나이스옥션 법원경매 마산 2025타경364 [3] 경상남도 창원시 마산합포구 남성동 221-22 6층601호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.12.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 남성동 소재 '한백마리나타운' 북서측 인근에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 소형차량의 접근은 가능하나, 인근이 시장으로 이용되어 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지이며, 상업용건부지로 이용됨.

인접 도로상태

본건 소재 부지 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 기호2) 501호, 본건 기호3) 601호는 베란다 부분에 '새시조 새시지붕, 다용도실'이 증축되어 있으나, 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단되어 구분건물의 가격에 포함하여 평가함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 기호1) 401호, 기호2) 501호, 기호3) 601호는 숙박시설로 장기간 미운영상태로 조사되며 승강기(미운영), 전기, 위생설비, 난방설비 등의 정상가동 상태 확인이 필요할 것으로 사료되는 바, 경매참여시 재확인을 요함.

물건 비고

본건 물건은 숙박시설로 장기간 미운영되어 단전 상태이며 승강기(미운영), 전기, 난방시설 등 정상 가동 상태는 확인이 필요함. 베란다 부분에 '새시조 새시지붕, 다용도실'이 증축되어 있으나 본건 부동산의 사용,수익,처분에 미치는 영향이 미미하여 구분 건물의 가격에 포함하여 감정함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 마산지원 2025타경364 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행주식회사

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 남성동 221-22 6층601호 (도로명 주소: 경상남도 창원시 마산합포구 어시장8길 55 (남성동))

용도: 숙박시설

감정가: 168,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 51.55㎡ (약 15.6평)

토지 지분: 51.548㎡

건물면적: 187.23㎡ (약 56.6평)

건물 지분: 187.23㎡

1.4. 건물 상세 정보 (건축물대장 기반)

총층수: 6층 (본건 6층 601호)

건축허가일: 1994년 10월 06일

사용승인일: 1996년 06월 25일

건축구조: 철근콘크리트구조

건축 주용도: 숙박시설

전체 건물 면적: 1720.93㎡ (약 520.6평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 남성동 소재 '한백마리나타운' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 상업시설 및 주거지가 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

소형 차량의 접근은 가능하나, 인근이 시장으로 이용되어 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지이며, 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

말소기준권리: 2019년 07월 02일 접수된 농협은행주식회사 근저당권 (채권 최고액 384,000,000원) 입니다.

경매개시결정: 2025년 11월 21일 접수된 농협은행의 임의경매 (292,679,297원) 입니다.

등기부채권 총액: 384,000,000원.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현황 없음).

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

(명시된 임차인은 없으나, 임대 관계는 미상입니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 마산합포구 남성동 일대는 과거 마산시의 번화가였던 창동, 오동동 상권과 인접하며, 현재는 마산어시장 등 지역 상업 시설과 함께 혼재되어 있습니다.

창원NC파크, 마산고속버스터미널 인근 지역은 쇼핑몰, 마트, 백화점 등이 밀집하여 유동인구가 많은 편입니다.

4.2. 주변 상권

인근에 시장이 위치하여 지역 주민들의 이용이 많습니다.

과거 번화가였던 지역은 예술촌 조성 등으로 부활을 시도하고 있습니다.

대형 쇼핑몰과 백화점, 마트 등이 주변에 위치하고 있으나, 최근 일부 대형 마트 및 백화점 폐점 사례가 있습니다.

4.3. 혐오시설 여부

주변 지역 조사 결과, 본건 소재지에서 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

마산어시장 등이 인근에 위치하여 신선한 식료품 구매 및 지역 특산물 접촉이 용이합니다.

마산합포구 내에는 경로당, 마을회관 등 노인 복지 시설이 분포하고 있습니다.

주변에 공원 및 둘레길 조성 등 생활 환경 개선 사업이 진행된 바 있습니다.

5.2. 교통시설

마산고속버스터미널과 마산역이 비교적 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

다양한 버스 노선이 운행 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 운영 상태 및 시설 노후화

본건은 숙박시설로 장기간 미운영되어 단전 상태입니다. 승강기, 전기, 난방 시설 등의 정상 가동 여부는 별도 확인이 반드시 필요합니다.

장기간 방치되었을 경우, 내부 시설 노후화 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 증축 부분

베란다 부분에 '새시조 새시지붕, 다용도실'이 증축되었으나, 감정평가 시 부동산의 사용, 수익, 처분에 미치는 영향이 미미하여 가격에 포함되었습니다. 다만, 행정상의 문제는 없을지 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 공실 위험

숙박시설로 장기간 미운영된 점을 고려할 때, 향후 정상 운영 시까지 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있으며, 재운영 및 임대 시 공실 발생 위험을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 마산합포구에 위치한 숙박시설로, 감정가는 168,000,000원입니다. 비록 장기간 미운영으로 인한 단전 및 시설 점검 필요성이 있으나, 마산 지역의 상업 및 생활 인프라 접근성이 양호한 편에 속합니다. 특히, 마산어시장 등 지역 특색을 가진 상권이 인근에 있으며, 교통 접근성 또한 무난한 편입니다. 권리 관계는 근저당권이 말소기준권리로, 경매 후 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 잠재적 리스크로는 운영 중단으로 인한 시설 노후화 및 수리 비용 발생 가능성, 그리고 숙박시설 운영 재개를 위한 추가적인 투자 및 시간이 요구된다는 점을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지역 상권 활성화 가능성: 마산 지역의 상권 변화 및 개발 계획에 따라 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 실사용 목적 전환: 숙박시설 외 다른 용도로의 전환 가능성(예: 레지던스, 사무실 등)을 고려해 볼 수 있습니다. (단, 용도 변경 가능 여부는 관련 법규 확인 필요)

* 경매 낙찰을 통한 시세 차익: 권리 분석상 인수되는 권리가 없어, 시세보다 저렴하게 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 시세 조사, 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 향후 활용 방안에 따른 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 다만, 감정가 168,000,000원을 기준으로, 상기 언급된 리스크 요인(시설 수리 비용, 운영 재개 비용 등)과 향후 시장 상황을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 인수할 보증금이 없으므로, 이를 제외한 산정은 불필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.