나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경40271 [6] 대구광역시 서구 내당동 230-5 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2024.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1-10)은 대구광역시 서구 내당동에 소재하는 "두류네거리" 북측 근거리에 위치하는 "제1층 제104호 외 9개호" 구분건물(근린생활시설)로서 부근일대는 노변 상가지대를 형성하고 있습니다.
본건(기호11-16)은 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리에 소재하는 "경서중학교" 남동측 인근에 위치하는 "벽진메디컬(현지명칭) 제2층 201호 외 5개호" 구분건물(집합상가)로서, 부근일대는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

기호(1-10): 본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장 및 근거리에 두류역(도시철도
2호선)이 위치하는 등 제반교통사정은 편리합니다.
기호(11-16): 본건까지 차량접근이 가능하여, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반교통
사정은 보통입니다.

건물의 구조

기호(1-10): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상8층건 중
기호1) 1층 104호, 기호2) 1층 105호, 기호3) 1층 106호, 기호4) 2층 201호,
기호5) 3층 301호, 기호6) 4층 401호, 기호7) 5층 501호, 기호8) 6층 601호,
기호9) 7층 701호, 기호10) 8층 801호 단위상가로서,

외벽: 외장석재 및 드라이비트 마감,
내벽: 콘크리트, 페인트 등 내장마감재 마감,
바닥: 콘크리트, 타일, 하드너 등 내장마닥재 마감,
천정: 콘크리트노출 및 택스 등 내장마감재 마감,
창호: 스텐새시 강화유리, 하이새시 복층유리 등 마감,



기호(11-16): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층건 중
기호11) 2층 201호, 기호12) 2층 202호, 기호13) 3층 301호,
기호14) 3층 302호, 기호15) 4층 401호, 기호16) 4층 402호,

외벽: 화강석 및 대리석타일 등 마감,
내벽: 몰탈위페인팅, 석고보드, 자기질타일 마감,
바닥: 콘크리트노출 및 바닥타일 등 마감,
창호: 로이복층유리 및 페어글라스 창호입니다.

이용상태

공부상 기호(1-3) 일반음식점, 기호(4) 사무소, 기호(5) 의원, 기호(6) 사진관, 기호(7) 기원, 기호(8) 학원, 기호(9) 독서실, 기호(10) 당구장, 기호(11-16) 근린생활시설
(학원,사무실,의원)이나, 현황은 기호(4) 음식점, 기호(8,10) 사무실로 이용 중이나 잔여부분은 공실 상태인 것으로 조사되었습니다.

설비내역

기호(1-10): 공히 공동 위생설비 되어 있으며, 소화전설비, 스프링쿨러설비, 주차타워,
승강기설비가 되어 있습니다.
기호(11-16): 위생설비 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 스프링쿨러설비,
승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1-10): 세로 장방형 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄하며 근린생활
시설 건부지로 이용 중입니다.
기호(11-16): 인접지대와 대체로 등고평탄하게 조성되어 있는 사다리형에 가까운 토지로서,
근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

기호(1-10): 서측으로 광대로, 동측으로 세로에 접합니다.
기호(11-16): 본건 북측으로 폭 약 25미터, 동측으로 폭 약 15미터, 남측으로 폭 약 12미터
내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-10): 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m-
40m)(주간선도로(1-4))(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-02)(경운
중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(달성고등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대구두류초등학교)<교육환경 보호에 관한
법률>,
기호(11-16): 제2종일반주거지역(2014-12-18), 지구단위계획구역(2016-12-19), 중로2류
(폭 15m-20m)(2014-12-18)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(2014-12-18)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구
(2016-12-19)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2016-04-08)(강림초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-08)(옥빛유치원)
<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

1) 본건 중(기호4: 2층 201호)는 집합건축물대장상 201호(308㎡), 202호(64.4㎡)로, 용도는
일반음식점으로 등재되어 있습니다.

2) 본건 중(기호13: 3층 301호)의 집합건물 등기사항전부증명서상에는 전유부분 180.16㎡로
등재되어 있으나, 집합건축물대장상에는 2022.4.12일자로 전유부분면적(180.16㎡) 및
공용부분면적(44.63㎡)에서 전유부분면적(198.82㎡), 공용부분면적(49.25㎡)로 변경
되었습니다.

3) 본건 중(기호14: 3층 302호)의 집합건물 등기사항전부증명서상에는 전유부분 136.16㎡로
등재되어 있으나, 집합건축물대장상에는 2022.4.12일자로 전유부분면적(136.16㎡) 및
공용부분면적(33.73㎡)에서 전유부분면적(117.5㎡) 및 공용부분면적(29.11㎡)으로 변경
되었습니다.

4) 본건 중(기호13,14)는 집합건물 등기사항전부증명서 및 의뢰목록의 면적인 실제사실관계
에 따라 변경된 집합건축물대장상 면적과 상이하여 실제면적이 반영된 집합건축물대장상
면적을 기준으로 평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: ① 본건 중(기호4)는 집합건축물대장상 201호(308㎡), 202호(64.4㎡)로,
용도는 일반음식점으로 등재되어 있습니다.

② 본건 중(기호4-8,10)은 건축물현황도상 각각 분할표시가 되어 있습니다.

