나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경40271 [3] 대구광역시 서구 내당동 230-5 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2024.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1-10)은 대구광역시 서구 내당동에 소재하는 "두류네거리" 북측 근거리에 위치하는 "제1층 제104호 외 9개호" 구분건물(근린생활시설)로서 부근일대는 노변 상가지대를 형성하고 있습니다.
본건(기호11-16)은 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리에 소재하는 "경서중학교" 남동측 인근에 위치하는 "벽진메디컬(현지명칭) 제2층 201호 외 5개호" 구분건물(집합상가)로서, 부근일대는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

기호(1-10): 본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장 및 근거리에 두류역(도시철도
2호선)이 위치하는 등 제반교통사정은 편리합니다.
기호(11-16): 본건까지 차량접근이 가능하여, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반교통
사정은 보통입니다.

건물의 구조

기호(1-10): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상8층건 중
기호1) 1층 104호, 기호2) 1층 105호, 기호3) 1층 106호, 기호4) 2층 201호,
기호5) 3층 301호, 기호6) 4층 401호, 기호7) 5층 501호, 기호8) 6층 601호,
기호9) 7층 701호, 기호10) 8층 801호 단위상가로서,

외벽: 외장석재 및 드라이비트 마감,
내벽: 콘크리트, 페인트 등 내장마감재 마감,
바닥: 콘크리트, 타일, 하드너 등 내장마닥재 마감,
천정: 콘크리트노출 및 택스 등 내장마감재 마감,
창호: 스텐새시 강화유리, 하이새시 복층유리 등 마감,



기호(11-16): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층건 중
기호11) 2층 201호, 기호12) 2층 202호, 기호13) 3층 301호,
기호14) 3층 302호, 기호15) 4층 401호, 기호16) 4층 402호,

외벽: 화강석 및 대리석타일 등 마감,
내벽: 몰탈위페인팅, 석고보드, 자기질타일 마감,
바닥: 콘크리트노출 및 바닥타일 등 마감,
창호: 로이복층유리 및 페어글라스 창호입니다.

이용상태

공부상 기호(1-3) 일반음식점, 기호(4) 사무소, 기호(5) 의원, 기호(6) 사진관, 기호(7) 기원, 기호(8) 학원, 기호(9) 독서실, 기호(10) 당구장, 기호(11-16) 근린생활시설
(학원,사무실,의원)이나, 현황은 기호(4) 음식점, 기호(8,10) 사무실로 이용 중이나 잔여부분은 공실 상태인 것으로 조사되었습니다.

설비내역

기호(1-10): 공히 공동 위생설비 되어 있으며, 소화전설비, 스프링쿨러설비, 주차타워,
승강기설비가 되어 있습니다.
기호(11-16): 위생설비 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 스프링쿨러설비,
승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1-10): 세로 장방형 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄하며 근린생활
시설 건부지로 이용 중입니다.
기호(11-16): 인접지대와 대체로 등고평탄하게 조성되어 있는 사다리형에 가까운 토지로서,
근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

기호(1-10): 서측으로 광대로, 동측으로 세로에 접합니다.
기호(11-16): 본건 북측으로 폭 약 25미터, 동측으로 폭 약 15미터, 남측으로 폭 약 12미터
내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-10): 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m-
40m)(주간선도로(1-4))(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-02)(경운
중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(달성고등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대구두류초등학교)<교육환경 보호에 관한
법률>,
기호(11-16): 제2종일반주거지역(2014-12-18), 지구단위계획구역(2016-12-19), 중로2류
(폭 15m-20m)(2014-12-18)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(2014-12-18)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구
(2016-12-19)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2016-04-08)(강림초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-08)(옥빛유치원)
<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

1) 본건 중(기호4: 2층 201호)는 집합건축물대장상 201호(308㎡), 202호(64.4㎡)로, 용도는
일반음식점으로 등재되어 있습니다.

2) 본건 중(기호13: 3층 301호)의 집합건물 등기사항전부증명서상에는 전유부분 180.16㎡로
등재되어 있으나, 집합건축물대장상에는 2022.4.12일자로 전유부분면적(180.16㎡) 및
공용부분면적(44.63㎡)에서 전유부분면적(198.82㎡), 공용부분면적(49.25㎡)로 변경
되었습니다.

3) 본건 중(기호14: 3층 302호)의 집합건물 등기사항전부증명서상에는 전유부분 136.16㎡로
등재되어 있으나, 집합건축물대장상에는 2022.4.12일자로 전유부분면적(136.16㎡) 및
공용부분면적(33.73㎡)에서 전유부분면적(117.5㎡) 및 공용부분면적(29.11㎡)으로 변경
되었습니다.

4) 본건 중(기호13,14)는 집합건물 등기사항전부증명서 및 의뢰목록의 면적인 실제사실관계
에 따라 변경된 집합건축물대장상 면적과 상이하여 실제면적이 반영된 집합건축물대장상
면적을 기준으로 평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: ① 본건 중(기호4)는 집합건축물대장상 201호(308㎡), 202호(64.4㎡)로,
용도는 일반음식점으로 등재되어 있습니다.

