나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22308 [7] 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 5층509호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 주원초등학교(폐교) 북측 인근에 위치하는
개금인제빌리지 3층 308호 외 15개호로서, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설, 학교,
단독주택 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하며, 본건 북측 직선거리 약
500미터 지점에 부산도시철도 2호선 개금역이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 3층 308호 외 15개호로서,
외 벽 : 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내 벽 : 벽지 마감 등.
창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

오피스텔입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비 및 승강기설비, 주차시설 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 경사지대 내 조성된 5필 일단의 부정형의 토지로 업무시설 등의 부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지 남측으로 중로, 동측으로 세로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1 ~ 4는 공히 제3종일반주거지역, 준주거지역, 기호 5는 준주거지역,
기호 1은 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역, 기호 1, 4, 5는 준보전산지
입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산지방법원 2025타경22308호로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 5층 509호이며, 용도는 오피스텔입니다.

총 건물은 7층 철근콘크리트 구조의 건물로, 해당 물건은 5층에 위치하며 전용면적은 29.89㎡ (약 9.04평)입니다.

토지 면적은 13.14㎡ (약 3.98평)이며, 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

건축년도는 2019년으로 비교적 신축에 해당합니다.

감정평가액은 137,000,000원입니다.

2. 입지조건

본 건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 주원초등학교(폐교) 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 단독주택 등이 혼재되어 있어 생활 환경이 비교적 양호합니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재합니다.

부산도시철도 2호선 개금역이 북측 직선거리 약 500미터 지점에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트 구조 평스라브지붕 7층 건물 내 5층에 위치하며, 내부에는 위생, 급배수, 도시가스, 승강기, 주차 시설이 구비되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2019년 12월 2일 접수된 북부산농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

본 건은 북부산농업협동조합의 임의경매 신청으로 진행되었으며, 이 외 다수의 압류 및 가압류 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권액은 약 4,180,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김효정

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-07-11

대항력: 없음

비고: 인수 보증금은 없습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인: 조수은

보증금: 20,000,000원, 차임: 520,000원

전입일자(사업일자): 2022-02-17

확정일자: 2022-02-14

배당신고일자: 2025-02-24

대항력: 없음

비고: 대항력이 없으며, 배당신고일자로 보아 배당을 통해 보증금 회수가 예상됩니다. 인수 보증금은 없습니다.

총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 건이 소재한 개금동 일대는 아파트 단지와 주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔이 상주인구 및 유동인구에 비해 공급이 많지 않을 경우 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

건축물대장상 주요 용도가 업무시설(오피스텔)로 되어 있으며, 주변에 학교(주원초등학교 인근)가 소재합니다.

다만, 부산진구 자원회수센터, 부산진구 재활용사업소, 부산진구 재활용센터 등이 개금동 일대에 소재하고 있어, 해당 시설과의 정확한 인접 거리 및 영향 여부는 현장 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

교육 시설로는 인근에 개금초등학교, 개림중학교, 개금고등학교 등이 소재하여 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다.

교통은 지하철 2호선 개금역이 도보로 약 10분 거리에 있어 시내 접근성이 좋습니다.

주변에 마트, 병원 등 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

본 경매 사건은 채권 총액이 상당하여 경매가 추가적으로 진행될 가능성도 배제할 수 없습니다.

만약 유찰이 거듭될 경우, 낙찰가율이 현저히 낮아질 수 있으나, 이는 반대로 높은 가격에 낙찰받을 위험도 내포합니다.

주변에 재활용 관련 시설이 소재하고 있어, 이에 대한 거주 만족도 저하나 환경적 영향 등을 고려할 필요가 있습니다.

공실 위험은 오피스텔의 일반적인 리스크이며, 지역 내 수요 대비 공급 상황을 면밀히 분석해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 건축된 신축 오피스텔로, 비교적 좋은 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

등기상 인수할 권리가 없고 임차인 또한 대항력이 없어 권리 분석상 깔끔한 편입니다.

최근 실거래가(2026년 5월 120,000,000원)를 고려할 때, 감정가 137,000,000원 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

다만, 주변의 산업 시설 존재 가능성과 시장 상황 변동성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축급 오피스텔로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

지하철역과의 접근성이 양호하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

권리 관계가 명확하여 명도 및 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 120,000,000원, 감정가 137,000,000원을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위에서 결정될 가능성이 있습니다.

다만, 경매는 시장 상황 및 입찰 참여자 수에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 입찰 참여 시에는 적정 수준의 보수적인 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.