나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11304 [2] 경상남도 김해시 한림면 병동리 710-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김해 · 평가일 2025.04.22

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상남도 김해시 진영읍 설창리 소재 ""진영자동차매매단지"" 북동측 인근에 위치하며，부근일대는 중·소규모의 공장 등으로 형성되어 있음.

위치 및 부근의 상황

본건 기호（4）은 경상남도 김해시 한림면 병동리 소재 ""김해병동농공단지"" 서측 인근에 위치하며，부근일대는 중 · 소규모의 공장, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

토지의 상황

가. 형태 및 이용상황
기호(1): 사다리형과 유사한 토지로서 인접도로와 등고 평탄하며,
""공업용 건부지"" 등으로 이용 중임.
기호(3): 사다리형의 토지로서, '도로' 로 이용 중임.

나. 도로상태
기호(1): 본건 기호(3) 토지를 경유하여 폭 약 5미터의 세멘 포장도로와 접함.
기호(3): 본건이 도로임.

다. 토지이용계획관계 및 공법상 제한사항
기호(1, 3)：계획관리지역 (2014-11-06)，가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률〉, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법〉
공장설립승인지역＜수도법＞, 중점 경관관리구역(2018-11-01)임 .

토지의 상황

가. 형태 및 이용상황
완만한 경사지 내 부정형의 토지로서 자체지반은 등고 평탄하게 조성되어 있으며, '공업용 건부지'로 이용 중임.

나. 도로상태
본건 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

다. 토지이용계획관계 및 공법상 제한사항
계획관리지역（2014-11-06）, 가축사육제한구역（200m 제한지역）＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률〉，배출시설설치제한지역＜물환경보전법〉임.

건물의 구조 및 현상

기호（5-1）: 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,
(사용승인일: 2011.01.07）
주기둥: H-Beam 400 x 200mm, 200 x 100mm 등,
벽체: 하단부 약 1m는 콘크리트 조적에 의한 몰탈위 페인트칠이며,
상단부는 판넬잇기,
천정: 철골트러스위 판넬잇기,
바닥: 콘크리트위 에폭시 마감，
층고: 처마높이（약 8m）, 최고높이（9.5m）,
창호: 샷시 창호，
이용상황: 공장
부대설비: 화재탐지 및 경보설비，전등 및 전열설비 등이 되어 있음.

기호（5-2）: 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,
(사용승인일: 2011.01.07）
외벽: 판넬잇기.
내벽: 판넬붙임, 일부 타일붙임，
천정: 텍스붙임 등,
바닥: 타일깔기，
창호: 샷시 창호,
이용상황: 사무실，화장실,
부대설비: 위생설비，화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

건물의 구조 및 현상

기호(2): 일반철골구조 그라스을판넬지붕 지상2층 건물로서，
(사용승인일: 2015.08.21)

공장 부분
주기둥: H-Beam 490 x 300mm, 400 x 200mm 등，
벽체: 하단부 약 1.2m는 콘크리트위 문양콘크리트，상단부는 판넬잇기,
천정: 철골트러스위 판넬잇기,
공장 （사업체） 감정평가요항표
바닥: 콘크리트 기계미장 위 에폭시 마감 등，
층고: 처마높이（약 12m）, 최고높이（15m）,
창호: 샷시 창호,
이용상황: 공장（작업장）,
부대설비: 화재탐지 및 경보설비, 전등 및 전열설비 등이 되어 있음.

사무실 부분
외벽: 판넬잇기,
내벽: MDF무늬목, 벽지바름, 타일붙임 마감 등,
천정: 텍스붙임，경량철골천정틀위 페인트칠, SMC천정재 마감 등，
바닥: 타일깔기,
창호: 샷시창, 강화복층 유리창 등,
이용상황: 사무실
부대설비: 위생 및 급배수설비, 천장부착형 Aircon설비, 화재탐지 및 경보설비
등이 되어 있음.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 파이프 및 각종 철강재를 생산자와 수요자간에 가교 역할에 필요한 Over Hed Crane, Semi Gantry Crane로서 , 현상 및 관리상태는 보통인 편임.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 공장 운영에 필요한 Over Head Crane으로서，현상 및 관리상태는 보통인 편임

공작물의 현상

없 음.

공작물의 현상

--.

기타참고사항

(가) 부합물 및 종물관계
별첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

(나) 공부와의 차이
없 음.

(다) 기 타
없 음.

기타참고사항

(가) 부합물 및 종물관계
별첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

(나) 공부와의 차이
""(공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록2015-1546호)""은 현장확인 결과 2.8ton이 아닌
5ton으로 확인됨.

(다) 기 타
없 음.

물건 비고

일괄매각[제시외 건물(5-1~5-2), 기계기구(5-3) 포함]. 목록4. 토지 일부 타인점유 부분 있으며 최저매각 가격은 타인점유로 제한받는 가격을 기준으로 결정하였음. 목록4.에 소재하는 임차인 소유 컨테이너시설, 수변전시설, 콤퓨레샤실은 매각에서 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경11304 (2)

소재지: 경상남도 김해시 한림면 병동리 710-1

용도: 공장

감정가: 1,281,077,330원

토지면적: 1521.00㎡ (약 460평)

건물면적: 544.19㎡ (약 165평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물, 기계기구 포함)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOO (등기부상 말소기준권리는 중소기업은행)

1.2. 입지조건

* 위치: 본건은 경상남도 김해시 한림면 병동리에 위치한 김해병동농공단지 내에 자리하고 있습니다. 부근 일대는 중·소규모 공장 및 근린생활시설 등으로 형성된 산업단지 지역입니다.

