나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경40271 [8] 대구광역시 서구 내당동 230-5 6층601호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2024.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1-10)은 대구광역시 서구 내당동에 소재하는 "두류네거리" 북측 근거리에 위치하는 "제1층 제104호 외 9개호" 구분건물(근린생활시설)로서 부근일대는 노변 상가지대를 형성하고 있습니다.
본건(기호11-16)은 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리에 소재하는 "경서중학교" 남동측 인근에 위치하는 "벽진메디컬(현지명칭) 제2층 201호 외 5개호" 구분건물(집합상가)로서, 부근일대는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

기호(1-10): 본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장 및 근거리에 두류역(도시철도
2호선)이 위치하는 등 제반교통사정은 편리합니다.
기호(11-16): 본건까지 차량접근이 가능하여, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반교통
사정은 보통입니다.

건물의 구조

기호(1-10): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상8층건 중
기호1) 1층 104호, 기호2) 1층 105호, 기호3) 1층 106호, 기호4) 2층 201호,
기호5) 3층 301호, 기호6) 4층 401호, 기호7) 5층 501호, 기호8) 6층 601호,
기호9) 7층 701호, 기호10) 8층 801호 단위상가로서,

외벽: 외장석재 및 드라이비트 마감,
내벽: 콘크리트, 페인트 등 내장마감재 마감,
바닥: 콘크리트, 타일, 하드너 등 내장마닥재 마감,
천정: 콘크리트노출 및 택스 등 내장마감재 마감,
창호: 스텐새시 강화유리, 하이새시 복층유리 등 마감,



기호(11-16): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층건 중
기호11) 2층 201호, 기호12) 2층 202호, 기호13) 3층 301호,
기호14) 3층 302호, 기호15) 4층 401호, 기호16) 4층 402호,

외벽: 화강석 및 대리석타일 등 마감,
내벽: 몰탈위페인팅, 석고보드, 자기질타일 마감,
바닥: 콘크리트노출 및 바닥타일 등 마감,
창호: 로이복층유리 및 페어글라스 창호입니다.

이용상태

공부상 기호(1-3) 일반음식점, 기호(4) 사무소, 기호(5) 의원, 기호(6) 사진관, 기호(7) 기원, 기호(8) 학원, 기호(9) 독서실, 기호(10) 당구장, 기호(11-16) 근린생활시설
(학원,사무실,의원)이나, 현황은 기호(4) 음식점, 기호(8,10) 사무실로 이용 중이나 잔여부분은 공실 상태인 것으로 조사되었습니다.

설비내역

기호(1-10): 공히 공동 위생설비 되어 있으며, 소화전설비, 스프링쿨러설비, 주차타워,
승강기설비가 되어 있습니다.
기호(11-16): 위생설비 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 스프링쿨러설비,
승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1-10): 세로 장방형 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄하며 근린생활
시설 건부지로 이용 중입니다.
기호(11-16): 인접지대와 대체로 등고평탄하게 조성되어 있는 사다리형에 가까운 토지로서,
근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

기호(1-10): 서측으로 광대로, 동측으로 세로에 접합니다.
기호(11-16): 본건 북측으로 폭 약 25미터, 동측으로 폭 약 15미터, 남측으로 폭 약 12미터
내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-10): 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m-
40m)(주간선도로(1-4))(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-02)(경운
중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(달성고등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대구두류초등학교)<교육환경 보호에 관한
법률>,
기호(11-16): 제2종일반주거지역(2014-12-18), 지구단위계획구역(2016-12-19), 중로2류
(폭 15m-20m)(2014-12-18)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(2014-12-18)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구
(2016-12-19)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2016-04-08)(강림초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-08)(옥빛유치원)
<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

1) 본건 중(기호4: 2층 201호)는 집합건축물대장상 201호(308㎡), 202호(64.4㎡)로, 용도는
일반음식점으로 등재되어 있습니다.

2) 본건 중(기호13: 3층 301호)의 집합건물 등기사항전부증명서상에는 전유부분 180.16㎡로
등재되어 있으나, 집합건축물대장상에는 2022.4.12일자로 전유부분면적(180.16㎡) 및
공용부분면적(44.63㎡)에서 전유부분면적(198.82㎡), 공용부분면적(49.25㎡)로 변경
되었습니다.

3) 본건 중(기호14: 3층 302호)의 집합건물 등기사항전부증명서상에는 전유부분 136.16㎡로
등재되어 있으나, 집합건축물대장상에는 2022.4.12일자로 전유부분면적(136.16㎡) 및
공용부분면적(33.73㎡)에서 전유부분면적(117.5㎡) 및 공용부분면적(29.11㎡)으로 변경
되었습니다.

4) 본건 중(기호13,14)는 집합건물 등기사항전부증명서 및 의뢰목록의 면적인 실제사실관계
에 따라 변경된 집합건축물대장상 면적과 상이하여 실제면적이 반영된 집합건축물대장상
면적을 기준으로 평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: ① 본건 중(기호4)는 집합건축물대장상 201호(308㎡), 202호(64.4㎡)로,
용도는 일반음식점으로 등재되어 있습니다.

② 본건 중(기호4-8,10)은 건축물현황도상 각각 분할표시가 되어 있습니다.

