나이스옥션 법원경매 영덕 2025타경769 [2] 경상북도 울진군 울진읍 고성리 14 금광베네스타 104동 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 울진군 울진읍 읍내리 소재 '울진초등학교' 북서측 인근에 위치하는 '금광 베네스타' 제104동 제1층 제101호 외 2개호이며 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독 주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층건이며 -외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 -내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 -바닥 : 장판지 및 타일 등 마감 -창호 : 샷시창호임.

이용상태

상업용 및 업무용(모두 공실추정)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

폭 약 6m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(울진읍도시지역) , 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역) , 소로3류(폭 8m 미만) (접합), 가축사육제한구역(기업형 전부제한, 일반형 전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 영덕지원 2025타경769 (2)

소재지: 경상북도 울진군 울진읍 고성리 14 금광베네스타 104동 1층 102호

용도: 근린상가

감정가: 162,000,000원

토지면적: 65.56㎡ (약 19.83평)

토지지분: 65.5622㎡ (약 19.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 72.00㎡ (약 21.78평)

건물지분: 72㎡ (약 21.78평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOO

특이사항: 공동담보, 별도등기

주의사항: (없음)

특수물건정보: 공동담보, 별도등기

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건물

주요 마감: 외벽 몰탈위 페인팅, 내벽 벽지 및 일부 타일, 바닥 장판지 및 타일, 창호 샷시

이용상태: 상업용 및 업무용 (모두 공실 추정)

설비내역: 위생 및 급배수시설, 난방설비 등

건물 승인일: 2014년 02월 28일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 울진군 울진읍 읍내리 소재 '울진초등학교' 북서측 인근에 위치하며, '금광베네스타' 제104동 제1층 제102호입니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 단독 주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 제반 교통 사정은 양호합니다.

인접 도로상태

폭 약 6m 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(울진읍도시지역), 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)이며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

경매물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 서OOOO입니다.

본건의 말소기준권리는 2015년 07월 01일에 접수된 서포항농업협동조합의 근저당권 (채권액 370,500,000원)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리는 말소되지 않으나, 말소기준권리 및 그 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 370,500,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

임차인 현황

* 임차인: 최소연

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자(사업자일자): 2023-08-14

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: 2025-11-06

* 대항력: 없음

* 비고:

최소연 임차인은 전입일자(2023-08-14)에 비해 배당신고일자(2025-11-06)가 늦고, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

확정일자 정보가 누락되어 있으나, 대항력이 없으므로 인수 금액은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

권리분석상 인수되는 보증금은 없습니다.

집합건물 등기부 요약

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (접수일자: 2015-01-28)

* 갑3: 소유권이전 (접수일자: 2015-01-28, 매매, 권리자: 박미진)

* 을3: 근저당권 (접수일자: 2015-07-01, 권리자: 서포항농업협동조합, 권리금액: 370,500,000원) - 말소기준권리

* 갑7: 임의경매 (접수일자: 2025-08-27, 권리자: 서포항농업협동조합, 권리금액: 308,552,509원) - 말소

1.3. 상권분석

이용상태: 상업용 및 업무용으로 이용 중이며, 모두 공실로 추정됩니다.

주위환경: 본건 주변으로는 아파트, 근린생활시설, 단독 주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 주거 수요를 바탕으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

금광베네스타 상가 건물의 일부로서, 지역 내 소비층을 대상으로 하는 업종에 적합할 수 있습니다. 그러나 현재 공실 추정 상태이므로, 상권의 실제 활성화 정도 및 공실률 등에 대한 추가적인 현장 조사와 분석이 필수적입니다.

1.4. 생활정보

주요 편의시설:

* 교육시설: 울진초등학교가 북서측 인근에 위치합니다.

* 주거 환경: 주변에 아파트와 단독 주택이 혼재되어 있어 주거 밀집 지역의 특성을 가집니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 공실 추정 상태로, 향후 임대 수익 발생 여부가 불확실하며 공실 장기화 가능성이 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 제공된 물건으로, 다른 담보물의 처리 결과나 경매 진행 상황이 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 별도 등기: 등기부상 별도 등기 사항이 존재한다는 것은, 일반적인 권리 관계 외 추가적인 제한 사항이나 권리가 설정되어 있을 가능성을 내포하므로 상세 확인이 필요합니다.

* 도로 접합 상태: 본 건은 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있으나, 제2종일반주거지역 내 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하므로 건축법상 건폐율, 용적률 등 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 시설 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 울진군 울진읍 고성리 소재 금광베네스타 상가 건물 104동 1층 102호로, 감정가는 1억 6,200만 원입니다. 울진초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 단독주택 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리인 서포항농업협동조합의 근저당권(2015.07.01) 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 인수할 권리는 없습니다. 또한, 임차인 최소연은 대항력이 없어 인수되는 임차보증금 또한 없습니다.

다만, 해당 상가는 현재 공실로 추정되며, 공동담보 및 별도 등기 등의 특이사항이 존재하므로 투자 시 각별한 주의가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리 분석이 이루어졌습니다.

* 배후 주거지 기반: 주변의 아파트 및 단독주택 단지로 인한 잠재적인 고객 확보 가능성이 있습니다.

* 시세 차익 가능성: 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 시세 상승에 따른 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수되는 임차보증금은 0원입니다.

본 건의 예상 입찰가는 감정가 1억 6,200만 원을 기준으로, 현재 공실 상태, 주변 상권 활성화 정도, 향후 임대 가능성, 공동담보 및 별도 등기 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 현장 조사 및 심층적인 시세 조사를 통해 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.