나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경40271 [9] 대구광역시 서구 내당동 230-5 7층701호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2024.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1-10)은 대구광역시 서구 내당동에 소재하는 "두류네거리" 북측 근거리에 위치하는 "제1층 제104호 외 9개호" 구분건물(근린생활시설)로서 부근일대는 노변 상가지대를 형성하고 있습니다.
본건(기호11-16)은 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리에 소재하는 "경서중학교" 남동측 인근에 위치하는 "벽진메디컬(현지명칭) 제2층 201호 외 5개호" 구분건물(집합상가)로서, 부근일대는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

기호(1-10): 본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장 및 근거리에 두류역(도시철도
2호선)이 위치하는 등 제반교통사정은 편리합니다.
기호(11-16): 본건까지 차량접근이 가능하여, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반교통
사정은 보통입니다.

건물의 구조

기호(1-10): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상8층건 중
기호1) 1층 104호, 기호2) 1층 105호, 기호3) 1층 106호, 기호4) 2층 201호,
기호5) 3층 301호, 기호6) 4층 401호, 기호7) 5층 501호, 기호8) 6층 601호,
기호9) 7층 701호, 기호10) 8층 801호 단위상가로서,

외벽: 외장석재 및 드라이비트 마감,
내벽: 콘크리트, 페인트 등 내장마감재 마감,
바닥: 콘크리트, 타일, 하드너 등 내장마닥재 마감,
천정: 콘크리트노출 및 택스 등 내장마감재 마감,
창호: 스텐새시 강화유리, 하이새시 복층유리 등 마감,



기호(11-16): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층건 중
기호11) 2층 201호, 기호12) 2층 202호, 기호13) 3층 301호,
기호14) 3층 302호, 기호15) 4층 401호, 기호16) 4층 402호,

외벽: 화강석 및 대리석타일 등 마감,
내벽: 몰탈위페인팅, 석고보드, 자기질타일 마감,
바닥: 콘크리트노출 및 바닥타일 등 마감,
창호: 로이복층유리 및 페어글라스 창호입니다.

이용상태

공부상 기호(1-3) 일반음식점, 기호(4) 사무소, 기호(5) 의원, 기호(6) 사진관, 기호(7) 기원, 기호(8) 학원, 기호(9) 독서실, 기호(10) 당구장, 기호(11-16) 근린생활시설
(학원,사무실,의원)이나, 현황은 기호(4) 음식점, 기호(8,10) 사무실로 이용 중이나 잔여부분은 공실 상태인 것으로 조사되었습니다.

설비내역

기호(1-10): 공히 공동 위생설비 되어 있으며, 소화전설비, 스프링쿨러설비, 주차타워,
승강기설비가 되어 있습니다.
기호(11-16): 위생설비 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 스프링쿨러설비,
승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1-10): 세로 장방형 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄하며 근린생활
시설 건부지로 이용 중입니다.
기호(11-16): 인접지대와 대체로 등고평탄하게 조성되어 있는 사다리형에 가까운 토지로서,
근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

기호(1-10): 서측으로 광대로, 동측으로 세로에 접합니다.
기호(11-16): 본건 북측으로 폭 약 25미터, 동측으로 폭 약 15미터, 남측으로 폭 약 12미터
내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-10): 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m-
40m)(주간선도로(1-4))(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-02)(경운
중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(달성고등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대구두류초등학교)<교육환경 보호에 관한
법률>,
기호(11-16): 제2종일반주거지역(2014-12-18), 지구단위계획구역(2016-12-19), 중로2류
(폭 15m-20m)(2014-12-18)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(2014-12-18)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구
(2016-12-19)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2016-04-08)(강림초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-08)(옥빛유치원)
<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

1) 본건 중(기호4: 2층 201호)는 집합건축물대장상 201호(308㎡), 202호(64.4㎡)로, 용도는
일반음식점으로 등재되어 있습니다.

2) 본건 중(기호13: 3층 301호)의 집합건물 등기사항전부증명서상에는 전유부분 180.16㎡로
등재되어 있으나, 집합건축물대장상에는 2022.4.12일자로 전유부분면적(180.16㎡) 및
공용부분면적(44.63㎡)에서 전유부분면적(198.82㎡), 공용부분면적(49.25㎡)로 변경
되었습니다.

