나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경40271 [13] 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리 1125 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2024.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1-10)은 대구광역시 서구 내당동에 소재하는 "두류네거리" 북측 근거리에 위치하는 "제1층 제104호 외 9개호" 구분건물(근린생활시설)로서 부근일대는 노변 상가지대를 형성하고 있습니다.
본건(기호11-16)은 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리에 소재하는 "경서중학교" 남동측 인근에 위치하는 "벽진메디컬(현지명칭) 제2층 201호 외 5개호" 구분건물(집합상가)로서, 부근일대는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

기호(1-10): 본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장 및 근거리에 두류역(도시철도
2호선)이 위치하는 등 제반교통사정은 편리합니다.
기호(11-16): 본건까지 차량접근이 가능하여, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반교통
사정은 보통입니다.

건물의 구조

기호(1-10): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상8층건 중
기호1) 1층 104호, 기호2) 1층 105호, 기호3) 1층 106호, 기호4) 2층 201호,
기호5) 3층 301호, 기호6) 4층 401호, 기호7) 5층 501호, 기호8) 6층 601호,
기호9) 7층 701호, 기호10) 8층 801호 단위상가로서,

외벽: 외장석재 및 드라이비트 마감,
내벽: 콘크리트, 페인트 등 내장마감재 마감,
바닥: 콘크리트, 타일, 하드너 등 내장마닥재 마감,
천정: 콘크리트노출 및 택스 등 내장마감재 마감,
창호: 스텐새시 강화유리, 하이새시 복층유리 등 마감,



기호(11-16): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층건 중
기호11) 2층 201호, 기호12) 2층 202호, 기호13) 3층 301호,
기호14) 3층 302호, 기호15) 4층 401호, 기호16) 4층 402호,

외벽: 화강석 및 대리석타일 등 마감,
내벽: 몰탈위페인팅, 석고보드, 자기질타일 마감,
바닥: 콘크리트노출 및 바닥타일 등 마감,
창호: 로이복층유리 및 페어글라스 창호입니다.

이용상태

공부상 기호(1-3) 일반음식점, 기호(4) 사무소, 기호(5) 의원, 기호(6) 사진관, 기호(7) 기원, 기호(8) 학원, 기호(9) 독서실, 기호(10) 당구장, 기호(11-16) 근린생활시설
(학원,사무실,의원)이나, 현황은 기호(4) 음식점, 기호(8,10) 사무실로 이용 중이나 잔여부분은 공실 상태인 것으로 조사되었습니다.

설비내역

기호(1-10): 공히 공동 위생설비 되어 있으며, 소화전설비, 스프링쿨러설비, 주차타워,
승강기설비가 되어 있습니다.
기호(11-16): 위생설비 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 스프링쿨러설비,
승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1-10): 세로 장방형 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄하며 근린생활
시설 건부지로 이용 중입니다.
기호(11-16): 인접지대와 대체로 등고평탄하게 조성되어 있는 사다리형에 가까운 토지로서,
근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

기호(1-10): 서측으로 광대로, 동측으로 세로에 접합니다.
기호(11-16): 본건 북측으로 폭 약 25미터, 동측으로 폭 약 15미터, 남측으로 폭 약 12미터
내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-10): 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m-
40m)(주간선도로(1-4))(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-02)(경운
중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(달성고등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대구두류초등학교)<교육환경 보호에 관한
법률>,
기호(11-16): 제2종일반주거지역(2014-12-18), 지구단위계획구역(2016-12-19), 중로2류
(폭 15m-20m)(2014-12-18)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(2014-12-18)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구
(2016-12-19)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2016-04-08)(강림초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-08)(옥빛유치원)
<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

1) 본건 중(기호4: 2층 201호)는 집합건축물대장상 201호(308㎡), 202호(64.4㎡)로, 용도는
일반음식점으로 등재되어 있습니다.

2) 본건 중(기호13: 3층 301호)의 집합건물 등기사항전부증명서상에는 전유부분 180.16㎡로
등재되어 있으나, 집합건축물대장상에는 2022.4.12일자로 전유부분면적(180.16㎡) 및
공용부분면적(44.63㎡)에서 전유부분면적(198.82㎡), 공용부분면적(49.25㎡)로 변경
되었습니다.

3) 본건 중(기호14: 3층 302호)의 집합건물 등기사항전부증명서상에는 전유부분 136.16㎡로
등재되어 있으나, 집합건축물대장상에는 2022.4.12일자로 전유부분면적(136.16㎡) 및
공용부분면적(33.73㎡)에서 전유부분면적(117.5㎡) 및 공용부분면적(29.11㎡)으로 변경
되었습니다.

4) 본건 중(기호13,14)는 집합건물 등기사항전부증명서 및 의뢰목록의 면적인 실제사실관계
에 따라 변경된 집합건축물대장상 면적과 상이하여 실제면적이 반영된 집합건축물대장상
면적을 기준으로 평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: ① 본건 중(기호4)는 집합건축물대장상 201호(308㎡), 202호(64.4㎡)로,
용도는 일반음식점으로 등재되어 있습니다.

② 본건 중(기호4-8,10)은 건축물현황도상 각각 분할표시가 되어 있습니다.

