나이스옥션 법원경매 목포 2024타경53936 [1] 전라남도 무안군 무안읍 성남리 811-6 서라아파트 101동 3층 303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 무안읍 성남리 소재 "무안고등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 단독주택,근린생활시설 등으로 형성된 주거지대임.

교통상황

본단지까지 차량 진출입이 용이하고 읍소재지 내에 위치하여 일반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 11층 건물 내 제3층 제303호로서
외벽 : 세멘몰탈위 페인팅
내벽 ; 벽지, 타일 등 마감
창호 : 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 평지로서 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본단지 4면이 중로 및 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

ㅡ

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 목포지원 2024타경53936 (1)

* 소재지: 전라남도 무안군 무안읍 성남리 811-6 서라아파트 101동 3층 303호

* 용도: 아파트

* 감정가: 82,000,000원

* 토지면적: 27.29㎡ (약 8.26평)

* 건물면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (등기부상 근저당권자)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: (제공된 정보 없음)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 무안군 무안읍 성남리에 소재한 "무안고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성된 주거지대임.

* 교통상황: 해당 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 읍소재지 내에 위치하여 일반적인 교통사정은 보통 수준임.

* 건물의 구조: 본건은 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 11층 건물 내 제3층 제303호임. 외벽은 세멘몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 샤시 창호임.

* 이용상태: 현황 아파트로 이용 중임.

* 설비내역: 일반적인 급배수, 위생, 소방, 난방 설비 및 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

* 토지의 형상 및 이용상태: 본건 토지는 4필지로 일단의 평지이며, 아파트 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본 단지는 4면이 중로 및 소로에 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: (제공된 정보 없음)

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타참고사항: 임대 관계는 미상임.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 인수해야 할 임차 보증금이 없는 상태임.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2014년 3월 17일 접수된 중소기업은행 근저당권(60,000,000원)임.

* 소멸 예상 권리: 본건 경매 개시 결정(2024년 6월 21일, 중소기업은행 근저당권에 의한 임의경매)으로 인해 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨. 등기부상 갑구의 소유권 이전 및 가압류, 을구의 근저당 및 근저당권 일부 이전 등이 모두 말소 처리되어 있어 권리 관계가 비교적 깨끗함.

* 총 채권액: 등기부상 채권 총액은 349,006,417원으로 기재되어 있으나, 이는 매각으로 인해 소멸될 채권임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현황 없음).

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 본건은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 밀집한 주거지대에 위치하며, 인근에 무안고등학교가 있어 교육 환경이 양호함. 또한, 단지 주변으로 중로 및 소로에 접해 있어 접근성이 좋은 편임.

* 혐오 시설: 주변 지역에 혐오 시설은 확인되지 않음.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 단지명: 서라아파트

* 주소: 전라남도 무안군 무안읍 성남리 811-6

* 건축년도: 1996년

* 총 세대수: 434세대

* 최고/최저층: 18층 / 1층

* 주차: 총 246대 (지상 2대, 지하 14대)

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

* 사용승인일: 1996년 10월 14일

* 전용면적 및 분양면적:

* 본건 전용면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

* 분양면적: (제공된 정보 없음)

* 최근 시세 동향:

* 2026년 4월 20일, 5층, 90,000,000원 (직거래)

* 2026년 4월 1일, 6층, 92,000,000원 (중개거래)

* 2026년 6월 29일, 6층, 95,000,000원 (직거래)

* 최근 3건의 거래 평균가: 약 92,330,000원.

* 본건은 3층에 위치하고 있어, 최근 거래된 5-6층 대비 층수 이점이 적을 수 있습니다. 그러나 최근 시세는 9천만원대로 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 명도 관련: 경매 물건 특성상, 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 시간 소요나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 건물 노후화: 1996년에 건축된 아파트로, 향후 건물의 유지보수 및 리모델링 등에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행된 경매이므로, 유사한 담보로 묶여있는 다른 물건들의 경매 진행 여부에 따라 시장 상황에 영향을 받을 수 있습니다. (다만, 본건은 임의경매로 채권 회수 완료 시 추가 경매 가능성은 낮습니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 전라남도 무안군 무안읍에 위치한 서라아파트 101동 303호로, 비교적 안정적인 주거지 내에 자리 잡고 있습니다. 권리 분석 결과, 인수해야 할 선순위 권리나 임차 보증금이 없어 권리 관계가 매우 깔끔한 상태입니다. 감정가 대비 최근 실거래가가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다. 다만, 3층이라는 층수 조건과 향후 명도, 건물 노후화 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가 평균이 9,200만원대인 반면, 본건 감정가는 8,200만원으로 시세 대비 가격 메리트가 있습니다.

* 깨끗한 권리 관계: 인수 부담이 없는 권리 분석 결과는 낙찰 후 안정적인 재산권 행사를 보장합니다.

* 편리한 생활 환경: 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 편의시설 및 교통 접근성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 3건의 실거래가 평균: 약 92,330,000원

* 본건 감정가: 82,000,000원

* 본건은 3층으로, 최근 거래된 5-6층 대비 층수 이점이 적을 수 있습니다. 이를 감안하여 최근 거래가 평균에서 보수적으로 접근할 때, 감정가 대비 소폭 상승한 85,000,000원 ~ 90,000,000원 범위에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 경쟁 입찰 현황 및 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 약 87,000,000원 수준의 입찰가를 예상해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.