나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50757 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 42-20 센트리움 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지녕 · 평가일 2026.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 서울지하철 6호선 "역촌역" 남서측 인근에 위치하며 주변환경은 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재함

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통 여건 무난시 됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 업무시설 오피스텔 8층 중 7층 701호 로서 외벽 : 돌붙임 및 몰탈위수설페인트 등 마감 내벽 : 벽지로 마감 창호 : 샤시창임

이용상태

업부시설 오피스텔이나 다세대주택으로 이용 (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 주차장, 엘리베이터 등 설비

토지의 형상 및 이용상태

정방형으로 등고평탄하며 업무시설 오피스텔 건부지로 이용됨

인접 도로상태등

동, 서, 남 3면으로 소로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도 : 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(토지거래허가구역(대상자: 외국인 등, 용도:단독,다가구,아파트, 연립,다세대, 기간: 2025.8.26-2026.8.25)), 토지거래계약에관한 허가구역(토지거래허가구역(허가대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20-2026.12.31.))

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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물건 기본정보

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1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50757 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 42-20 센트리움 7층701호

용도: 오피스텔

감정가: 239,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

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1.2. 면적 정보

토지 면적: 9.63㎡ (약 2.91평)

토지 지분: 9.63㎡ (약 2.91평)

건물 면적: 23.49㎡ (약 7.11평)

건물 지분: 23.49㎡ (약 7.11평)

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1.3. 건축물표제부 요약

건물명: 센트리움

신 주소: 서울특별시 은평구 진흥로1길 8-5 (역촌동)

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕

총 층수: 지하 1층, 지상 8층

해당 층수: 7층

준공일: 2022년 07월 19일 (사용승인일 기준)

건물 총 면적: 514.84㎡ (약 155.75평)

대지 면적: 115.4㎡ (약 34.91평)

건축 면적: 64.23㎡ (약 19.43평)

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1.4. 건물 전유부 정보

전용 면적: 23.49㎡ (약 7.11평)

해당 호수: 701호

해당 층: 7층

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1.5. 권리 관계

말소기준권리: 2026년 07월 06일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 (2026타경50757)

말소 예정 권리: 등기부상 을구의 주택임차권(전동준, 보증금 195,000,000원)은 확정일자, 배당신고일자 등을 갖추었으나, 주택도시보증공사로부터 대항력을 포기하고 임차권 등기를 말소해주겠다는 확약서가 제출되었으며, 등기부에도 '말소'로 기재되어 있어 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 예상됩니다. 인수 보증금은 0원입니다.

미말소 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'로 기재되어 있으나, 상세 정보는 제공되지 않았습니다. 추가적인 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 지하철 6호선 '역촌역' 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

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2.2. 교통상황

단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 6호선 역촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

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2.3. 인접 도로상태

건물 동, 서, 남 3면이 소로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

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3.1. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (HUG) (양도 전 임차인: 전동준)

보증금: 195,000,000원

차임: 0원 (보증금 반환 보증 관련 임대차로 추정)

전입일자(사업일자): 2023년 01월 27일

확정일자: 2022년 12월 30일

배당신고일자: 2025년 06월 23일

대항력: 없음

비고: HUG는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다는 확약서를 제출했습니다. 등기부상 해당 임차권은 말소 처리되었습니다.

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3.2. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 주택도시보증공사 명의의 강제경매 개시 결정 (2026.07.06 접수) 입니다. 이보다 선순위인 권리는 없습니다.

인수되는 권리: 상기 임차인의 대항력이 없으며, HUG의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'가 명시되어 있어, 해당 지상권의 존재 여부 및 내용을 추가 확인해야 합니다.

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3.3. 채권자 정보

주요 채권자: 주택도시보증공사 (203,232,742원)

4. 상권분석

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4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 역촌동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 인근에 병원, 은행, 마트 등 다양한 편의시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

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4.2. 업종 현황

주변 환경을 고려할 때, 오피스텔의 특성상 사무실 용도 및 주거 용도로 이용되고 있으며, 근린생활시설에는 소매점, 식당, 학원 등 다양한 업종이 입점해 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

지하철 6호선 역촌역 역세권으로 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

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5.2. 교육시설

인근에 초등학교(서울역촌초, 서울구현초, 서울구산초 등) 및 중학교, 고등학교가 소재하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

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5.3. 의료시설

주변에 병원 및 의원급 의료시설이 다수 분포하여 의료 서비스 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관할 구청의 허가를 받아야 합니다. 특히 외국인, 법인 등 특정 대상자 및 용도에 대한 허가 조건과 기간(2025.8.26-2026.8.25, 2025.10.20-2026.12.31)을 확인해야 합니다. 이로 인해 매수 주체가 제한될 수 있으며, 거래 절차가 복잡해질 수 있습니다.

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6.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로서 대항력을 포기하고 임차권등기 말소 확약서를 제출한 사항입니다. 이는 낙찰자에게 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없다는 점에서 긍정적이나, HUG와의 계약 조건 변경 과정에서 발생할 수 있는 미세한 절차적 복잡성을 숙지해야 합니다.

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6.3. 기타 법적 제한

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)

* 과밀억제권역

이러한 법적 제한 사항들은 해당 물건의 향후 개발이나 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 서울 은평구 역촌동 역촌역 초역세권에 위치한 오피스텔입니다. 신축급 건물로 깔끔한 상태이며, 대중교통 접근성이 우수하고 주변 생활 편의시설 및 교육시설도 잘 갖추어져 있습니다. 임차인의 대항력이 소멸되어 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 그러나 토지거래허가구역이라는 점과 지상권 등 추가 확인이 필요한 권리가 있다는 점은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

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* 역촌역 역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력 보유

* 신축급 오피스텔로 즉시 이용 가능 (주거 또는 사무실)

* 임차인 보증금 인수 부담 제로 (대항력 없음)

* 주변 생활 인프라 양호 (교통, 편의시설, 교육시설)

9. 예상 입찰가

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시세 분석 결과, 본건 오피스텔(전용면적 약 7.11평)의 감정가는 239,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가를 종합적으로 고려할 때, 전용면적 7-8평대의 오피스텔 시세는 대략 210,000,000원에서 240,000,000원 범위에 형성되어 있습니다.

본건은 신축 건물이라는 점과 역세권 입지 장점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격대에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

따라서, 인수되는 권리 부담이 없고, 토지거래허가구역이라는 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 235,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.