물건 비고

부동산등기부등본상 6층 601호이나 건축물현황도상 601호 및 602호로 각 분할표시 되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

대구서부지원 2024타경40271 (8)

1.2. 소재지

대구광역시 서구 내당동 230-5 6층601호

1.3. 용도

근린상가

1.4. 감정가

1,451,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 87.70㎡ (약 26.53평)

토지지분: 87.704㎡ (약 26.53평)

건물면적: 380.46㎡ (약 115.09평)

건물지분: 380.46㎡ (약 115.09평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

나OOOOO

2. 입지조건

2.1. 지역 환경

본건이 위치한 대구광역시 서구 내당동 일대는 "두류네거리" 북측 근거리에 자리하고 있으며, 노변을 따라 형성된 상가지대를 이루고 있습니다. 또한, 인근에는 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설들이 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스 승강장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 더불어 지하철 2호선 두류역이 근거리에 있어 시내 접근성이 우수한 편입니다.

2.3. 주변 시설

본건 주변에는 상업 시설, 주거 시설, 학교 등이 혼재되어 있으며, 통상적인 도시 상업 지역에서 발견되는 시설들이 위치하고 있습니다.

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 특별한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본건 매각으로 인하여 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 구체적으로, 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당(말소기준권리), 지에이코리아주식회사 전세권, 성난희, 신용보증기금, 주식회사영산기업, 이승현의 가압류, 나윤수의 강제경매, 서구(대구광역시)의 압류, 김광우의 근저당, 대구대건신용협동조합의 임의경매 등이 말소될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되어 있으나, 등기부 요약상 지상권에 대한 상세 정보는 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 지에이코리아주식회사

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

사업일자: 2024-11-20

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않으며, 보증금 반환 의무 또한 없습니다.

3.4. 등기부 요약

말소기준권리는 2021년 5월 7일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당(2,052,000,000원)입니다. 소유권 보존 등기는 2020년 10월 28일에 이루어졌습니다. 총 채권액은 2,666,519,196원으로 감정가보다 상당히 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 형성 현황

본건이 위치한 대구광역시 서구 내당동 일대는 두류네거리를 중심으로 형성된 배후 주거지와 연계된 활발한 노변 상가지대의 특징을 보입니다. 기호1-10 관련 평가 내용에 따르면, 인근이 노변 상가지대를 형성하고 있으며, 기호11-16 관련 평가 내용에 따르면 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

4.2. 업종 및 본건 이용 현황

공부상 용도는 제2종 근린생활시설 및 제1종 근린생활시설로 기재되어 있으며, 세부적으로는 일반음식점, 사무소, 의원, 사진관, 학원, 독서실, 당구장 등이 포함됩니다.

현황 조사 결과, 일부 호실은 음식점, 사무실 등으로 이용 중이나, 상당 부분은 공실 상태인 것으로 파악되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 일상생활 및 비즈니스 활동에 필요한 다양한 편의시설이 위치하고 있습니다. 대중교통 이용이 편리하며, 상업 지역에 속해 있어 관련 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

건축물 현황도와 공부(등기부등본, 집합건축물대장) 간 면적이나 호실 표시에 일부 차이가 발견되었습니다. 특히 2층 201호, 3층 301호, 3층 302호 등에서 이러한 차이가 있으며, 6층 601호 또한 건축물 현황도상 601호 및 602호로 분할 표시되는 점은 현장 확인이 필요합니다.

6.2. 건축물 현황과 공부상 차이

부동산등기부등본상에는 6층 601호로 기재되어 있으나, 건축물현황도 상에는 601호와 602호로 분할되어 표시되는 차이가 있습니다. 이는 실제 이용 또는 매각 시점에 대한 혼란을 야기할 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련

현재 파악된 임차인은 대항력이 없으므로 매수인의 부담은 없습니다.

6.4. 기타 특이사항

본 건은 중복병합사건, 중복사건, 공동담보 물건으로, 관련 절차 및 권리관계 확인 시 추가적인 주의가 요구됩니다.

6.5. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구 서구의 핵심 상업지구인 두류네거리 인근에 위치하여 교통 및 입지 조건이 우수합니다. 노변 상가지대와 배후 주거지가 결합된 지역적 특성은 상가로서의 잠재력을 보여줍니다. 그러나 높은 총 채권액(약 26.6억원)에 비해 감정가(약 14.5억원)가 낮아, 경매 낙찰 후에도 채권 전부 변제가 어려운 상황이므로 유의해야 합니다. 또한, 공부와 실제 현황 간의 면적 및 호실 표시에 차이가 존재하며, 일부 공실 상태인 점은 상권 분석 및 향후 운영 계획 수립 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 두류네거리 인근의 우수한 입지 및 교통 접근성.

* 지역 내 상권 형성 및 배후 수요 존재.

* 상대적으로 저평가된 감정가.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 14억 5,100만원을 기준으로 하되, 총 채권액이 감정가를 초과하는 점, 일부 공실 상태인 점, 공부와의 차이 등 제반 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없으므로, 낙찰 후 명도 관련 추가 비용은 없습니다. 보수적으로 접근한다면 감정가의 70~80% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 정확한 예상 입찰가는 개별적인 시장 조사와 현장 확인을 통해 신중하게 결정해야 합니다. (예상 범위: 약 10억 1,570만원 ~ 11억 6,080만원)

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