나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22308 [3] 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 3층313호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 주원초등학교(폐교) 북측 인근에 위치하는
개금인제빌리지 3층 308호 외 15개호로서, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설, 학교,
단독주택 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하며, 본건 북측 직선거리 약
500미터 지점에 부산도시철도 2호선 개금역이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 3층 308호 외 15개호로서,
외 벽 : 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내 벽 : 벽지 마감 등.
창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

오피스텔입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비 및 승강기설비, 주차시설 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 경사지대 내 조성된 5필 일단의 부정형의 토지로 업무시설 등의 부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지 남측으로 중로, 동측으로 세로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1 ~ 4는 공히 제3종일반주거지역, 준주거지역, 기호 5는 준주거지역,
기호 1은 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역, 기호 1, 4, 5는 준보전산지
입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

1.1. 1.면적 정보

건물면적 (전용면적): 29.89㎡ (약 9.04평)

토지지분: 13.14㎡ (약 3.97평)

1.1. 2.건물 정보

건축년도: 2019년

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

층수: 지하 2층, 지상 7층 건물 중 3층 313호

주용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

내벽: 벽지 마감 등

외벽: 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등

창호: 샷시창호

1.2. 입지조건

본 건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 주원초등학교(폐교) 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도보 약 10~15분 거리에 부산도시철도 2호선 개금역이 위치하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2019년 12월 2일 북부산농업협동조합의 근저당권 (채권최고액 3,360,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

등기부채권 총액은 4,160,000,000원입니다.

임차인 현황:

임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024년 8월 7일

대항력: 없음

비고: 본 건 경매 진행으로 인해 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

본 건은 주거지역 및 준주거지역에 인접한 업무시설 부지로, 주변에 아파트 단지와 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 배후 수요가 확보되어 있습니다.

인근 개금역을 중심으로 형성된 상권을 이용할 수 있으며, 각종 편의시설 및 금융기관 접근성이 양호합니다.

인근에 대규모 병원(부산백병원)이 위치하고 있어 관련 종사자 및 환자들의 이용 수요도 기대해볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

단지 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

부산도시철도 2호선 개금역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

주변에 학교(주원초등학교 폐교) 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 갖추어져 있습니다.

건물 자체에 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기, 주차시설 등이 완비되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

등기부등본상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 상세한 내용 확인이 필요한 부분입니다.

총 채무액이 41억 6천만원으로 상당히 높아, 복잡한 권리관계나 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

본 건은 중복 병합 사건으로, 여러 경매 사건이 통합되어 진행되고 공동 담보로 설정된 물건이므로, 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

향후 건물 유지 보수 및 관리 측면에서 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 부산진구 개금동에 위치한 신축 오피스텔로, 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다.

최근 실거래 사례가 있어 시세 파악에 유리하나, 감정가와 실거래가 간의 차이가 존재하므로 신중한 접근이 요구됩니다.

인수해야 할 임차보증금이 없고 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

다만, 소멸되지 않는 권리에 대한 추가 확인 및 높은 채무 총액, 중복 병합 사건이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

2019년에 준공된 비교적 신축 건물이어서 내부 시설 및 외관 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

개금역 인근의 역세권 오피스텔로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 기대됩니다.

인근 병원 및 교육 시설 등으로 인한 직주근접 수요도 존재합니다.

인수 보증금이 없는 임차인으로 명도 부담이 적습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 135,000,000원

최근 매매 사례: 2026년 5월 15일, 동일 건물 5층 29.89㎡ 물건이 120,000,000원에 직거래되었습니다.

시세 분석:

본 건은 감정가 1억 3천 5백만원으로 평가되었으나, 최근 동일 건물 5층 물건이 1억 2천만원에 거래된 점을 고려할 때, 3층인 본 건의 가치는 5층보다 다소 낮을 수 있습니다. 최근 거래 가격을 기준으로 하되, 감정가와 시장 상황을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가: 115,000,000원

위 예상 입찰가는 최근 거래 사례(5층 1.2억원) 및 감정가(1.35억원)를 종합적으로 고려하여 산정한 금액입니다. 3층이라는 점을 감안하여 5층 거래가보다 약간 낮은 수준으로 보수적으로 책정하였으며, 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 영향을 주지 않습니다. 주변 지역에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.