물건 비고

일괄매각. 대지권 미등기이나 매각목적물 및 최저매각가격에 포함. 대지권 비율 불분명. 등기부 등본상 전유부분 면적 및 공유부분면적과 공부상의 면적 상이함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

대구서부지원 2024타경40271 (13)

소재지: 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리 1125 3층301호 (신주소: 대구광역시 달성군 돌미로 36)

용도: 근린상가 (제1종, 제2종 근린생활시설)

감정가: 442,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 나윤수 (나 )

토지 지분 면적: 114.11743999999999㎡ (약 34.52평)

건물 전유 면적: 180.16㎡ (약 54.50평)

건축년도: 2016년 4월 29일

2. 입지조건

위치 및 주변 환경:

* 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리에 위치하며, 경서중학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

교통 상황:

* 본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

* 전반적인 교통 환경은 양호한 편입니다.

도로 상태:

* 물건 북측으로 폭 약 25미터, 동측으로 폭 약 15미터, 남측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

토지이용계획:

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(강림초등학교, 옥빛유치원)에 해당합니다.

* 주변 지역 검색 결과, 특정 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

* 2017년 2월 24일자 대구경북능금농업협동조합 근저당권(을11, 집합건물 등기부 을2)이 말소기준권리로 파악됩니다.

예상 소멸 권리:

* 상기 말소기준권리보다 후순위에 설정된 모든 근저당, 임의경매, 압류, 가압류 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수 가능한 권리:

* 권리분석상 매수인이 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* (주)대교:

* 보증금: 0원

* 차임: 1,500,000원/월

* 전입일자/확정일자: 미상

* 배당신고일자: 2024-10-11

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금이 0원이므로 대항력은 없으며, 배당 여부는 확인이 필요합니다.

총 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

주변 업종:

* 해당 물건이 소재한 달성군 옥포읍 강림리 일대는 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* 이는 지역 주민을 대상으로 한 상권 형성에 유리한 환경을 제공합니다.

이용 현황:

* 공부상으로는 일반음식점, 사무소, 의원, 학원 등 다양한 용도로 등재되어 있습니다.

* 현재 일부는 공실 상태이며, 사무실 및 음식점으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 상가 건물의 일반적인 공실 위험성을 내포하고 있습니다.

주변 개발 계획:

* 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 교육 시설:

* 경서중학교가 인근에 위치하며, 강림초등학교, 옥빛유치원 등은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

주변 편의 시설:

* 다수의 아파트 단지가 인접해 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 인근 상업 시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

대지권 미등기:

* 본 물건은 대지권이 등기부상 명확히 설정되지 않은 상태입니다.

* 매각 대상 및 최저매각가격에 포함되어 있으나, 향후 토지 소유주와의 관계 정립, 분쟁 발생 시 추가적인 법률적, 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 대지권 비율이 불분명하여 향후 관리 문제 발생 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

등기부/공부상 면적 상이:

* 등기부등본, 건축물대장, 그리고 실제 사용 면적 간에 차이가 존재합니다.

* 이는 공부 정리 및 실제 거래 시 혼란을 야기할 수 있으며, 낙찰 후 면적 관련 이의 제기 가능성도 배제할 수 없습니다.

중복/병합 사건:

* 본 사건은 중복 병합 사건 또는 중복 사건으로, 다수의 채권자가 관련되어 있거나 경매 절차가 복잡하게 진행되었을 가능성이 있습니다.

* 이는 이해관계인이 많음을 시사하며, 경매 과정의 변동성을 높일 수 있습니다.

공동담보:

* 토지와 건물이 동일한 채무에 대해 공동으로 담보 제공되었음을 의미합니다.

전체 채무 규모:

* 토지 등기부채권 총액(약 18.6억원)과 집합건물 등기부채권 총액(약 8.65억원)을 합산하면 약 27.25억원에 달합니다. 이는 감정가 대비 매우 높은 수준으로, 채권 회수를 위한 경매가 진행되었음을 보여줍니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 옥포읍에 위치한 근린상가 건물 3층 301호로, 아파트 단지와 상업 시설이 혼재된 지역에 자리하여 잠재적 수요가 있는 입지입니다. 경서중학교 인근에 위치하며 교통 및 도로 접근성이 양호합니다.

그러나 대지권 미등기, 등기부/공부상 면적 차이, 다수의 채무 및 경매 사건 등 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히 대지권 미등기 문제는 낙찰 후 해결해야 할 핵심 과제이며, 면적 상이 또한 주의가 필요합니다.

권리분석상 말소기준권리 이후 모든 후순위 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 대지권 미등기 관련 법적 검토와 추가 비용 발생 가능성을 반드시 숙지해야 합니다. 현재 임차인(주)대교는 보증금이 0원이며 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 배당 절차 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 지구단위계획구역으로 지정된 지역 내에 위치하여 향후 개발 가능성이 있습니다.

* 인근 아파트 단지 및 상권 배후 수요가 존재합니다.

* 높은 채무 총액으로 인해 경쟁이 심화되지 않을 경우, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

* 명확한 말소기준권리가 존재하여 권리관계 자체는 비교적 명확합니다. (단, 대지권 미등기 제외)

* 현재 임차인으로부터 월 150만원의 임대 수익이 발생하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 최저매각가격은 감정평가액 442,000,000원입니다.

전체 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 점, 그리고 대지권 미등기, 면적 상이, 일부 공실 등 여러 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

예상 입찰가는 보수적으로 접근하여 감정가의 70% ~ 90% 범위 내에서, 현재 임대 수익률(연 1,800만원) 및 향후 공실률, 대지권 문제 해결에 소요될 예상 비용, 그리고 법률 검토 비용 등을 종합적으로 감안하여 결정해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.