나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118162 [1] 울산광역시 울주군 온양읍 발리 1307 여울목아파트 106동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하성 · 평가일 2024.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 온양읍 발리 소재 온남초등학교 남동측 인근에 위치하는 여울목아파트 106동 1층 101호로서 주변은 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설 및
상가, 학교 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 15층건중 1층 101호로서
외 벽 : 몰탈위 페인트, 타일붙임 등
내 벽 : 벽지바름, 일부 타일
창 호 : 샷시창임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생급배수시설, 옥내소화전, 승강기, 도시가스 등이 설비되어 있으며 난방시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지에 위치한 부정형의 토지로서 공동주택(아파트)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지주변 가로망상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(온양발리1지구), 중로2류(폭 15m-20m)(저촉), 중로3류(폭 12m-15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(축종별 거리제한
250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 온천원보호지구<온천법>임.

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 울산지방법원 2024타경118162 (1)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 중복사건

1.2. 소재지 및 기본 현황

* 소재지: 울산광역시 울주군 온양읍 발리 1307 여울목아파트 106동 1층 101호

* 용도: 아파트

* 건물명: 여울목아파트

* 동/호수: 106동 1층 101호

* 사용승인일: 2012년 7월 18일

1.3. 면적 및 규모

* 토지 면적 (대지권): 74.45㎡ (약 22.5평)

* 건물 면적 (전용 면적): 108.10㎡ (약 32.7평)

* 건물 총 면적 (단지 전체 연면적): 59,937.08㎡

* 토지 총 면적 (단지 전체 대지 면적): 26,609.2㎡

* 건축 규모: 15층 건물 중 1층

* 총 세대수: 405세대

1.4. 감정가 및 권리 내역

* 감정가: 3억 3,200만원

* 현재까지 파악된 등기부 채권 총액: 4억 5,540만원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 울산광역시 울주군 온양읍 발리 소재 온남초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 상가, 학교 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

* 단지 주변으로 차량 출입이 가능하며, 단지 주변 가로망 상태는 양호합니다.

* 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

* 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(온양발리1지구)으로 지정되어 있습니다.

* 도로 관련: 중로2류(폭 15m-20m)(저촉), 중로3류(폭 12m-15m)(집산도로)(접합) 구역에 해당합니다.

* 기타 제한사항으로는 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 온천원보호지구에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

* 본 경매 절차를 통해 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

* 말소 기준 권리인 을10 근저당권(2022년 5월 26일, 한화생명보험주식회사, 2억 3,040만원) 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 여기에는 을11 근저당권, 을12 전세권, 을14 근저당권, 갑13 압류, 갑15 압류, 갑16 임의경매, 을11-5 근저당권부채권질권설정, 갑17 임의경매 등이 포함됩니다.

3.2. 말소 기준 권리

* 말소 기준 권리는 2022년 5월 26일 접수된 한화생명보험주식회사의 근저당권입니다.

3.3. 인수되는 권리 (임차인 포함)

* 본건의 임차인 현황에 따르면, 에이파이낸셜대부주식회사가 등록되어 있으나, 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금 부담은 없습니다.

* 등기부상 확인된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.4. 등기부 현황 요약

* 소유권 변동: 주식회사네오스펙에서 장재영 외 1명, 이문형, 박인숙 명의로 소유권 이전이 이루어졌습니다.

* 주요 권리 설정:

* 근저당권: 한화생명보험주식회사(2.3억), 케이드래곤대부주식회사(1.7억), 김진규(0.5억) 등이 설정되었습니다.

* 전세권: 에이파이낸셜대부주식회사(0.05억)가 설정되었다가 말소되었습니다.

* 압류: 울산세무서장, 울주군으로부터 압류가 있었습니다.

* 임의경매: 케이드래곤대부, 한화생명보험으로부터 개시 결정된 임의경매 건이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본건 아파트 단지 인근으로 다양한 근린생활시설 및 상가들이 위치하여 이용이 편리합니다.

4.2. 단지 내 편의 시설

* 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 마련되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 울산광역시 울주군 온양읍 내에 위치하며, 온남초등학교 인근으로 주거 환경이 비교적 양호합니다.

* 건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 내외벽 및 창호 상태는 일반적인 아파트 수준입니다.

5.2. 교육 및 편의 시설

* 교육 시설: 온남초등학교가 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다.

* 편의 시설: 주변 상업 시설 및 단지 내 복리시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.3. 주차 및 기반 시설

* 난방 방식은 도시가스 개별난방입니다.

* 위생급배수시설, 옥내소화전, 승강기 등이 설비되어 있습니다.

* 주차는 총 160대(지상 4대, 지하 13대)가 가능하다고 명시되어 있으나, 세부 내역은 차이가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 경매

* 본건은 중복 사건으로 진행되고 있어, 타 경매 절차의 결과에 따라 본 경매의 진행 상황에 영향을 줄 수 있습니다. (예: 2024타경118162, 2025타경11787)

6.2. 임대 관계

* 본건의 임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다. 다만, 등기부상 전세권 및 임차인 현황 상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인되었습니다.

6.3. 법적 제한사항

* 토지이용계획상 온천원보호지구, 가축사육제한구역 등 일부 지역의 제한 사항이 존재하여 건축 및 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

* 본 물건은 울산광역시 울주군에 위치한 여울목아파트 106동 1층 101호로, 준공된 지 14년 가량 된 아파트입니다.

* 온남초등학교 인근에 위치하여 주거 편의성이 높으며, 교통 및 단지 내 시설 이용이 편리합니다.

* 권리 분석상 특별히 인수할 권리가 없으며, 말소 기준 권리 이후의 모든 등기 사항은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 중복 사건으로 진행 중인 점과 임대 관계 미상이라는 점은 명도 진행 시 주의가 필요하나, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 장점

* 준수한 입지 조건: 학교, 상업 시설, 주거 시설이 혼재된 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 권리 관계의 명확성: 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 비교적 신축 아파트: 2012년 준공으로 연식이 오래되지 않아 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 시세 상승 여력: 최근 매매 사례를 고려할 때, 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본건의 전용면적은 108.10㎡ (약 32.7평)입니다.

* 최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 단지 내 유사 면적대의 아파트 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 2026년 5월: 84.93㎡ (약 25.7평) / 9층 / 2억 8,600만원

* 2026년 6월: 125.91㎡ (약 38.1평) / 12층 / 4억 1,500만원

* 2026년 7월: 84.93㎡ (약 25.7평) / 6층 / 2억 8,700만원

* 위 시세 정보를 바탕으로 본건(108.10㎡, 1층)의 시장 가치를 추정해보면, 1층이라는 점을 감안할 때 약 3억 1,000만원에서 3억 4,000만원 사이로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 3억 3,200만원

* 최근 시세 분석을 통한 추정 시장가: 약 3억 1,000만원 ~ 3억 4,000만원

* 본건의 예상 입찰가는 1차 경매의 경우 감정가를 상회하는 수준이거나, 2차 경매 시에는 유찰된 가격을 기준으로 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

* 경쟁 상황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여, 감정가 수준인 3억 3,200만원을 기준으로 하되, 1층이라는 점을 감안하여 보수적으로 접근한다면 3억 2,000만원 ~ 3억 3,000만원 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 보다 적극적인 입찰을 고려한다면, 최근 고가 거래 사례(12층, 125㎡)를 참고하여 3억 4,000만원 ~ 3억 5,000만원까지도 검토해 볼 수 있습니다.

* 최종 예상 입찰가: 3억 4,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.