나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경40271 [14] 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리 1125 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2024.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1-10)은 대구광역시 서구 내당동에 소재하는 "두류네거리" 북측 근거리에 위치하는 "제1층 제104호 외 9개호" 구분건물(근린생활시설)로서 부근일대는 노변 상가지대를 형성하고 있습니다.
본건(기호11-16)은 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리에 소재하는 "경서중학교" 남동측 인근에 위치하는 "벽진메디컬(현지명칭) 제2층 201호 외 5개호" 구분건물(집합상가)로서, 부근일대는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

기호(1-10): 본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장 및 근거리에 두류역(도시철도
2호선)이 위치하는 등 제반교통사정은 편리합니다.
기호(11-16): 본건까지 차량접근이 가능하여, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반교통
사정은 보통입니다.

건물의 구조

기호(1-10): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상8층건 중
기호1) 1층 104호, 기호2) 1층 105호, 기호3) 1층 106호, 기호4) 2층 201호,
기호5) 3층 301호, 기호6) 4층 401호, 기호7) 5층 501호, 기호8) 6층 601호,
기호9) 7층 701호, 기호10) 8층 801호 단위상가로서,

외벽: 외장석재 및 드라이비트 마감,
내벽: 콘크리트, 페인트 등 내장마감재 마감,
바닥: 콘크리트, 타일, 하드너 등 내장마닥재 마감,
천정: 콘크리트노출 및 택스 등 내장마감재 마감,
창호: 스텐새시 강화유리, 하이새시 복층유리 등 마감,



기호(11-16): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층건 중
기호11) 2층 201호, 기호12) 2층 202호, 기호13) 3층 301호,
기호14) 3층 302호, 기호15) 4층 401호, 기호16) 4층 402호,

외벽: 화강석 및 대리석타일 등 마감,
내벽: 몰탈위페인팅, 석고보드, 자기질타일 마감,
바닥: 콘크리트노출 및 바닥타일 등 마감,
창호: 로이복층유리 및 페어글라스 창호입니다.

이용상태

공부상 기호(1-3) 일반음식점, 기호(4) 사무소, 기호(5) 의원, 기호(6) 사진관, 기호(7) 기원, 기호(8) 학원, 기호(9) 독서실, 기호(10) 당구장, 기호(11-16) 근린생활시설
(학원,사무실,의원)이나, 현황은 기호(4) 음식점, 기호(8,10) 사무실로 이용 중이나 잔여부분은 공실 상태인 것으로 조사되었습니다.

설비내역

기호(1-10): 공히 공동 위생설비 되어 있으며, 소화전설비, 스프링쿨러설비, 주차타워,
승강기설비가 되어 있습니다.
기호(11-16): 위생설비 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 스프링쿨러설비,
승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1-10): 세로 장방형 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄하며 근린생활
시설 건부지로 이용 중입니다.
기호(11-16): 인접지대와 대체로 등고평탄하게 조성되어 있는 사다리형에 가까운 토지로서,
근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

기호(1-10): 서측으로 광대로, 동측으로 세로에 접합니다.
기호(11-16): 본건 북측으로 폭 약 25미터, 동측으로 폭 약 15미터, 남측으로 폭 약 12미터
내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-10): 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m-
40m)(주간선도로(1-4))(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-02)(경운
중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(달성고등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대구두류초등학교)<교육환경 보호에 관한
법률>,
기호(11-16): 제2종일반주거지역(2014-12-18), 지구단위계획구역(2016-12-19), 중로2류
(폭 15m-20m)(2014-12-18)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(2014-12-18)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구
(2016-12-19)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2016-04-08)(강림초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-08)(옥빛유치원)
<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

1) 본건 중(기호4: 2층 201호)는 집합건축물대장상 201호(308㎡), 202호(64.4㎡)로, 용도는
일반음식점으로 등재되어 있습니다.

2) 본건 중(기호13: 3층 301호)의 집합건물 등기사항전부증명서상에는 전유부분 180.16㎡로
등재되어 있으나, 집합건축물대장상에는 2022.4.12일자로 전유부분면적(180.16㎡) 및
공용부분면적(44.63㎡)에서 전유부분면적(198.82㎡), 공용부분면적(49.25㎡)로 변경
되었습니다.

3) 본건 중(기호14: 3층 302호)의 집합건물 등기사항전부증명서상에는 전유부분 136.16㎡로
등재되어 있으나, 집합건축물대장상에는 2022.4.12일자로 전유부분면적(136.16㎡) 및
공용부분면적(33.73㎡)에서 전유부분면적(117.5㎡) 및 공용부분면적(29.11㎡)으로 변경
되었습니다.

4) 본건 중(기호13,14)는 집합건물 등기사항전부증명서 및 의뢰목록의 면적인 실제사실관계
에 따라 변경된 집합건축물대장상 면적과 상이하여 실제면적이 반영된 집합건축물대장상
면적을 기준으로 평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: ① 본건 중(기호4)는 집합건축물대장상 201호(308㎡), 202호(64.4㎡)로,
용도는 일반음식점으로 등재되어 있습니다.

② 본건 중(기호4-8,10)은 건축물현황도상 각각 분할표시가 되어 있습니다.

물건 비고

일괄매각. 대지권 미등기이나 매각목적물 및 최저매각가격에 포함. 대지권 비율 불분명. 등기부 등본상 전유부분 면적 및 공유부분면적과 공부상의 면적 상이함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2024타경40271 (14)

소재지: 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리 1125 3층302호

용도: 근린상가

감정가: 254,000,000원

토지면적: 1452.80㎡ (약 439.43평)

토지지분: 67.48㎡ (약 20.41평)

건물면적: 136.16㎡ (약 41.18평)

매각방식: 토지/건물 일괄매각

경매종류: 부동산강제경매

채권자: 나윤수

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리에 소재하며, "경서중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. "벽진메디컬" 건물 내 3층 302호에 해당합니다.

