나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경40271 [4] 대구광역시 서구 내당동 230-5 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2024.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1-10)은 대구광역시 서구 내당동에 소재하는 "두류네거리" 북측 근거리에 위치하는 "제1층 제104호 외 9개호" 구분건물(근린생활시설)로서 부근일대는 노변 상가지대를 형성하고 있습니다.
본건(기호11-16)은 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리에 소재하는 "경서중학교" 남동측 인근에 위치하는 "벽진메디컬(현지명칭) 제2층 201호 외 5개호" 구분건물(집합상가)로서, 부근일대는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

기호(1-10): 본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장 및 근거리에 두류역(도시철도
2호선)이 위치하는 등 제반교통사정은 편리합니다.
기호(11-16): 본건까지 차량접근이 가능하여, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반교통
사정은 보통입니다.

건물의 구조

기호(1-10): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상8층건 중
기호1) 1층 104호, 기호2) 1층 105호, 기호3) 1층 106호, 기호4) 2층 201호,
기호5) 3층 301호, 기호6) 4층 401호, 기호7) 5층 501호, 기호8) 6층 601호,
기호9) 7층 701호, 기호10) 8층 801호 단위상가로서,

외벽: 외장석재 및 드라이비트 마감,
내벽: 콘크리트, 페인트 등 내장마감재 마감,
바닥: 콘크리트, 타일, 하드너 등 내장마닥재 마감,
천정: 콘크리트노출 및 택스 등 내장마감재 마감,
창호: 스텐새시 강화유리, 하이새시 복층유리 등 마감,



기호(11-16): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층건 중
기호11) 2층 201호, 기호12) 2층 202호, 기호13) 3층 301호,
기호14) 3층 302호, 기호15) 4층 401호, 기호16) 4층 402호,

외벽: 화강석 및 대리석타일 등 마감,
내벽: 몰탈위페인팅, 석고보드, 자기질타일 마감,
바닥: 콘크리트노출 및 바닥타일 등 마감,
창호: 로이복층유리 및 페어글라스 창호입니다.

이용상태

공부상 기호(1-3) 일반음식점, 기호(4) 사무소, 기호(5) 의원, 기호(6) 사진관, 기호(7) 기원, 기호(8) 학원, 기호(9) 독서실, 기호(10) 당구장, 기호(11-16) 근린생활시설
(학원,사무실,의원)이나, 현황은 기호(4) 음식점, 기호(8,10) 사무실로 이용 중이나 잔여부분은 공실 상태인 것으로 조사되었습니다.

설비내역

기호(1-10): 공히 공동 위생설비 되어 있으며, 소화전설비, 스프링쿨러설비, 주차타워,
승강기설비가 되어 있습니다.
기호(11-16): 위생설비 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 스프링쿨러설비,
승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1-10): 세로 장방형 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄하며 근린생활
시설 건부지로 이용 중입니다.
기호(11-16): 인접지대와 대체로 등고평탄하게 조성되어 있는 사다리형에 가까운 토지로서,
근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

기호(1-10): 서측으로 광대로, 동측으로 세로에 접합니다.
기호(11-16): 본건 북측으로 폭 약 25미터, 동측으로 폭 약 15미터, 남측으로 폭 약 12미터
내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-10): 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m-
40m)(주간선도로(1-4))(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-02)(경운
중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(달성고등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대구두류초등학교)<교육환경 보호에 관한
법률>,
기호(11-16): 제2종일반주거지역(2014-12-18), 지구단위계획구역(2016-12-19), 중로2류
(폭 15m-20m)(2014-12-18)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(2014-12-18)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구
(2016-12-19)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2016-04-08)(강림초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-08)(옥빛유치원)
<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

1) 본건 중(기호4: 2층 201호)는 집합건축물대장상 201호(308㎡), 202호(64.4㎡)로, 용도는
일반음식점으로 등재되어 있습니다.

2) 본건 중(기호13: 3층 301호)의 집합건물 등기사항전부증명서상에는 전유부분 180.16㎡로
등재되어 있으나, 집합건축물대장상에는 2022.4.12일자로 전유부분면적(180.16㎡) 및
공용부분면적(44.63㎡)에서 전유부분면적(198.82㎡), 공용부분면적(49.25㎡)로 변경
되었습니다.

3) 본건 중(기호14: 3층 302호)의 집합건물 등기사항전부증명서상에는 전유부분 136.16㎡로
등재되어 있으나, 집합건축물대장상에는 2022.4.12일자로 전유부분면적(136.16㎡) 및
공용부분면적(33.73㎡)에서 전유부분면적(117.5㎡) 및 공용부분면적(29.11㎡)으로 변경
되었습니다.

4) 본건 중(기호13,14)는 집합건물 등기사항전부증명서 및 의뢰목록의 면적인 실제사실관계
에 따라 변경된 집합건축물대장상 면적과 상이하여 실제면적이 반영된 집합건축물대장상
면적을 기준으로 평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: ① 본건 중(기호4)는 집합건축물대장상 201호(308㎡), 202호(64.4㎡)로,
용도는 일반음식점으로 등재되어 있습니다.