물건 비고

부동산등기부등본상 4층401호이나 건축물현황도상 401호 및 402호로 각 분할표시 되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2024타경40271 (6)

소재지: 대구광역시 서구 내당동 230-5 4층401호 (신주소: 대구광역시 서구 서대구로 32)

용도: 근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설, 제1종근린생활시설)

감정가: 14억 5,100만원

토지면적: 87.70㎡ (약 26.5평)

건물면적: 380.46㎡ (약 115.1평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 나OOOOO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보. 부동산등기부등본상 4층401호이나 건축물현황도상 401호 및 402호로 각 분할 표시되어 있음.

2. 입지조건

본건은 대구광역시 서구 내당동에 위치하며, "두류네거리" 북측 인근 지역입니다.

주변은 활성화된 노변 상가지대를 형성하고 있으며, 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 밀집해 있습니다.

교통 여건은 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 위치하고 대구지하철 2호선 두류역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

도로 상황은 본건 서측으로 광대로, 동측으로는 세로가 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

소유권자는 이종수이며, 2020년 10월 28일 소유권 보존 등기되었습니다.

말소기준권리는 2021년 5월 7일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당(채권액 21억 9,600만원)입니다.

본 경매 절차에 따라 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (을5 근저당, 갑6 가압류, 갑10 가압류, 갑12 강제경매, 갑13 가압류, 을6 근저당, 갑16 압류, 갑17 임의경매, 갑18 가압류 등)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 내용으로는 없는 것으로 보이나, 지상권 개요 부분은 추가적인 확인이 필요합니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로 조사되었습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 대구 서구 내당동 지역은 "두류네거리"를 중심으로 상업 활동이 활발한 곳입니다.

더블 역세권(지하철 2호선)에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 주변에 아파트 단지와 각종 근린생활시설이 많아 배후 수요가 안정적인 편입니다.

건물 자체는 제2종근린생활시설 및 제1종근린생활시설 용도로 사용되고 있으며, 감정평가상으로도 다양한 업종(일반음식점, 사무소, 의원 등)으로 등록되어 있습니다.

현황 조사 결과 일부 호실은 공실 상태인 것으로 파악되었으나, 이는 임대차 계약 현황에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 대구지하철 2호선 두류역 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

편의시설: 주변 상업지구에 위치하여 각종 편의시설, 금융기관, 병원, 음식점 등을 쉽게 이용할 수 있습니다.

주변 환경: 상업지구로서 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

* 주변에 혐오시설이 있는지 여부는 외부 지도 서비스 및 검색 사이트 조사가 필요하나, 본 분석에서는 해당 정보까지 포함되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

건축물대장과의 차이: 부동산등기부등본상에는 4층 401호로 등재되어 있으나, 건축물현황도상에는 401호와 402호로 각 분할되어 표시되어 있는 점은 중요한 리스크 요인입니다. 이는 실제 사용 면적, 공용 부분의 분담, 점유 관계 등에 혼란을 야기할 수 있으며, 명확한 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

공실 위험: 현황 조사에서 일부 잔여 부분이 공실 상태로 조사되어, 매입 후에도 공실 위험이 존재할 수 있습니다. 신속한 임대차 계약 체결이 중요합니다.

복잡한 권리 관계: 중복병합, 중복사건, 다수의 권리 설정 등으로 인해 복잡한 권리 분석이 요구되며, 이해관계인과의 분쟁 소지도 있을 수 있습니다.

면적 오류 가능성: 감정평가서 요약 내용 중 일부 호실에서 공부상 면적과 건축물대장상 면적 간 차이가 발견된 사례가 언급되어 있어, 본 건 역시 실제 면적에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구 서구의 핵심 상권인 두류네거리 인근에 위치한 상가 건물 내 구분 소유권(4층 401호) 경매 물건입니다.

역세권 및 대로변에 위치하여 입지적 가치가 높으며, 건물 또한 비교적 신축(2020년 사용승인)으로 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

말소기준권리보다 후순위의 다수 권리가 설정되어 있어 낙찰자는 권리 관계에 대한 부담이 적을 것으로 보입니다.

다만, 건축물현황도 상의 호실 분할 표시, 일부 공실 상태, 복잡한 권리 관계 등은 반드시 현장 방문을 통해 면밀히 확인하고 법률 전문가와 상담해야 할 사항입니다.

전체 채권 총액이 감정가를 상회하므로, 최소 1회 이상 유찰될 가능성을 염두에 두고 보수적인 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 대구의 주요 상권인 두류네거리 인근, 지하철역 초역세권으로 풍부한 유동인구와 접근성을 자랑합니다.

신축 건물: 2020년 사용승인된 비교적 최신 건물이므로, 노후화에 따른 수리 부담이 적습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 건물 소유권과 토지 사용권을 모두 확보할 수 있습니다.

상업지구 내 위치: 주변 상업시설과의 시너지 효과를 통해 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 14억 5,100만원

인수되는 보증금: 0원

채권 총액: 약 27억 1,052만원

본 건은 감정가를 초과하는 채권 총액과 중복 병합 사건임을 고려할 때, 최초 감정가에서 유찰될 가능성이 매우 높습니다.

건축물 현황도상의 분할 표시, 공실 가능성 등 잠재적 리스크를 감안하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

일반적으로 권리 분석상 안전하고 입지가 좋은 상가의 경우, 최초 감정가의 70~80% 수준에서 입찰이 고려될 수 있으나, 본 건은 추가적인 유찰을 통해 가격 하락을 기다리는 것이 현명할 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 본건의 개별 호실 감정가, 현장 조사 결과, 주변 시세, 동종 물건의 실거래가 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 하므로, 본 보고서에서는 구체적인 금액 제시 대신 보수적인 접근을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.