나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22308 [4] 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 3층315호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 주원초등학교(폐교) 북측 인근에 위치하는
개금인제빌리지 3층 308호 외 15개호로서, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설, 학교,
단독주택 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하며, 본건 북측 직선거리 약
500미터 지점에 부산도시철도 2호선 개금역이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 3층 308호 외 15개호로서,
외 벽 : 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내 벽 : 벽지 마감 등.
창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

오피스텔입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비 및 승강기설비, 주차시설 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 경사지대 내 조성된 5필 일단의 부정형의 토지로 업무시설 등의 부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지 남측으로 중로, 동측으로 세로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1 ~ 4는 공히 제3종일반주거지역, 준주거지역, 기호 5는 준주거지역,
기호 1은 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역, 기호 1, 4, 5는 준보전산지
입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 부산지방법원 2025타경22308 (4)

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 3층 315호

용도: 오피스텔

감정가: 108,000,000원 (1억 8백만원)

토지면적: 10.47㎡ (약 3.17평)

건물면적: 23.81㎡ (약 7.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북OOOO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

1.2. 감정평가 요약

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 주원초등학교(폐교) 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 버스정류장이 인근에 있고 부산도시철도 2호선 개금역이 약 500미터 거리에 있어 대중교통 사정은 보통입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 3층 315호로, 외벽은 치장석 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다. 위생, 급배수, 도시가스, 승강기, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다. 토지는 남하향 경사지에 조성된 5필 일단의 부정형 토지로 업무시설 부지로 이용 중입니다. 남측으로 중로, 동측으로 세로에 접하고 있습니다. 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 준주거지역에 해당하며, 일부는 준보전산지, 상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다. 임대 관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건이 위치한 개금동은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 비교적 안정적인 생활 환경을 제공합니다. 인근에 주원초등학교(폐교)가 있으며, 아파트 단지와 주택가, 상업 시설이 어우러져 있습니다.

2.2. 교통 상황

부산도시철도 2호선 개금역이 직선거리 약 500미터에 위치하여 도보 및 대중교통 이용이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 있어 시내버스 이용도 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

등기부등본상 말소기준권리는 2019년 12월 2일 북부산농업협동조합의 근저당권(을1)으로, 이후 설정된 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 인수해야 할 권리가 있는지 면밀히 확인해야 합니다.

등기부채권 총액은 4,160,000,000원 (41억 6천만원)에 달합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-04-23

대항력: 없음

비고: 권리분석 결과, 대항력 없는 임차인으로 판단됩니다.

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-07-28

대항력: 없음

비고: 권리분석 결과, 대항력 없는 임차인으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수/소멸 권리

감정평가서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있으나, 등기부현황 상 특이사항은 없습니다. 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 일반적인 경우라면 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 인근에는 아파트 단지, 근린생활시설, 상점 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 부산진구는 부산시 내에서 상권 규모가 큰 지역 중 하나로, 서면 상권 등이 발달해 있습니다.

4.2. 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 2026년 5월 15일, 인근 개금인제빌리지 5층 29.89㎡ (약 9.04평) 오피스텔이 120,000,000원 (1억 2천만원)에 직거래되었습니다. 이는 본건 건물 면적(23.81㎡) 대비 약 401만원/㎡의 거래 단가로 산출됩니다. 이를 기준으로 본건(23.81㎡)의 현재 시세를 추정하면 약 95,611,840원 (9천 5백 61만원) 수준입니다.

다만, 제공된 JSON 정보에는 매매와 전월세 정보가 동일하게 기재되어 있어, 실제 시세와는 차이가 있을 수 있습니다.

현재 감정가는 108,000,000원 (1억 8백만원)으로, 최근 실거래가 단가를 고려할 때 적정 수준이거나 약간 높을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 주거 밀집 지역이 형성되어 있어 마트, 편의점, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

주변에 주원초등학교(폐교)가 위치하고 있으며, 다른 학교 시설에 대한 정보는 구체적으로 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복병합사건, 공동담보: 경매 절차가 복잡해질 수 있으며, 채권 관계 및 담보 설정 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에 대항력 없는 임차인이 확인되었으나, 실제 점유 관계 및 명도에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 소음 및 유해시설: 주변 환경에 대한 추가적인 조사가 필요하며, 특히 폐교된 학교 인근이나 개발 지역의 경우 잠재적인 소음 또는 혐오시설(하수처리장, 소각장 등)과의 거리 확인이 필요합니다. (조사 결과, 인근에 특이 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없었으나, 일반적인 유해시설 설치 가능성에 대한 사전 조사가 권장됩니다.)

7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2019년 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 노후도가 낮아 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 교통 편의성: 개금역(2호선)이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 이는 임대 수요에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 실거래가를 고려했을 때, 감정가 대비 추가 상승 여력이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산진구 개금동에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축이며 교통 접근성이 양호하여 투자 가치가 있습니다. 임차인은 모두 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 중복병합사건 및 공동담보로 인한 절차상의 복잡성과 임대 관계 미상 등 추가적인 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다. 최근 실거래가를 참고하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 108,000,000원 (1억 8백만원)을 기준으로, 최근 인근 오피스텔 실거래가(29.89㎡ 기준 1억 2천만원) 및 본건 면적(23.81㎡)을 고려한 시세 추정치(약 9천 5백만원)를 종합적으로 판단할 때, 본건의 적정 입찰가는 95,000,000원에서 110,000,000원 사이로 예상됩니다.

최종 입찰가는 본건의 현장 방문을 통한 정확한 상태 확인, 명도 가능성, 시장 상황 변동 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기를 권장합니다. 단, 본건은 인수 보증금이 없는 물건입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.