나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경40271 [16] 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리 1125 4층402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2024.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1-10)은 대구광역시 서구 내당동에 소재하는 "두류네거리" 북측 근거리에 위치하는 "제1층 제104호 외 9개호" 구분건물(근린생활시설)로서 부근일대는 노변 상가지대를 형성하고 있습니다.
본건(기호11-16)은 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리에 소재하는 "경서중학교" 남동측 인근에 위치하는 "벽진메디컬(현지명칭) 제2층 201호 외 5개호" 구분건물(집합상가)로서, 부근일대는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

기호(1-10): 본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장 및 근거리에 두류역(도시철도
2호선)이 위치하는 등 제반교통사정은 편리합니다.
기호(11-16): 본건까지 차량접근이 가능하여, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반교통
사정은 보통입니다.

건물의 구조

기호(1-10): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상8층건 중
기호1) 1층 104호, 기호2) 1층 105호, 기호3) 1층 106호, 기호4) 2층 201호,
기호5) 3층 301호, 기호6) 4층 401호, 기호7) 5층 501호, 기호8) 6층 601호,
기호9) 7층 701호, 기호10) 8층 801호 단위상가로서,

외벽: 외장석재 및 드라이비트 마감,
내벽: 콘크리트, 페인트 등 내장마감재 마감,
바닥: 콘크리트, 타일, 하드너 등 내장마닥재 마감,
천정: 콘크리트노출 및 택스 등 내장마감재 마감,
창호: 스텐새시 강화유리, 하이새시 복층유리 등 마감,



기호(11-16): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층건 중
기호11) 2층 201호, 기호12) 2층 202호, 기호13) 3층 301호,
기호14) 3층 302호, 기호15) 4층 401호, 기호16) 4층 402호,

외벽: 화강석 및 대리석타일 등 마감,
내벽: 몰탈위페인팅, 석고보드, 자기질타일 마감,
바닥: 콘크리트노출 및 바닥타일 등 마감,
창호: 로이복층유리 및 페어글라스 창호입니다.

이용상태

공부상 기호(1-3) 일반음식점, 기호(4) 사무소, 기호(5) 의원, 기호(6) 사진관, 기호(7) 기원, 기호(8) 학원, 기호(9) 독서실, 기호(10) 당구장, 기호(11-16) 근린생활시설
(학원,사무실,의원)이나, 현황은 기호(4) 음식점, 기호(8,10) 사무실로 이용 중이나 잔여부분은 공실 상태인 것으로 조사되었습니다.

설비내역

기호(1-10): 공히 공동 위생설비 되어 있으며, 소화전설비, 스프링쿨러설비, 주차타워,
승강기설비가 되어 있습니다.
기호(11-16): 위생설비 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 스프링쿨러설비,
승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1-10): 세로 장방형 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄하며 근린생활
시설 건부지로 이용 중입니다.
기호(11-16): 인접지대와 대체로 등고평탄하게 조성되어 있는 사다리형에 가까운 토지로서,
근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

기호(1-10): 서측으로 광대로, 동측으로 세로에 접합니다.
기호(11-16): 본건 북측으로 폭 약 25미터, 동측으로 폭 약 15미터, 남측으로 폭 약 12미터
내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-10): 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m-
40m)(주간선도로(1-4))(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-02)(경운
중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(달성고등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대구두류초등학교)<교육환경 보호에 관한
법률>,
기호(11-16): 제2종일반주거지역(2014-12-18), 지구단위계획구역(2016-12-19), 중로2류
(폭 15m-20m)(2014-12-18)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(2014-12-18)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구
(2016-12-19)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2016-04-08)(강림초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-08)(옥빛유치원)
<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

1) 본건 중(기호4: 2층 201호)는 집합건축물대장상 201호(308㎡), 202호(64.4㎡)로, 용도는
일반음식점으로 등재되어 있습니다.

2) 본건 중(기호13: 3층 301호)의 집합건물 등기사항전부증명서상에는 전유부분 180.16㎡로
등재되어 있으나, 집합건축물대장상에는 2022.4.12일자로 전유부분면적(180.16㎡) 및
공용부분면적(44.63㎡)에서 전유부분면적(198.82㎡), 공용부분면적(49.25㎡)로 변경
되었습니다.

3) 본건 중(기호14: 3층 302호)의 집합건물 등기사항전부증명서상에는 전유부분 136.16㎡로
등재되어 있으나, 집합건축물대장상에는 2022.4.12일자로 전유부분면적(136.16㎡) 및
공용부분면적(33.73㎡)에서 전유부분면적(117.5㎡) 및 공용부분면적(29.11㎡)으로 변경
되었습니다.

4) 본건 중(기호13,14)는 집합건물 등기사항전부증명서 및 의뢰목록의 면적인 실제사실관계
에 따라 변경된 집합건축물대장상 면적과 상이하여 실제면적이 반영된 집합건축물대장상
면적을 기준으로 평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: ① 본건 중(기호4)는 집합건축물대장상 201호(308㎡), 202호(64.4㎡)로,
용도는 일반음식점으로 등재되어 있습니다.