② 본건 중(기호4-8,10)은 건축물현황도상 각각 분할표시가 되어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2024타경40271 (3)

소재지: 대구광역시 서구 내당동 230-5, 1층 106호

건물명: (정보 없음)

용도: 근린상가

감정가: 987,000,000원

토지면적: 14.31㎡ (약 4.33평)

건물면적: 62.06㎡ (약 18.78평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 나OOOOO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 서구 내당동 "두류네거리" 북측 인근에 위치한 상가 건물 내 1층 106호입니다. 주변 일대는 노변 상가지대를 형성하고 있으며, 대구 지하철 2호선 두류역이 근거리에 위치하여 교통이 편리한 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 있고 두류역(지하철 2호선)이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 건물 구조

본건이 속한 건물은 철근콘크리트 구조, (철근)콘크리트 지붕의 지하 1층, 지상 8층 건물입니다. 1층 106호는 근린생활시설로 사용 중입니다. 외벽은 외장석재 및 드라이비트, 내벽은 콘크리트/페인트, 바닥은 콘크리트/타일/하드너, 천정은 콘크리트 노출/택스 마감입니다. 창호는 스텐새시 강화유리, 하이새시 복층유리 등입니다.

2.4. 토지 형상 및 이용 상태

토지는 세로 장방형으로 인접 도로와 등고 평탄하며, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로 상태

서측으로는 광대로, 동측으로는 세로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 중앙로신용협동조합의 근저당권(접수일자: 2021-05-07, 채권최고액: 1,452,000,000원)입니다.

3.2. 권리 인수 여부

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리(가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등)는 모두 소멸됩니다. 다만, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있으나, 등기부등본상 지상권 설정 내역은 확인되지 않습니다.

3.3. 채권자 및 경매 진행

본 경매는 나OOOOO 채권자의 강제경매로 진행 중입니다. 중앙로신용협동조합이 2025-07-28에 임의경매를 신청한 것으로 보아, 중복 경매로 진행될 가능성이 있습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금은 0원입니다. 이는 임차인이 없거나, 임차인의 보증금/차임 등 관련 정보가 확인되지 않았음을 의미할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건은 대구 서구 내당동의 "두류네거리" 인근 상가지대에 위치하고 있습니다. 주변에 지하철역, 버스정류장 등 대중교통 시설이 발달하여 유동인구가 비교적 많을 것으로 예상됩니다. 노변 상가지대로 다양한 업종의 상가들이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

4.2. 건물 이용 현황

공부상 용도는 일반음식점, 사무소, 의원, 사진관, 기원, 학원, 독서실, 당구장 등으로 되어 있으나, 현재는 일부(기호 4: 음식점, 기호 8, 10: 사무실)만 이용 중이며, 나머지 부분은 공실 상태로 조사되었습니다. 이는 현재 상가 공실률이 높거나, 임대 수요가 특정 업종에 편중될 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

"두류네거리" 인근으로 다양한 편의시설(병원, 은행, 마트 등) 이용이 용이합니다. 주변에 공공시설 및 상업시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육시설

경운중학교, 달성고등학교, 대구두류초등학교, 강림초등학교, 옥빛유치원 등이 주변 보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 공공시설

서구청 등 행정기관 이용도 접근 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현재 상당 부분 공실 상태로 조사되어, 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다. 업종별 수요 분석 및 경쟁력 있는 임대 전략 수립이 필수적입니다.

6.2. 권리관계 복잡성

중복 병합, 중복, 공동담보 등의 특이사항으로 인해 권리관계가 복잡할 수 있습니다. 토지이용계획상 각종 제한사항(도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 각종 보호구역 등)이 존재하여 향후 건물 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 건축물대장 및 등기부상 면적 차이

일부 호실(기호 13, 14)의 경우, 등기부와 건축물대장상의 면적 차이가 존재하며, 실제 면적을 기준으로 평가되었음을 유의해야 합니다.

6.4. 미상 정보

임대관계가 미상으로, 실제 임대차 현황 및 잠재적 명도 관련 문제가 있을 수 있습니다. 물건명세서에 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되었으나, 등기부상 확인되지 않아 현황 조사를 통해 명확히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 대구 서구의 역세권 상업지구에 위치한 근린상가 물건으로, 교통 및 생활 인프라가 우수한 입지입니다. 하지만 현재 상당 부분 공실 상태이며, 복잡한 권리관계와 토지이용계획상의 제한사항은 잠재적 리스크 요인입니다. 감정가는 9억 8천 7백만원으로, 주변 시세 및 건물 상태, 공실률 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 특히, 임대 수익을 목적으로 할 경우, 적극적인 임차인 확보 및 공실 해소 전략이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 대구 지하철 2호선 두류역 역세권으로 유동인구 확보에 유리합니다.

* 핵심 상업지구: 두류네거리 인근의 노변 상가지대에 위치하여 잠재적 수요가 풍부합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 향후 재건축 또는 개발 시 유리할 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 공실 상태로 인해 시세보다 저평가될 가능성이 있으며, 이를 통해 시세차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 본건과 유사한 조건의 실거래가 및 인근 상가 임대 시세 조사, 건물의 현재 상태 및 필요한 리모델링 비용 산정, 공실 해소를 위한 임대료 수준 및 예상 공실 기간 추정, 채권 총액(2,176,519,196원) 및 현 유찰 현황 고려 등이 필요합니다. 일반적으로 최초 감정가(987,000,000원)를 기준으로, 현재 시세, 임대 수익률, 공실률, 투자 회수 기간 등을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다. 본건의 경우, 임대 수익률 분석 시 현 공실 상황을 반영하여 신중하게 접근해야 하며, 추후 임대 정상화 시 기대 수익을 고려해야 합니다. 현재로서는 보수적으로 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 현장 조사 및 시장 분석 결과에 따라 상향 조정하는 것을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.