나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경40271 [7] 대구광역시 서구 내당동 230-5 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2024.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1-10)은 대구광역시 서구 내당동에 소재하는 "두류네거리" 북측 근거리에 위치하는 "제1층 제104호 외 9개호" 구분건물(근린생활시설)로서 부근일대는 노변 상가지대를 형성하고 있습니다.
본건(기호11-16)은 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리에 소재하는 "경서중학교" 남동측 인근에 위치하는 "벽진메디컬(현지명칭) 제2층 201호 외 5개호" 구분건물(집합상가)로서, 부근일대는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

기호(1-10): 본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장 및 근거리에 두류역(도시철도
2호선)이 위치하는 등 제반교통사정은 편리합니다.
기호(11-16): 본건까지 차량접근이 가능하여, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반교통
사정은 보통입니다.

건물의 구조

기호(1-10): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상8층건 중
기호1) 1층 104호, 기호2) 1층 105호, 기호3) 1층 106호, 기호4) 2층 201호,
기호5) 3층 301호, 기호6) 4층 401호, 기호7) 5층 501호, 기호8) 6층 601호,
기호9) 7층 701호, 기호10) 8층 801호 단위상가로서,

외벽: 외장석재 및 드라이비트 마감,
내벽: 콘크리트, 페인트 등 내장마감재 마감,
바닥: 콘크리트, 타일, 하드너 등 내장마닥재 마감,
천정: 콘크리트노출 및 택스 등 내장마감재 마감,
창호: 스텐새시 강화유리, 하이새시 복층유리 등 마감,



기호(11-16): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층건 중
기호11) 2층 201호, 기호12) 2층 202호, 기호13) 3층 301호,
기호14) 3층 302호, 기호15) 4층 401호, 기호16) 4층 402호,

외벽: 화강석 및 대리석타일 등 마감,
내벽: 몰탈위페인팅, 석고보드, 자기질타일 마감,
바닥: 콘크리트노출 및 바닥타일 등 마감,
창호: 로이복층유리 및 페어글라스 창호입니다.

이용상태

공부상 기호(1-3) 일반음식점, 기호(4) 사무소, 기호(5) 의원, 기호(6) 사진관, 기호(7) 기원, 기호(8) 학원, 기호(9) 독서실, 기호(10) 당구장, 기호(11-16) 근린생활시설
(학원,사무실,의원)이나, 현황은 기호(4) 음식점, 기호(8,10) 사무실로 이용 중이나 잔여부분은 공실 상태인 것으로 조사되었습니다.

설비내역

기호(1-10): 공히 공동 위생설비 되어 있으며, 소화전설비, 스프링쿨러설비, 주차타워,
승강기설비가 되어 있습니다.
기호(11-16): 위생설비 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 스프링쿨러설비,
승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1-10): 세로 장방형 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄하며 근린생활
시설 건부지로 이용 중입니다.
기호(11-16): 인접지대와 대체로 등고평탄하게 조성되어 있는 사다리형에 가까운 토지로서,
근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

기호(1-10): 서측으로 광대로, 동측으로 세로에 접합니다.
기호(11-16): 본건 북측으로 폭 약 25미터, 동측으로 폭 약 15미터, 남측으로 폭 약 12미터
내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-10): 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m-
40m)(주간선도로(1-4))(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-02)(경운
중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(달성고등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대구두류초등학교)<교육환경 보호에 관한
법률>,
기호(11-16): 제2종일반주거지역(2014-12-18), 지구단위계획구역(2016-12-19), 중로2류
(폭 15m-20m)(2014-12-18)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(2014-12-18)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구
(2016-12-19)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2016-04-08)(강림초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-08)(옥빛유치원)
<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

1) 본건 중(기호4: 2층 201호)는 집합건축물대장상 201호(308㎡), 202호(64.4㎡)로, 용도는
일반음식점으로 등재되어 있습니다.

2) 본건 중(기호13: 3층 301호)의 집합건물 등기사항전부증명서상에는 전유부분 180.16㎡로
등재되어 있으나, 집합건축물대장상에는 2022.4.12일자로 전유부분면적(180.16㎡) 및
공용부분면적(44.63㎡)에서 전유부분면적(198.82㎡), 공용부분면적(49.25㎡)로 변경
되었습니다.

3) 본건 중(기호14: 3층 302호)의 집합건물 등기사항전부증명서상에는 전유부분 136.16㎡로
등재되어 있으나, 집합건축물대장상에는 2022.4.12일자로 전유부분면적(136.16㎡) 및
공용부분면적(33.73㎡)에서 전유부분면적(117.5㎡) 및 공용부분면적(29.11㎡)으로 변경
되었습니다.

4) 본건 중(기호13,14)는 집합건물 등기사항전부증명서 및 의뢰목록의 면적인 실제사실관계
에 따라 변경된 집합건축물대장상 면적과 상이하여 실제면적이 반영된 집합건축물대장상
면적을 기준으로 평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: ① 본건 중(기호4)는 집합건축물대장상 201호(308㎡), 202호(64.4㎡)로,
용도는 일반음식점으로 등재되어 있습니다.

② 본건 중(기호4-8,10)은 건축물현황도상 각각 분할표시가 되어 있습니다.

