나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22737 [2] 부산광역시 동래구 사직동 414 사직제이파크2차 2층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 사직동 소재 부산도시철도 3호선 '사직역' 동측 인근에 위치하며 인근은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 부산도시철도 3호선 사직역, 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상7층 건물 내 2층 201호외 2개호로서, (사용승인일:2016.07.01) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시 이중창 구조임. 현장조사시 폐문부재로 내부는 확인하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 공동주택(연립주택)로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 공동현관설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지대 내 부정형 토지이며 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 6미터, 서측으로 폭 약 3~4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

사직동 414 : 제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경22737 (2)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 부경양돈협동조합 (추정)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건현황

소재지: 부산광역시 동래구 사직동 414 사직제이파크2차 2층203호

용도: 연립주택 (공동주택)

1.3. 건물및토지정보

토지 면적: 36.07㎡ (토지 지분) / 약 10.9평

건물 면적: 72.90㎡ (건물 전용 면적 추정) / 약 22.08평

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지상 7층 건물 내 2층 203호

사용 승인일: 2016년 7월 1일

건축물대장상 기타 용도: 업무시설, 제2종근린생활시설

1.4. 감정가

감정 가격: 294,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

본건은 부산광역시 동래구 사직동에 위치하며, 부산도시철도 3호선 '사직역' 동측 인근 지역에 속함.

주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

토지 형상은 경사지대 내 부정형이며, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 3호선 사직역 및 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권 보존 등기: 주식회사진명종합건설 (2016-07-07)

소유권 이전 (신탁 등기 말소): 주식회사진명종합건설 (2016-08-31)

말소 기준 권리: 근저당권 (부경양돈협동조합, 2024-03-15, 228,000,000원)

이후 등기: 가압류 (신용보증기금), 압류 (국민건강보험공단), 임의경매 (부경양돈협동조합) 모두 매각으로 인해 말소될 예정임.

등기부 채권 총액: 985,350,000원

본 경매 절차는 부경양돈협동조합의 근저당권을 근거로 진행되었음.

3.2. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황: 미상. (금액이 미상이라도 주의 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설및이용현황

인근 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있음.

건축물대장상 용도에 업무시설 및 제2종근린생활시설이 포함되어 있어, 건물 자체 또는 인근에서 상업적 이용 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설및주거환경

인근에 부산도시철도 3호선 사직역과 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 접근성이 좋음.

주거 지역과 상업 시설이 혼합된 지역으로, 생활 편의 시설 이용이 용이할 것으로 예상됨.

건물의 위생, 급배수, 승강기, 도시가스, 공동현관 설비 등이 갖추어져 있음.

6. 잠재적리스크

6.1. 현장조사제약

현장 방문 시 폐문부재로 내부 이용 상태를 직접 확인하지 못하였음. 따라서 내부 상태나 하자 여부는 별도 확인이 필요함.

6.2. 기타특이사항

혐오시설 관련 정보는 제공되지 않았으며, 현황 상 특별히 언급된 혐오시설은 없음.

토지이용계획상 제2종일반주거지역 및 상대보호구역에 해당함.

7. 종합의견

본 물건은 부산 동래구 사직동의 비교적 신축(2016년 준공)에 해당하는 공동주택으로, 사직역 역세권에 위치하여 입지 조건이 양호한 편임.

건축물대장상 용도에 업무시설 및 근린생활시설이 포함되어 있어 복합 용도로 활용될 가능성이 있음.

권리관계는 경매로 인해 대부분 말소될 것으로 예상되나, 현장 조사 제약으로 인한 내부 미확인 사항은 리스크 요인이 될 수 있음.

8. 투자포인트

신축 연식 (2016년 준공) 대비 합리적인 감정가 (2.94억원)

사직역 역세권의 우수한 대중교통 접근성

주거 및 상업시설 혼재 지역으로 배후 수요 확보 용이

향후 지역 개발 가능성 및 시세 상승 잠재력

9. 예상입찰가

현재 시세 및 감정가 분석 결과, 본 물건의 적정 가치는 2.9억원 내외로 판단됨.

경매 물건의 특성 및 시장 상황을 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가의 약 92% 수준인 270,000,000원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

실제 입찰 시에는 현장 재조사, 주변 시세 변동, 경쟁자 분석 등을 통해 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.