② 본건 중(기호4-8,10)은 건축물현황도상 각각 분할표시가 되어 있습니다.

물건 비고

부동산등기부등본상 2층 201호이나 건축물대장 및 건축현황도상 201호 및 202호로 분할되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2024타경40271 (4)

소재지: 대구광역시 서구 내당동 230-5 2층 201호 (건축물대장상 201호 및 202호로 분할)

용도: 근린상가

감정가: 1,633,000,000원

토지면적: 85.85㎡ (약 25.97평)

건물면적: 372.40㎡ (약 112.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 나OOOOO

2. 입지조건

본건은 대구광역시 서구 내당동에 위치하며, "두류네거리"에서 북측으로 가까운 거리에 자리하고 있습니다.

주변은 노변 상가지대를 형성하고 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

교통 접근성이 우수하여 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 있고 두류역(도시철도 2호선)이 근거리에 위치하여 대구 서구 내당동 230-5 인근 지역의 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 이용은 근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)에 해당하며, 대로1류 및 소로3류에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건의 등기부채권 총액은 1,774,519,196원입니다.

말소기준권리는 2021년 5월 7일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권(을5)입니다.

등기부등본상 소유권보존(갑1), 신탁등기말소(갑3), 근저당권(을5), 가압류(갑6, 갑10, 갑13), 강제경매(갑12), 임의경매(갑16), 압류(갑17), 가압류(갑18) 등의 권리가 등재되어 있습니다.

모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

임차인: 김

보증금: 50,000,000원

차임: 4,000,000원

전입/사업일자: 2023년 12월 20일

확정일자: 2023년 12월 20일

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건 소재지는 대구광역시 서구 내당동으로, "두류네거리" 인근의 활발한 노변 상가지대에 속합니다.

주변 일대는 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 밀집해 있어 상권이 발달한 지역으로 판단됩니다.

건물은 근린생활시설 용도로 이용 중에 있으며, 공부상 기재된 용도(일반음식점, 사무소, 의원 등)와 현황(음식점, 사무실) 간 일부 차이가 있으며, 잔여 부분은 공실 상태입니다.

해당 지역은 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

교통: 대구도시철도 2호선 두류역이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

주변 시설: "두류네거리"는 대구의 주요 상업 및 교통 중심지 중 하나로, 각종 편의시설, 금융기관, 병원, 문화시설 등이 잘 갖추어져 있습니다. 인근에는 더편한속연합내과의원, 이기태내과의원, 강한속내과유외과의원 등 의료 시설이 위치하고 있습니다.

교육 환경: 인근에 경운중학교, 달성고등학교, 대구두류초등학교가 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 대구 서구 상리동 일대에 위생처리장, 음식물쓰레기자원화시설 등 혐오시설이 논의된 바 있으나, 본건 소재지인 내당동 230-5와 직접적으로 인접한 곳에서 심각한 혐오시설로 인한 문제는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 부동산등기부등본상 2층 201호로 등재되어 있으나, 건축물대장 및 건축현황도상으로는 201호 및 202호로 분할되어 있다는 점은 확인이 필요합니다.

특히, 기호4(2층 201호)의 경우 집합건축물대장상 201호(308㎡)와 202호(64.4㎡)로 분할되어 있으며, 용도는 일반음식점으로 등재되어 있다는 점은 현황과 공부상의 차이를 명확히 인지해야 합니다.

이 외에도 일부 호실(기호13, 14)에서 집합건물 등기사항전부증명서와 건축물대장상 면적 차이가 확인되었으며, 이는 실제 면적과 공부상의 면적 불일치로 인한 잠재적 문제의 소지가 있습니다.

중복병합사건, 중복사건, 공동담보 등으로 인해 사건이 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

현재 일부 잔여 부분의 공실 상태는 임대 수익 발생에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구의 주요 상권인 "두류네거리" 인근에 위치하며, 뛰어난 교통 접근성을 갖춘 근린상가 물건입니다.

권리 분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다.

다만, 건축물대장 및 등기부등본상 호실 분할 및 면적 차이와 관련된 공부와의 불일치 사항은 현장 확인 및 전문가 상담을 통해 명확히 파악해야 할 중요 리스크 요인입니다.

전반적으로 입지 조건은 우수하나, 공부상 오류 및 현황 파악이 필수적인 물건입니다.

8. 투자 포인트

대구 핵심 상권인 "두류네거리" 역세권에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

경매로 인한 권리 분석상 낙찰 후 권리 인수 부담이 없어 명확한 투자가 가능합니다.

상업지역 내 위치하여 다양한 업종으로의 활용 가능성이 있습니다.

건물의 구조, 설비 등이 잘 갖추어져 있어 즉시 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,633,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

다만, 건축물대장 및 등기부등본과의 면적 차이, 분할된 호실 현황 등에 대한 추가적인 현장 조사와 법률적 검토가 필요합니다.

종합적인 시장 조사와 물건의 가치를 고려하여, 잠재적 리스크를 상쇄할 수 있는 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다. (일반적으로 감정가의 80~100% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본건의 경우 면적 불일치 등 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.