나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경40271 [15] 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리 1125 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2024.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1-10)은 대구광역시 서구 내당동에 소재하는 "두류네거리" 북측 근거리에 위치하는 "제1층 제104호 외 9개호" 구분건물(근린생활시설)로서 부근일대는 노변 상가지대를 형성하고 있습니다.
본건(기호11-16)은 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리에 소재하는 "경서중학교" 남동측 인근에 위치하는 "벽진메디컬(현지명칭) 제2층 201호 외 5개호" 구분건물(집합상가)로서, 부근일대는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

기호(1-10): 본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장 및 근거리에 두류역(도시철도
2호선)이 위치하는 등 제반교통사정은 편리합니다.
기호(11-16): 본건까지 차량접근이 가능하여, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반교통
사정은 보통입니다.

건물의 구조

기호(1-10): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상8층건 중
기호1) 1층 104호, 기호2) 1층 105호, 기호3) 1층 106호, 기호4) 2층 201호,
기호5) 3층 301호, 기호6) 4층 401호, 기호7) 5층 501호, 기호8) 6층 601호,
기호9) 7층 701호, 기호10) 8층 801호 단위상가로서,

외벽: 외장석재 및 드라이비트 마감,
내벽: 콘크리트, 페인트 등 내장마감재 마감,
바닥: 콘크리트, 타일, 하드너 등 내장마닥재 마감,
천정: 콘크리트노출 및 택스 등 내장마감재 마감,
창호: 스텐새시 강화유리, 하이새시 복층유리 등 마감,



기호(11-16): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층건 중
기호11) 2층 201호, 기호12) 2층 202호, 기호13) 3층 301호,
기호14) 3층 302호, 기호15) 4층 401호, 기호16) 4층 402호,

외벽: 화강석 및 대리석타일 등 마감,
내벽: 몰탈위페인팅, 석고보드, 자기질타일 마감,
바닥: 콘크리트노출 및 바닥타일 등 마감,
창호: 로이복층유리 및 페어글라스 창호입니다.

이용상태

공부상 기호(1-3) 일반음식점, 기호(4) 사무소, 기호(5) 의원, 기호(6) 사진관, 기호(7) 기원, 기호(8) 학원, 기호(9) 독서실, 기호(10) 당구장, 기호(11-16) 근린생활시설
(학원,사무실,의원)이나, 현황은 기호(4) 음식점, 기호(8,10) 사무실로 이용 중이나 잔여부분은 공실 상태인 것으로 조사되었습니다.

설비내역

기호(1-10): 공히 공동 위생설비 되어 있으며, 소화전설비, 스프링쿨러설비, 주차타워,
승강기설비가 되어 있습니다.
기호(11-16): 위생설비 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 스프링쿨러설비,
승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1-10): 세로 장방형 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄하며 근린생활
시설 건부지로 이용 중입니다.
기호(11-16): 인접지대와 대체로 등고평탄하게 조성되어 있는 사다리형에 가까운 토지로서,
근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

기호(1-10): 서측으로 광대로, 동측으로 세로에 접합니다.
기호(11-16): 본건 북측으로 폭 약 25미터, 동측으로 폭 약 15미터, 남측으로 폭 약 12미터
내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-10): 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m-
40m)(주간선도로(1-4))(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-02)(경운
중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(달성고등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대구두류초등학교)<교육환경 보호에 관한
법률>,
기호(11-16): 제2종일반주거지역(2014-12-18), 지구단위계획구역(2016-12-19), 중로2류
(폭 15m-20m)(2014-12-18)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(2014-12-18)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구
(2016-12-19)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2016-04-08)(강림초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-08)(옥빛유치원)
<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

1) 본건 중(기호4: 2층 201호)는 집합건축물대장상 201호(308㎡), 202호(64.4㎡)로, 용도는
일반음식점으로 등재되어 있습니다.

2) 본건 중(기호13: 3층 301호)의 집합건물 등기사항전부증명서상에는 전유부분 180.16㎡로
등재되어 있으나, 집합건축물대장상에는 2022.4.12일자로 전유부분면적(180.16㎡) 및
공용부분면적(44.63㎡)에서 전유부분면적(198.82㎡), 공용부분면적(49.25㎡)로 변경
되었습니다.

3) 본건 중(기호14: 3층 302호)의 집합건물 등기사항전부증명서상에는 전유부분 136.16㎡로
등재되어 있으나, 집합건축물대장상에는 2022.4.12일자로 전유부분면적(136.16㎡) 및
공용부분면적(33.73㎡)에서 전유부분면적(117.5㎡) 및 공용부분면적(29.11㎡)으로 변경
되었습니다.