* 주변 환경: 인근 지역은 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 도로상태: 본건 건물은 북측으로 폭 약 25미터, 동측으로 폭 약 15미터, 남측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류, 중로3류 등에 속해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(강림초등학교, 옥빛유치원)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 집합건물 등기부상 을구 2번 근저당권 (대구경북능금농업협동조합, 2017.02.24. 접수)입니다.

채권총액: 본건과 관련된 토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 약 2,725,305,830원 (토지 1,860,000,000원 + 건물 865,305,830원)에 달합니다. 이는 감정평가액 254,000,000원을 훨씬 상회하는 금액입니다.

경매 신청 채권자: 나윤수 (강제경매)

권리 변동 현황:

* 소유권 변동: 한국토지주택공사 → 황정숙 → 배인호(일부 이전)

* 담보권: 다수의 근저당권(대구경북능금농업협동조합)이 설정되어 있으며, 이는 말소기준권리입니다.

* 압류/가압류: 달성군, 국민건강보험공단(토지 압류), 신용보증기금, 주식회사영산기업(건물 가압류) 등이 있습니다.

* 경매개시결정: 채권자 나윤수(강제경매), 대구경북능금농업협동조합(임의경매)에 의해 개시되었습니다.

주의사항:

* 대지권 미등기: 본건은 대지권이 미등기 상태이나, 매각 목적물 및 최저매각가격에 포함되어 있습니다. 대지권 비율은 불분명합니다.

* 중복병합사건, 중복사건, 공동담보: 다수의 사건이 병합되어 진행 중이거나 공동 담보로 묶여 있는 점을 유의해야 합니다.

* 면적 상이: 등기부등본상 전유부분 면적 및 공유부분 면적과 공부상의 면적이 상이한 부분이 존재합니다. (특히 1.1.1. 공부와의 차이 참조)

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (다만, 지상권 개요가 있으나 구체적인 정보는 확인 필요)

1.3. 상권분석

용도: 본건은 제1종 및 제2종 근린생활시설 용도로 사용 가능한 상가입니다.

주변 상권: 아파트 단지 및 주거 밀집 지역 인근에 위치하여 배후 수요가 예상됩니다. 다양한 근린생활시설들이 입점해 있어 상권이 형성되어 있습니다.

본건 이용 상태: 공부상 용도는 근린생활시설이나, 현황 건물 전체적으로 공실이 있는 것으로 조사되었습니다. (본건 302호의 구체적인 이용 현황은 별도 확인 필요)

1.4. 생활정보

주변 시설:

* 교육시설: 경서중학교, 강림초등학교, 옥빛유치원 등이 인근에 소재하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

* 교통시설: 인근 버스 승강장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주변 아파트 단지 및 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 본건 소재지 주변에 특별히 보고된 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채무 부담: 토지 및 건물에 설정된 총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하므로, 낙찰 후에도 채무 관련 이슈가 지속될 가능성이 있습니다.

* 대지권 미등기 및 불분명: 대지권 미등기 상태와 불분명한 대지권 비율은 향후 재산권 행사에 어려움을 줄 수 있으며, 추가적인 법적 절차나 비용이 발생할 수 있습니다.

* 면적 불일치: 등기부등본, 건축물대장, 실제 현황 간 면적 상이는 권리 관계 및 매각 절차 진행에 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 중복/공동 담보: 다수의 채권자가 얽혀 있고 복수의 사건이 통합되어 있어, 경매 절차가 복잡하고 예측하기 어려울 수 있습니다.

* 임대 현황 미상: 현재 임대 관계가 파악되지 않아, 인수되는 임차인이 있는지, 있다면 대항력 및 보증금/차임은 어떻게 되는지 알 수 없습니다. 이는 예상치 못한 부담으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 옥포읍에 위치한 근린상가로, 아파트 단지 및 학교 인근에 자리하고 있어 잠재적 수요가 있는 입지입니다. 그러나 등기부상 확인되는 총 채무액이 매우 높고, 대지권 미등기, 면적 불일치, 중복 병합 사건 등 복합적인 권리 분석 및 물건 하자가 존재합니다. 또한 임대 관계가 미상으로, 향후 발생할 수 있는 변수에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 이러한 위험 요소를 감안할 때, 본 물건은 매우 신중한 접근이 필요한 투자 대상입니다.

1.7. 투자 포인트

* 교육 및 주거 인프라: 인근에 학교 및 아파트 단지가 밀집해 있어 기본적인 유동인구 확보가 가능합니다.

* 근린상가로서의 활용 가능성: 제1종 및 제2종 근린생활시설 용도로 다양한 업종의 창업이 가능합니다.

* 개발 가능성: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 최저매각가격은 감정평가액인 254,000,000원입니다. 그러나 상기 분석에서 확인된 바와 같이, 본 물건은 다수의 복잡한 권리 관계와 대지권 미등기, 면적 상이 등 여러 위험 요소를 내포하고 있습니다. 또한, 등기부 채권 총액이 감정가를 크게 초과하고 있으며, 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아 추가적인 인수 부담이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 예상 입찰가는 이러한 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 면밀한 현장 조사와 권리 분석, 추가적인 정보 수집을 통해 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 현재 파악된 정보상 없는 것으로 확인되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.