② 본건 중(기호4-8,10)은 건축물현황도상 각각 분할표시가 되어 있습니다.

물건 비고

일괄매각. 대지권 미등기이나 매각목적물 및 최저매각가격에 포함. 대지권 비율 불분명.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경40271 (16)

대구광역시 달성군 옥포읍 강림리 1125, 4층 402호

용도: 근린상가

감정가: 294,000,000원

토지면적: 1452.80㎡ (약 439.50평)

토지지분: 78.16064㎡ (약 23.65평)

건물면적: 136.16㎡ (약 41.17평)

건물지분: 136.16㎡ (약 41.17평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 나OOOOO

주요 특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 대지권미등기, 공동담보

취급 주의사항: 일괄매각. 대지권 미등기이나 매각목적물 및 최저매각가격에 포함되며, 대지권 비율은 불분명합니다.

1.1. 입지조건

주위환경:

본건은 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리에 위치하며, 경서중학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변 시설:

주변에 아파트 단지가 다수 분포하고 있어 잠재적 고객 확보가 가능합니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

(검색 결과) 본건 인근에 경서중학교, 강림초등학교, 옥빛유치원 등이 위치하고 있으며, 대규모 아파트 단지들이 인접해 있어 주거 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

(검색 결과) 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

현재 채권자: 나OOOOO (본 경매 사건의 신청 채권자)

말소기준권리:

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2017년 2월 24일 접수된 대구경북능금농업협동조합의 근저당권 (을2)입니다.

토지 등기부상 말소기준권리 역시 2017년 2월 24일 접수된 대구경북능금농업협동조합의 근저당권 (을11)입니다.

인수되는 권리: 상기 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않아, 경매 낙찰 시 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 지상권 존재 가능성 언급 있으나, 통상적으로 말소기준권리 이하의 권리는 소멸됩니다.)

말소예정 권리: 본건 등기부에는 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등이 등재되어 있으며, 위 말소기준권리에 의해 모두 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 김성용

보증금: 30,000,000원

차임: 2,000,000원

대항력: 없음

비고: 배당신고일자, 확정일자 정보 없음. 대항력이 없는 임차인으로, 낙찰자는 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 제1종 및 제2종 근린생활시설로 이용 가능한 상가 건물입니다. 주변의 아파트 단지와 다수의 근린생활시설이 형성된 지역 상권에 속해 있어, 안정적인 수요 기반을 확보할 수 있습니다.

다만, 일부 공실이 조사된 점은 상권 활성화 정도를 판단하는 데 고려해야 할 부분입니다.

1.4. 생활정보

인근 교육시설:

본건과 가까운 거리에 경서중학교, 강림초등학교, 옥빛유치원 등이 있어 학군 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

기타 편의시설:

주변에 아파트 단지가 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대지권 미등기 및 비율 불분명:

토지 등기부상 대지권이 미등기 상태이며, 대지권 비율이 불분명한 점은 명확한 소유권 행사 및 향후 재산권 행사에 제약이 될 수 있는 중대한 리스크입니다. 다만, 본 경매 목적물 및 최저매각가격에 포함되어 매각 처리됩니다.

중복 병합/중복 사건:

동일 물건에 대해 여러 경매 사건이 병합되어 진행되는 경우, 절차상 복잡성이 발생할 수 있으나, 최종적으로는 하나의 매각으로 정리됩니다.

건축물대장상 면적 상이:

일부 호수의 경우, 등기사항전부증명서 상의 면적과 건축물대장 상의 면적이 상이하며, 평가 시에는 건축물대장상 면적이 반영되었습니다. 이는 추후 건물 관리 및 거래 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

공실 가능성:

감정평가 요약에 따르면 잔여 부분은 공실 상태로 조사되었습니다. 공실 장기화 시 임대 수익에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 옥포읍의 아파트 단지 밀집 지역에 위치한 근린상가로, 입지 자체는 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 교통 접근성 및 주변 생활 인프라 또한 양호한 편입니다.

하지만 대지권 미등기 및 비율 불분명, 일부 면적 상이, 그리고 중복 사건으로 인한 절차적 복잡성 등은 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하로 정리되어 인수되는 권리는 없으므로, 이 부분은 낙찰자에게 유리하게 작용합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 배후 수요: 주변 아파트 단지들이 풍부한 잠재 고객을 제공합니다.

상대적으로 양호한 교통 환경: 차량 및 대중교통 접근성이 좋습니다.

권리 관계의 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리 인수 부담이 없습니다.

미등기 대지권의 잠재적 가치: 향후 대지권 등기 완료 시 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 294,000,000원입니다.

주요 리스크 요인인 대지권 미등기 및 비율 불분명, 일부 면적 상이 등의 문제점을 고려하여, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정합니다.

권장 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 235,000,000원

(최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 시장 상황, 권리 분석에 대한 추가 검토 후 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.