나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22627 [2] 부산광역시 영도구 봉래동1가 128-1 유원블루파크 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거림 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 봉래동4가 ""대교초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 유원블루파크 3층 301호 및 10층 1002호로 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소에서 근거리로 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

2018년 05월 01일 준공되었으며
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층건 내 제3층 제301호 및 제10층 제1002호로
외벽 : 몰탈위페인트 및 치장석 붙임 마감임.
창호 등 : 샷시 창호이며 내부는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했음.

이용상태

주변 탐문결과 아파트로 이용중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였음.
(정확한 내부 현황 등은 경매 응찰시 재확인이 필요함.)

설비내역

난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비(소화전 등), 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 폭 약 20미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

○봉래동1가 128-1번지
일반상업지역 , 방화지구 , 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-6호)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(변경기준 높이: 120m최고 높이: 170m)<건축법>임.

○봉래동1가 128-1번지
일반상업지역 , 방화지구
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(변경기준 높이: 120m최고 높이: 170m)<건축법>임.

○봉래동1가 128-4번지
일반상업지역 , 방화지구 , 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-6호)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(변경기준 높이: 120m최고 높이: 170m)<건축법>임.

○봉래동1가 208-22번지
일반상업지역 , 방화지구
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(변경기준 높이: 120m최고 높이: 170m)<건축법>임.

공부와의 차이

일련번호(2)의 1002호 건축물현황도에는 204호~2004호 호별 건축도현황도가 등재되어 있어 물적 동일성 여부를 알 수 없으나 층별 건축물현황도에 302호~2002호가 표기되어 있으므로 이 위치를 일련번호(2)의 위치로 보아 감정평가액을 결정하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타참고사항 : ""Ⅲ. 감정평가방법. 3. 참고사항"" 참고.

물건 비고

본건(1002호) 건축물현황도에 204~2004호 건축물현황도가 등재되어 있으나 층별 건축물현황도에 302호~2002호가 표기되어 있어 이를 기준으로 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22627 (2)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 영도구 봉래동1가 128-1 유원블루파크 10층1002호

용도: 아파트

건물명: 유원블루파크

준공일자: 2018년 05월 01일

건축구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층건 내 제10층 제1002호

감정가: 250,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.38㎡ (약 2.53평)

토지지분: 8.377955451989541㎡ (약 2.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 57.59㎡ (약 17.42평)

건물지분: 57.587㎡ (약 17.42평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

* 아파트의 공급면적은 전용면적에 공용 면적이 포함된 것으로, 본 건의 정확한 공급면적 정보는 제공되지 않았습니다.

1.4. 건물 규모 정보 (집합건물)

총 동 수: 3개동

총 세대수: 93세대

건축물 층수: 지하 2층, 지상 20층

해당 층수: 10층

건물 높이: 64.25m

총 연면적: 13244.435㎡

대지 면적: 1187.1㎡

건폐율: 72.73%

용적률: 956.39%

주차시설: 실내 기계식 74대, 실내 자주식 33대

1.5. 특이사항

유동화물건, 공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 부산광역시 영도구 봉래동1가 ""대교초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 통행이 용이하며, 노선버스정류장이 근거리에 위치하여 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 도로상태

본건 건물은 북서측 폭 약 20미터의 포장도로에 접해 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(변경기준 높이: 120m, 최고 높이: 170m) 등의 규제를 받음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 12월 24일 접수된 부산은행의 근저당권임.

3.2. 등기부 현황 (말소 예정 권리 포함)

* 소유권 이전 (2019-01-04 ~ 2020-12-24)

* 근저당 (부산은행, 2020-12-24, 143,000,000원) - 말소기준권리

* 압류 (국, 2024-11-08) - 말소

* 압류 (부산광역시, 2025-02-11) - 말소

* 압류 (국민건강보험공단, 2025-07-18) - 말소

* 임의경매 개시결정 (에이치에프비오일유동화전문, 2025-08-28, 279,079,492원) - 본건 사건

* 압류 (영도구, 2026-03-30) - 말소

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임.

* 임차인 정보가 미상이며 인수 보증금이 없는 것으로 파악되나, 실제 현황은 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 주위 환경: 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역임.

* 교통 편의성: 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용이 편리하여 우수한 교통망을 갖추고 있음.

* 잠재적 상권: 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업 시설 발달 가능성이 있음.

5. 생활정보

* 교육시설: 단지 남서측 인근에 대교초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 비교적 양호함.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이함.

* 기타: 남포동과 가까운 지리적 이점을 가지며, 영도 커피거리 등 특색 있는 지역 접근성이 좋음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 공부와의 차이 및 도면 불일치

본건(1002호) 건축물현황도 상의 호별 건축물현황도에 204호~2004호가 등재되어 있으나, 층별 건축물현황도에는 302호~2002호가 표기되어 있어 물적 동일성 확인에 어려움이 있음. 감정평가 시 층별 건축물현황도(302호~2002호)를 기준으로 평가하였으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인을 통해 정확한 호수 및 면적 등을 재확인해야 함.

6.2. 내부 이용 상태 미확인

이해관계인 부재로 인해 내부 이용 상태를 조사하지 못했음. 정확한 내부 현황 및 상태는 경매 응찰 시 반드시 재확인이 필요함.

6.3. 주변 환경 고려사항

* 봉래동 물량장 및 부산항대교 하부 친수공간: 해당 지역 인근의 봉래동 물량장 지역에서 폐선, 쓰레기, 악취, 소음 등 환경 관련 민원이 제기된 바 있으며, 부산항대교 하부 공간은 과거 쓰레기 문제로 인해 조성된 오토캠핑장이 운영 중임. 이는 직접적인 혐오시설은 아니나, 주거 환경에 영향을 줄 수 있는 잠재적 요인으로 고려될 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 부산 영도구에 위치한 아파트로, 준공된 지 비교적 신축이며 교통 및 생활 편의성이 양호한 편임. 또한, 주변에 학교와 상업 시설이 혼재하여 주거 환경이 안정적임. 하지만, 건축물 공부 상 호수 표기 불일치 및 내부 미확인 등 권리 분석 및 현장 조사가 필수적인 리스크 요인이 존재함. 이러한 정보들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 부산 영도구 내 신축 아파트: 비교적 최근에 준공된 건물로 노후도가 낮음.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 이용 편리, 주변 상업시설 및 학교 접근성 우수.

* 잠재적 가치 상승: 영도구의 지속적인 개발 및 부산 도시 계획과의 연관성 고려 시, 향후 가치 상승 가능성 보유.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가는 주변 시세, 물건의 하자 여부, 법원 경매 진행 상황, 응찰자들의 경쟁률 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 관계로 이를 제외한 별도의 부담은 없을 것으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.