3) 본건 중(기호14: 3층 302호)의 집합건물 등기사항전부증명서상에는 전유부분 136.16㎡로
등재되어 있으나, 집합건축물대장상에는 2022.4.12일자로 전유부분면적(136.16㎡) 및
공용부분면적(33.73㎡)에서 전유부분면적(117.5㎡) 및 공용부분면적(29.11㎡)으로 변경
되었습니다.

4) 본건 중(기호13,14)는 집합건물 등기사항전부증명서 및 의뢰목록의 면적인 실제사실관계
에 따라 변경된 집합건축물대장상 면적과 상이하여 실제면적이 반영된 집합건축물대장상
면적을 기준으로 평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: ① 본건 중(기호4)는 집합건축물대장상 201호(308㎡), 202호(64.4㎡)로,
용도는 일반음식점으로 등재되어 있습니다.

② 본건 중(기호4-8,10)은 건축물현황도상 각각 분할표시가 되어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(빈 줄)

(빈 줄)

* 물건 고유 번호: 대구서부지원 2024타경40271 (9)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각 (총 16개 구분호실)

* 소재지: 본건은 대구광역시 서구 내당동 230-5 (7층 701호 포함) 소재 8층 건물(총 10개 구분호실) 및 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리 소재 4층 건물(총 6개 구분호실)을 일괄 매각하는 사건입니다.

* 용도: 근린생활시설

* 감정가: 777,000,000원

* 건물 총 연면적 (대구 서구 내당동): 4,384.5㎡ (약 1,327.13평)

* 토지 총 면적 (대구 서구 내당동): 674.8㎡ (약 204.16평)

* 본건 701호 전유 면적: 건물 203.73㎡ (약 61.63평), 토지 46.97㎡ (약 14.21평)

* 주요 채권자: 나

* 특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보 물건

2. 입지조건

(빈 줄)

(빈 줄)

* 본건(기호1-10)은 대구광역시 서구 내당동에 소재하며, "두류네거리" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 노변 상가지대를 형성하고 있습니다.

* 본건(기호11-16)은 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리에 소재하며, "경서중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통 환경 (서구 내당동): 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 있고 두류역(도시철도 2호선)이 가까워 제반 교통사정이 편리합니다.

* 교통 환경 (달성군 옥포읍): 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용 (서구 내당동): 세로 장방형의 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 토지 형상 및 이용 (달성군 옥포읍): 사다리형에 가까운 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 주변 도로 (서구 내당동): 서측으로 광대로, 동측으로 세로에 접합니다.

* 주변 도로 (달성군 옥포읍): 북측 약 25m, 동측 약 15m, 남측 약 12m 포장도로에 각각 접합니다.

* 토지이용계획 (서구 내당동): 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등으로 지정되어 상업 활동에 유리한 입지입니다.

* 토지이용계획 (달성군 옥포읍): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

(빈 줄)

(빈 줄)

* 말소기준권리: 2021년 5월 7일 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을5) 입니다.

* 본 경매(2024타경40271)를 통해 매각으로 인해 다음 권리들은 소멸됩니다.

* 소유권보존 (갑1)

* 소유권이전2번신탁등기말소 (갑3)

* 가압류 (성난희, 갑6)

* 가압류 (신용보증기금, 갑10)

* 가압류 (주식회사영산기업, 갑13)

* 근저당권 (김광우, 을6)

* 압류 (서구(대구광역시), 갑17)

* 가압류 (이승현, 갑18)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부등본상 확인되는 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 총 등기부채권액: 1,942,519,196원

* 임차인 현황: 인수되는 임차인은 없으며, 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상으로 조사되었습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

(빈 줄)

(빈 줄)

* 본건(서구 내당동)은 대구광역시 서구의 주요 상권인 "두류네거리" 인근에 위치하여 유동인구가 많고 다양한 업종의 상가가 밀집해 있습니다. 일반음식점, 사무소, 학원, 독서실, 당구장 등 다양한 업종의 상가 운영에 유리한 입지입니다.

* 본건(달성군 옥포읍)은 아파트 단지 인근에 위치하여 배후 주거 수요를 기반으로 한 근린생활시설로서의 활용도가 기대됩니다.