* 주변 환경: "진영자동차매매단지"와도 인접해 있다는 정보가 있으며, 산업 활동이 활발한 지역입니다.

* 도로 상태: 본건은 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 중점경관관리구역에 해당하여 향후 건축 및 토지 이용 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 3월 5일자 중소기업은행 근저당권입니다.

* 권리 분석: 등기부등본 상 확인되는 모든 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 말소기준권리 이후에 설정되었으므로, 본 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* (주)승보: 보증금 30,000,000원, 차임 3,000,000원. 2021년 4월 21일 사업자등록. 대항력은 없습니다.

* 장수보: 보증금 0원, 차임 0원. 2024년 9월 20일 사업자등록. 대항력은 없습니다.

* 인수 보증금: 0원.

* 임차인 관련 주의 문구: 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으나, 임차인의 퇴거 시 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 김해병동농공단지 내 위치하여 동종 업계와의 시너지 효과 및 물류 이동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변 시설: 공장 및 근린생활시설이 밀집해 있으며, 인근에 자동차 매매단지가 있어 유동인구가 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 바로는 김해병동농공단지 주변에 직접적으로 대규모 혐오시설이 위치한다는 정보는 없습니다. 다만, 산업단지 특성상 관련 시설들이 존재할 수 있으므로 현장 답사를 통해 상세 확인이 필요합니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 인근 주요 도로망을 통해 부산, 창원 등 주변 도시로의 접근이 용이합니다. 산업단지 내 위치하여 직원들의 출퇴근 교통편은 자가용 및 통근버스를 이용할 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 단지 내 근린생활시설 및 인근 지역의 상업시설을 이용할 수 있습니다. 상세한 편의시설 정보는 제한적이나, 산업단지 배후 주거 지역과의 연계성을 고려해볼 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지 일부 타인 점유: 본건 토지(목록4)의 일부가 타인에게 점유되어 있는 부분이 있으며, 최저매각가격 결정 시 이를 반영하여 가격이 책정되었습니다. 점유자와의 명도 협의 과정에서 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

* 매각 제외 물건: 본건 목록4.에 소재하는 임차인 소유의 컨테이너시설, 수변전시설, 콤퓨레샤실은 매각에서 제외되므로, 인수 후 별도로 확보하거나 재설비해야 할 수 있습니다.

* 공법상 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 공장설립승인지역, 중점경관관리구역 등으로 인해 향후 증축, 용도 변경, 시설 설치 등에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 건축물 노후도 및 유지보수: 사용 승인일이 2011년 및 2015년인 건물들로, 내부 시설 및 외벽 등에 대한 정밀 점검과 필요 시 보수/보강이 요구될 수 있습니다.

* 기계기구 상태: 매각에 포함된 오버헤드크레인, 세미갠트리크레인 등 기계기구의 현 상태 및 관리 수준을 직접 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 김해병동농공단지 내에 위치한 공장용 부동산으로, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이후 정리되어 낙찰자가 인수할 부담은 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 관련 부담이 상대적으로 적을 것으로 판단됩니다. 다만, 토지 일부에 대한 타인 점유와 매각 제외되는 중요 설비(수변전시설 등)가 존재하는 점은 반드시 현장 확인 및 추가적인 검토가 필요합니다. 각종 공법상 제한사항을 고려하여 향후 활용 계획을 수립해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 산업단지 내 입지: 김해병동농공단지라는 검증된 산업 입지에 자리하고 있어, 공장 운영을 위한 인프라 활용 및 사업 확장 가능성이 있습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 말소 기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

* 일괄 매각 및 포함 물건: 토지, 건물뿐만 아니라 제시외 건물 및 일부 기계기구까지 포함되어 있어, 추가 투자 없이 바로 생산 활동에 투입할 수 있는 잠재력이 있습니다. (단, 상태 확인 필수)

* 높은 층고: 건물(기호2)의 최고 15m에 달하는 높은 층고는 대형 장비 운영이나 물류 보관 등 다양한 용도로 활용하기에 유리한 조건입니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,281,077,330원

* 주요 고려사항:

* 토지 일부 타인 점유로 인한 명도 협의 필요성.

* 매각 제외되는 수변전시설, 콤프레샤실 등 중요 설비의 대체 비용.

* 건물 및 기계기구의 현재 상태와 필요한 보수/개량 비용.

* 지역 내 유사 공장의 최근 거래 가격 및 시장 동향.

* 각종 공법상 제한으로 인한 향후 수익성 변화 가능성.

* 산정 근거: 본건의 경우, 인수 보증금이 0원이므로 감정가를 기준으로 합리적인 입찰가를 산정할 수 있습니다. 하지만 토지 일부 타인 점유, 매각 제외 설비 등의 특수성을 감안할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. (실제 입찰가는 현장 조사, 경쟁 상황, 응찰자의 투자 전략에 따라 크게 달라질 수 있습니다.)

참고: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 답사를 통한 실사 및 추가적인 법률, 세무 검토를 반드시 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.