4) 본건 중(기호13,14)는 집합건물 등기사항전부증명서 및 의뢰목록의 면적인 실제사실관계
에 따라 변경된 집합건축물대장상 면적과 상이하여 실제면적이 반영된 집합건축물대장상
면적을 기준으로 평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: ① 본건 중(기호4)는 집합건축물대장상 201호(308㎡), 202호(64.4㎡)로,
용도는 일반음식점으로 등재되어 있습니다.

② 본건 중(기호4-8,10)은 건축물현황도상 각각 분할표시가 되어 있습니다.

물건 비고

일괄매각. 대지권 미등기이나 매각목적물 및 최저매각가격에 포함. 대지권 비율 불분명.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구서부지원 2024타경40271 (15)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 나OOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리 1125 4층 401호

용도: 근린상가

토지면적: 1452.80㎡ (약 439.52평)

토지지분: 103.43936㎡ (약 31.30평)

건물면적: 180.16㎡ (약 54.50평)

건물지분: 180.16㎡ (약 54.50평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 401,000,000원

최저매각가격: (명시되지 않음, 통상 감정가 기준)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 대지권미등기, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 대지권 미등기이나 매각 목적물 및 최저매각가격에 포함. 대지권 비율 불분명.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리에 소재하며, 인근에 경서중학교가 위치하고 아파트 단지 및 각종 근린생활시설들이 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접지대와 대체로 등고평탄하게 조성되어 있으며, 사다리형에 가까운 형태입니다.

본건 북측으로 폭 약 25미터, 동측으로 폭 약 15미터, 남측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2017년 2월 24일 접수된 대구경북능금농업협동조합의 근저당권(금576,000,000원)입니다.

3.2. 총 채권액

토지 등기부채권 총액: 1,860,000,000원

집합건물 등기부채권 총액: 841,305,830원

총 권리 금액 합계: 2,701,305,830원

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 예정입니다.

다만, 등기사항 외 권리(예: 유치권 등) 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 불분명)

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

(주: 임대관계 미상으로 명시되어 있으며, 명확한 임차인 정보는 확인되지 않습니다.)

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본 건물은 제1종 및 제2종 근린생활시설로 건축되었습니다.

감정평가서상 본건(4층 401호)의 예정 용도는 사진관으로 되어 있습니다.

전체 상가 건물 내에서는 공실이 있을 수 있으므로, 실제 점유 및 이용 현황 확인이 필요합니다.

4.2. 주변 상권 특성

아파트 단지 인근에 위치하여 배후 수요가 기대되며, 다양한 근린생활시설이 밀집하여 상권이 형성되어 있습니다.

4.3. 토지 이용계획

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m), 중로3류(폭 12m-15m), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역 등에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설 및 아파트 단지가 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 주변 교육시설

경서중학교, 강림초등학교, 옥빛유치원 등 교육 시설이 인근에 위치합니다. (상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률 적용)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

등기부등본 상 대지권이 미등기 상태로 되어 있습니다. 이는 매각 물건에 포함되나, 정확한 대지권 비율 산정에 혼란을 야기할 수 있습니다.

6.2. 대지권 비율 불분명

대지권 미등기 상태로 인해 정확한 대지권 비율 확인이 어렵습니다. 이는 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 면적 공부상 차이

집합건축물대장상 면적과 등기사항전부증명서상 면적에 일부 차이가 있는 것으로 조사되었습니다. (이는 주로 기호 13, 14호에 해당하나, 유사 건물일 경우 참고 필요)

6.4. 공실 가능성

상가 건물의 특성상 전체적인 공실률 및 해당 호실의 실제 임대 현황 확인이 필수적입니다.

6.5. 가축사육제한구역

해당 지역이 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 가축 사육 관련 업종은 제한받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 옥포읍에 위치한 근린상가로, 아파트 단지 인근에 자리하여 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다. 교통 및 도로 접근성은 양호한 편입니다. 그러나 대지권 미등기 및 대지권 비율 불분명, 그리고 상당한 금액의 채권 총액이 존재한다는 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 이러한 점들을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 아파트 단지 인근 상권으로 잠재적 수요 확보 가능

* 일괄 매각으로 토지 및 건물 동시 취득 기회

* 상당한 채권 총액으로 인해 경쟁 입찰자가 적을 가능성 존재 (경쟁률 완화 기대)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인근 시세, 주변 상권의 활성화 정도, 건물의 실제 이용 상태, 그리고 대지권 미등기 및 비율 불분명 등의 위험 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 파악된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어려우나, 감정가 401,000,000원을 기준으로 위험 프리미엄을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 현장 방문 및 권리관계에 대한 면밀한 분석 후, 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

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