나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경40271 [1] 대구광역시 서구 내당동 230-5 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2024.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1-10)은 대구광역시 서구 내당동에 소재하는 "두류네거리" 북측 근거리에 위치하는 "제1층 제104호 외 9개호" 구분건물(근린생활시설)로서 부근일대는 노변 상가지대를 형성하고 있습니다.
본건(기호11-16)은 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리에 소재하는 "경서중학교" 남동측 인근에 위치하는 "벽진메디컬(현지명칭) 제2층 201호 외 5개호" 구분건물(집합상가)로서, 부근일대는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

기호(1-10): 본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장 및 근거리에 두류역(도시철도
2호선)이 위치하는 등 제반교통사정은 편리합니다.
기호(11-16): 본건까지 차량접근이 가능하여, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반교통
사정은 보통입니다.

건물의 구조

기호(1-10): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상8층건 중
기호1) 1층 104호, 기호2) 1층 105호, 기호3) 1층 106호, 기호4) 2층 201호,
기호5) 3층 301호, 기호6) 4층 401호, 기호7) 5층 501호, 기호8) 6층 601호,
기호9) 7층 701호, 기호10) 8층 801호 단위상가로서,

외벽: 외장석재 및 드라이비트 마감,
내벽: 콘크리트, 페인트 등 내장마감재 마감,
바닥: 콘크리트, 타일, 하드너 등 내장마닥재 마감,
천정: 콘크리트노출 및 택스 등 내장마감재 마감,
창호: 스텐새시 강화유리, 하이새시 복층유리 등 마감,



기호(11-16): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층건 중
기호11) 2층 201호, 기호12) 2층 202호, 기호13) 3층 301호,
기호14) 3층 302호, 기호15) 4층 401호, 기호16) 4층 402호,

외벽: 화강석 및 대리석타일 등 마감,
내벽: 몰탈위페인팅, 석고보드, 자기질타일 마감,
바닥: 콘크리트노출 및 바닥타일 등 마감,
창호: 로이복층유리 및 페어글라스 창호입니다.

이용상태

공부상 기호(1-3) 일반음식점, 기호(4) 사무소, 기호(5) 의원, 기호(6) 사진관, 기호(7) 기원, 기호(8) 학원, 기호(9) 독서실, 기호(10) 당구장, 기호(11-16) 근린생활시설
(학원,사무실,의원)이나, 현황은 기호(4) 음식점, 기호(8,10) 사무실로 이용 중이나 잔여부분은 공실 상태인 것으로 조사되었습니다.

설비내역

기호(1-10): 공히 공동 위생설비 되어 있으며, 소화전설비, 스프링쿨러설비, 주차타워,
승강기설비가 되어 있습니다.
기호(11-16): 위생설비 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 스프링쿨러설비,
승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1-10): 세로 장방형 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄하며 근린생활
시설 건부지로 이용 중입니다.
기호(11-16): 인접지대와 대체로 등고평탄하게 조성되어 있는 사다리형에 가까운 토지로서,
근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

기호(1-10): 서측으로 광대로, 동측으로 세로에 접합니다.
기호(11-16): 본건 북측으로 폭 약 25미터, 동측으로 폭 약 15미터, 남측으로 폭 약 12미터
내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-10): 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m-
40m)(주간선도로(1-4))(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-02)(경운
중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(달성고등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대구두류초등학교)<교육환경 보호에 관한
법률>,
기호(11-16): 제2종일반주거지역(2014-12-18), 지구단위계획구역(2016-12-19), 중로2류
(폭 15m-20m)(2014-12-18)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(2014-12-18)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구
(2016-12-19)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2016-04-08)(강림초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-08)(옥빛유치원)
<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

1) 본건 중(기호4: 2층 201호)는 집합건축물대장상 201호(308㎡), 202호(64.4㎡)로, 용도는
일반음식점으로 등재되어 있습니다.

2) 본건 중(기호13: 3층 301호)의 집합건물 등기사항전부증명서상에는 전유부분 180.16㎡로
등재되어 있으나, 집합건축물대장상에는 2022.4.12일자로 전유부분면적(180.16㎡) 및
공용부분면적(44.63㎡)에서 전유부분면적(198.82㎡), 공용부분면적(49.25㎡)로 변경
되었습니다.

3) 본건 중(기호14: 3층 302호)의 집합건물 등기사항전부증명서상에는 전유부분 136.16㎡로
등재되어 있으나, 집합건축물대장상에는 2022.4.12일자로 전유부분면적(136.16㎡) 및
공용부분면적(33.73㎡)에서 전유부분면적(117.5㎡) 및 공용부분면적(29.11㎡)으로 변경
되었습니다.

