나이스옥션 법원경매 영덕 2025타경769 [3] 경상북도 울진군 울진읍 고성리 14 금광베네스타 104동 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 울진군 울진읍 읍내리 소재 '울진초등학교' 북서측 인근에 위치하는 '금광 베네스타' 제104동 제1층 제101호 외 2개호이며 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독 주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층건이며 -외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 -내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 -바닥 : 장판지 및 타일 등 마감 -창호 : 샷시창호임.

이용상태

상업용 및 업무용(모두 공실추정)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

폭 약 6m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(울진읍도시지역) , 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역) , 소로3류(폭 8m 미만) (접합), 가축사육제한구역(기업형 전부제한, 일반형 전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 영덕지원 2025타경769 (3)

소재지: 경상북도 울진군 울진읍 고성리 14, 금광베네스타 104동 2층 201호 (도로명주소: 경상북도 울진군 울진북로 602)

용도: 근린상가

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서포항농업협동조합 (추정)

1.2. 면적 정보

토지면적: 131.12㎡ (약 39.66평)

토지지분: 131.1243㎡ (약 39.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 144.00㎡ (약 43.56평)

건물지분: 144㎡ (약 43.56평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 161,000,000원

1.4. 특이사항

특이사항: 공동담보, 별도등기

특수물건정보: 공동담보, 별도등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 울진군 울진읍 고성리 소재 '울진초등학교' 북서측 인근에 위치하는 '금광베네스타' 104동 2층 201호입니다.

주위는 아파트, 근린생활시설, 단독 주택 등으로 형성되어 있으며, 전반적으로 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 제반 교통 사정은 양호한 편입니다.

인접 도로 상태로는 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역(울진읍 도시지역), 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

폭 8m 미만의 소로3류에 접하며, 가축사육제한구역(기업형 및 일반형 전부 제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 주식회사유진종합건설

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업자등록일): 2021-11-24

대항력: 없음

배당신고일자: 2025-10-14

본 임차인은 대항력이 없어 경매 절차를 통해 보증금 회수가 어렵거나 낙찰자에게 인수되지 않을 것으로 보입니다.

3.2. 등기부 권리 분석

집합건물 등기부 요약에 따르면 다음과 같은 권리 내역이 있습니다.

* 갑2: 2015-01-28, 소유권이전1번신탁등기말소 (미강주택건설주식회사)

* 갑3: 2015-01-28, 소유권이전 (박미진, 매매)

* 을3: 2015-07-01, 근저당권 (서포항농업협동조합, 370,500,000원) - 말소기준권리

* 갑8: 2025-08-27, 임의경매 (서포항농업협동조합, 308,552,509원) - 말소

3.3. 말소기준권리 및 총 채권액

말소기준권리는 2015-07-01 접수의 서포항농업협동조합 근저당권(을3)입니다.

등기부상 채권 총액은 370,500,000원입니다.

3.4. 인수되는 권리 분석

말소기준권리보다 선순위인 권리나 인수되는 임차권은 없는 것으로 파악됩니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 이용 현황

본건의 용도는 근린상가이며, 감정평가서 상 건물 이용 상태는 상업용 및 업무용으로 추정되나, 현재 모두 공실인 것으로 판단됩니다.

주변은 아파트 단지 및 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 울진초등학교가 위치하며, 아파트 단지 및 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 편의성

차량 접근성이 양호하고 인근 도로망이 잘 갖추어져 있어 시내외 이동이 편리할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

건물 이용상태에서 상업용 및 업무용으로 이용 중이나 모두 공실로 추정된다는 점은 공실 장기화에 대한 위험성을 내포하고 있습니다.

신규 임차인 확보 및 공실 해소를 위한 전략이 필요합니다.

6.2. 특이사항 및 주의사항

* 공동담보 및 별도등기 표기가 되어 있어, 추가적인 권리 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 현장 방문 시 임차인 또는 점유 관계를 명확히 확인해야 합니다. (단, 본건 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됨)

* 건축물대장상 '금광베네스타' 전체의 주요 용도가 '공동주택'으로 표기된 부분이 있으나, 본건은 '제2종근린생활시설'로 등기 및 감정평가 되어 있어 용도상 문제는 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 울진군 울진읍에 위치한 근린상가 건물로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

권리 관계는 비교적 명확하여 인수되는 특별한 권리는 없어 보이며, 말소기준권리 이후의 모든 등기는 말소될 것으로 예상됩니다.

다만, 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상이라는 점, 공동담보 및 별도등기 표기가 있는 점은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

지역 내 아파트 및 주택가와 인접해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있으나, 상권 활성화 여부 및 공실 해소 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 선순위 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 안정적인 입지: 주거지역과 상업지역이 혼합된 지역으로, 지역 주민을 기반으로 한 상권 형성이 가능합니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 161,000,000원입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 임차 가능성, 향후 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

투자를 고려하시는 분께서는 주변 시세 및 임대 시장 조사를 통해 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.