* 현재 건물 이용 상태는 공부상 용도와 현황 이용 상태가 일부 상이한 호실들이 있으며, 잔여 부분은 공실 상태로 조사되었습니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조이며, 공동 위생설비, 소화전, 스프링클러, 승강기 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

(빈 줄)

(빈 줄)

* 주변 시설:

* 서구 내당동 지역: 두류네거리 일대의 상업 및 업무 밀집 지역으로 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 달성군 옥포읍 지역: 경서중학교, 강림초등학교, 옥빛유치원 등이 인접하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 교통 접근성: 서구 내당동 지역은 지하철 2호선 두류역 이용이 가능하여 시내 접근성이 우수합니다. 달성군 옥포읍 지역은 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

* 지역 환경:

* 서구 내당동 지역은 도시지역, 일반상업지역으로 상업 활동이 활발합니다.

* 달성군 옥포읍 지역은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 근린생활시설로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

(빈 줄)

(빈 줄)

* 중복 병합 사건 및 공동 담보: 본건은 여러 경매 사건이 병합되어 진행 중이며, 공동 담보로 묶여 있어 경매 절차 및 명도 과정에서 복잡성이 따를 수 있습니다.

* 공부상 면적 차이: 일부 호실(예: 2층 201호, 3층 301호, 3층 302호)의 경우, 집합건축물대장상의 면적이 등기사항전부증명서상 면적과 상이하거나 변경된 사례가 있어, 추후 관리 및 등기 시 확인 및 정리가 필요합니다.

* 임대차 관계 미상: 현재 임대차 관계가 파악되지 않아, 예상치 못한 임차인이 존재하거나 명도에 예상보다 많은 시간과 비용이 소요될 가능성이 있습니다. (단, 인수 보증금은 0원으로 확인되었습니다.)

* 공실 리스크: 현재 일부 호실이 공실 상태로 조사되었으므로, 낙찰 후 임대 수익 확보를 위한 공실 관리 및 임차인 유치 노력이 필요합니다.

* 다수의 채권 및 경매 현황: 총 등기부채권액이 약 19.4억원에 달하며, 본건 외에도 다른 경매(2025타경2115)가 진행 중인 점은 권리 관계의 복잡성을 시사합니다.

7. 종합 의견

(빈 줄)

(빈 줄)

* 본 물건은 대구 시내의 핵심 상권인 두류네거리 인근과 주거 배후 수요가 있는 달성군 옥포읍에 위치한 근린생활시설 집합건물로서, 다양한 업종의 상가 운영 및 임대 수익 창출 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 특히 서구 내당동 지역은 지하철 역세권과 상업지구로서의 이점이 크며, 달성군 옥포읍 지역은 배후 주거 단지를 통한 안정적인 상권 형성이 가능합니다.

* 다만, 다수의 권리 관계, 공부상 면적 차이, 임대차 관계 미상 등 명도 및 관리 측면에서 신중한 접근이 요구됩니다.

* 전반적으로 입지적 강점과 여러 호실을 일괄 매각하는 규모의 이점을 고려할 때, 철저한 사전 조사를 바탕으로 접근하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

(빈 줄)

(빈 줄)

* 핵심 상권 및 주거 배후지 혼합 입지: 대구의 주요 상권인 두류네거리와 신흥 주거지역 인근에 위치하여 다양한 수요층을 공략할 수 있습니다.

* 일괄 매각을 통한 규모의 경제: 다수의 구분 호실을 일괄 매각함으로써 개별 호실 투자 대비 관리 효율성을 높이고, 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 지하철 역세권 접근성 (서구 내당동): 2호선 두류역 인근이라는 지리적 이점은 임차인 확보 용이성 및 자산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 잠재적 시세 상승 기대: 낙찰 후 체계적인 임대 관리를 통해 임대 수익률을 극대화하고, 지역 개발 및 도시 성장과 연계하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

(빈 줄)

(빈 줄)

* 본 건의 예상 입찰가는 감정가 777,000,000원을 기준으로, 물건의 현황, 입지, 권리 관계, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 현재 파악된 총 등기부채권액은 약 19.4억원으로, 말소기준권리보다 후순위 채권들이 다수 존재하나, 본 경매로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 권리상 추가 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 감정가 대비 낙찰률은 시장 상황, 경쟁 구도, 입찰 참여자들의 분석 수준에 따라 변동될 수 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 및 임대 수익률 분석, 명도 가능성 및 예상 소요 기간 산정 등이 필수적입니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰 가격을 제시하기 어렵습니다. 그러나 일반적인 경매 시장 동향과 본 건의 권리상 문제는 없어 보이는 점, 그리고 감정가액을 고려했을 때, 입찰 참여자들은 감정가의 70%~90% 수준에서 신중하게 접근할 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.