4) 본건 중(기호13,14)는 집합건물 등기사항전부증명서 및 의뢰목록의 면적인 실제사실관계
에 따라 변경된 집합건축물대장상 면적과 상이하여 실제면적이 반영된 집합건축물대장상
면적을 기준으로 평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: ① 본건 중(기호4)는 집합건축물대장상 201호(308㎡), 202호(64.4㎡)로,
용도는 일반음식점으로 등재되어 있습니다.

② 본건 중(기호4-8,10)은 건축물현황도상 각각 분할표시가 되어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대구서부지원 2024타경40271 (1)

소재지: 대구광역시 서구 내당동 230-5, 1층 104호

용도: 근린상가

감정가: 497,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 나OOOOO

1.2. 면적

토지면적: 10.01㎡ (약 3.03평)

토지 지분: 10.0138㎡

건물면적: 43.44㎡ (약 13.14평)

건물 지분: 43.44㎡

1.3. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

중복병합사건, 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 서구 내당동에 소재하며, "두류네거리" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 일대는 노변 상가지대가 형성되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 위치해 있습니다. 또한, 도시철도 2호선 두류역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 제반 교통 여건을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지 및 주변 도로

본건 토지는 세로 장방형으로, 인접 대지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 상태입니다. 서측으로는 광대로, 동측으로는 세로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

등기사항전부증명서상 확인된 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

말소기준권리: 을5, 2021-05-07, 근저당권, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 1,428,000,000원.

본 경매는 채권자 나윤수의 강제경매(갑14, 2024-09-03, 424,109,589원)로 진행 중입니다.

기타 가압류, 근저당, 강제경매 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 1,942,519,196원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원. 임차인 관련하여 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권개요: (제공된 정보 내에서 구체적인 내용은 확인되지 않습니다.)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 소재한 내당동 두류네거리 일대는 과거 침체를 겪었으나, 도시철도 2호선 개통과 롯데시네마 입점 등으로 젊은 층의 유입이 증가하며 '젊음의 거리'로 부상하고 있습니다. 특히 두류네거리(7호광장) 일대는 하루 유동인구가 5만 명에 육박할 정도로 활성화되고 있으며, 상권 활성화 사업을 통해 지속적인 성장이 기대됩니다.

4.2. 현황 및 용도

공부상으로는 일반음식점, 사무소, 의원, 학원, 독서실, 당구장 등 다양한 근린생활시설로 등재되어 있습니다. 현재는 기호(4) 호실이 음식점으로, 기호(8, 10) 호실이 사무실로 이용 중이며, 나머지 부분은 공실 상태인 것으로 조사되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

두류역(도시철도 2호선)이 인접해 있어 대중교통 접근성이 우수하며, 주변에 다수의 버스 승강장이 위치합니다. 이월드, 두류공원 등 지역의 주요 관광자원과도 인접해 있어 유동인구 확보에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

5.2. 주변 환경

본건은 대구 서구 내당동, 두류네거리 인근에 위치하며, 주변은 다양한 상업 시설과 주거 단지가 혼재된 지역입니다.

5.3. 혐오시설 유무

검색 결과, 서구 내당동 230-5번지 주변에 직접적으로 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 대구 서구 지역 전반적으로 음식물쓰레기, 분뇨, 하수처리장 등 환경 관련 시설이 밀집되어 있어 이에 대한 주민 지원 조례 제정 움직임이 있었습니다. 본건과 직접적인 연관성은 낮으나, 지역적 특성을 인지할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복합적인 권리 관계

본건은 중복병합사건, 중복사건, 공동담보 등으로 인해 권리 관계가 복잡할 수 있습니다. 이에 따라 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 건물 내부 공실 및 이용 현황

건물 일부 호실이 현재 공실 상태로 조사되어 공실 리스크가 존재합니다. 또한, 공부상 용도와 현황 이용상태가 일부 상이한 부분이 있어 명도 및 활용 시 확인이 필요합니다.

6.3. 건축물대장 및 등기부 차이

일부 전유부의 면적이 집합건축물대장과 등기사항전부증명서 간에 상이하게 등재되어 있습니다. 이로 인해 계약 및 이전 과정에서 혼란이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 서구 내당동의 핵심 상권인 두류네거리 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 두류역 역세권이라는 입지적 강점을 가지고 있습니다. 과거 활력을 잃었던 지역이 상권 활성화 사업을 통해 유동인구가 증가하고 매출이 신장하는 등 긍정적인 변화를 보이고 있습니다. 다만, 복합적인 권리 관계, 건물 일부 공실, 공부와의 면적 차이 등은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 두류역 초역세권 입지로 풍부한 유동인구 및 교통 편의성 확보.

* 두류네거리 상권의 지속적인 활성화 추세 및 잠재력.

* 근린상가로서 다양한 업종으로의 활용 가능성.

* 약 13.14평(43.44㎡)의 적정 전용 면적으로 소규모 창업 및 투자에 적합.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 본건의 상세한 현황 조사 결과 등 종합적인 분석을 통해 산정될 수 있습니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 별도의 상세 분석이 요구됩니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.