물건 비고

부동산등기부등본상 5층 501호이나 건축물현황도상 501호 및 502호로 각 분할표시 되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2024타경40271 (7)

소재지: 대구광역시 서구 내당동 230-5 5층501호

용도: 근린상가

감정가: 1,451,000,000원

토지면적: 87.70㎡ (약 26.53평) (토지지분: 87.704㎡)

건물면적: 380.46㎡ (약 115.19평) (건물지분: 380.46㎡)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 나OOOOO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 서구 내당동에 위치하며, "두류네거리" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 노변 상가지대를 형성하고 있으며, 다양한 상업 및 주거 시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도시철도 2호선 두류역이 근거리에 위치하여 교통의 요지라 할 수 있습니다.

2.3. 건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트 구조로, (철근)콘크리트 지붕을 갖추고 있습니다.

지상 8층, 지하 1층 규모이며, 엘리베이터 설비가 갖추어져 있습니다.

건축물 사용승인일은 2020년 9월 17일입니다.

외벽은 외장석재 및 드라이비트로 마감되었으며, 내벽, 바닥, 천정 등도 다양한 내장 마감재로 시공되었습니다.

2.4. 토지 이용

토지는 세로 장방형에 가까운 형태로, 인접 도로와 대체로 등고 평탄하며 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

서측으로 광대로, 동측으로 세로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)에 속합니다.

대로1류(폭 35m-40m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(경운중학교, 달성고등학교, 대구두류초등학교) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 5월 7일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권액 2,196,000,000원)입니다.

3.2. 기타 권리

본 경매 물건은 해당 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

소유권 보존, 소유권 이전 2번 신탁등기 말소, 가압류, 강제경매, 임의경매, 압류 등 다수의 권리가 등기되었으나, 대부분 말소(말소 예정 포함)될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'란은 공란입니다.

3.4. 총 채권액

등기부 채권 총액은 2,710,519,196원입니다.

3.5. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건이 위치한 내당동 230-5 일대는 두류네거리를 중심으로 형성된 활성화된 노변 상가지대입니다.

주변으로 다양한 업종의 상가와 주거 시설이 혼재되어 있어 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리합니다.

4.2. 건물 용도 및 이용현황

건축물 용도는 제2종근린생활시설 및 제1종근린생활시설로 등록되어 있습니다.

공부상 기재 용도와 달리 현황 이용 상태는 일부 호실은 공실로 조사되었습니다.

부동산 등기부등본 상 5층 501호이나 건축물현황도 상으로는 501호 및 502호로 분할 표시되어 있어 실제 이용 및 등기부상 내용과 차이가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

일반상업지역 내 위치하여 은행, 병원, 마트 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 학교

토지이용계획상 경운중학교, 달성고등학교, 대구두류초등학교, 강림초등학교, 옥빛유치원 등 다수의 교육시설이 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

건축물대장과 등기사항전부증명서 간 면적 및 호수 표기에 차이가 존재합니다. 특히 501호의 경우, 등기부등본 상 501호이나 건축물현황도 상으로는 501호 및 502호로 분할 표시되어 있어 실제 면적 및 권리 관계 확인이 필요합니다.

다른 호실들에서도 등기부상 면적과 건축물대장상 면적이 상이하게 변경된 사례가 있습니다.

6.2. 건축물현황도 상의 분할

부동산등기부등본상 5층 501호로 기재되어 있으나, 건축물현황도상 501호 및 502호로 분할되어 표시되는 점은 본 물건의 주요 확인 사항입니다.

6.3. 중복병합사건

본 건은 중복병합사건으로, 관련 사건들을 함께 파악하여 경매 절차의 복잡성을 이해해야 합니다.

6.4. 임대관계

각 호실별 임대 관계는 확인되지 않아(미상), 명도 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금은 0원입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 서구 내당동의 핵심 상업지역인 두류네거리 인근에 위치한 근린상가 건물입니다.

교통 및 접근성이 우수하며, 주변 상권이 발달하여 상업적 가치가 높을 것으로 기대됩니다.

건축물 공부상 내용과 등기부등본 상의 호수 및 면적 불일치, 분할 표시 등의 이슈가 존재하므로, 현장 확인 및 등기부등본, 건축물대장을 통한 상세 검토가 필수적입니다.

대부분의 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계는 비교적 명확하나, 임대 관계 미확인 및 공부상 차이로 인한 명도 관련 이슈 가능성을 염두에 두어야 합니다.

일반적인 검색 결과상, 본 물건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 입지

대구의 주요 네거리인 두류네거리와 인접한 우수한 입지입니다.

8.2. 상권 잠재력

발달된 상업지구 내 위치하여 안정적인 수요 확보 및 상권 활성화 잠재력이 높습니다.

8.3. 권리관계 명확성

말소기준권리 이후의 권리들이 소멸되어 권리 인수 부담이 적습니다.

8.4. 건물 활용 가능성

다양한 근린생활시설 업종으로 활용 가능하며, 공실 해소 시 임대 수익 기대 가능합니다.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 상가 시세, 임대 수익률, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 분석하는 심층적인 현장 조사가 필요합니다.

본 건의 감정가는 1,451,000,000원입니다.

등기부 채권 총액은 2,710,519,196원으로, 채권액 규모를 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

향후 시세 조사를 통해 본 물건의 적정 가치를 재평가한 후 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.