나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경40271 [12] 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리 1125 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2024.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1-10)은 대구광역시 서구 내당동에 소재하는 "두류네거리" 북측 근거리에 위치하는 "제1층 제104호 외 9개호" 구분건물(근린생활시설)로서 부근일대는 노변 상가지대를 형성하고 있습니다.
본건(기호11-16)은 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리에 소재하는 "경서중학교" 남동측 인근에 위치하는 "벽진메디컬(현지명칭) 제2층 201호 외 5개호" 구분건물(집합상가)로서, 부근일대는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

기호(1-10): 본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장 및 근거리에 두류역(도시철도
2호선)이 위치하는 등 제반교통사정은 편리합니다.
기호(11-16): 본건까지 차량접근이 가능하여, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반교통
사정은 보통입니다.

건물의 구조

기호(1-10): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상8층건 중
기호1) 1층 104호, 기호2) 1층 105호, 기호3) 1층 106호, 기호4) 2층 201호,
기호5) 3층 301호, 기호6) 4층 401호, 기호7) 5층 501호, 기호8) 6층 601호,
기호9) 7층 701호, 기호10) 8층 801호 단위상가로서,

외벽: 외장석재 및 드라이비트 마감,
내벽: 콘크리트, 페인트 등 내장마감재 마감,
바닥: 콘크리트, 타일, 하드너 등 내장마닥재 마감,
천정: 콘크리트노출 및 택스 등 내장마감재 마감,
창호: 스텐새시 강화유리, 하이새시 복층유리 등 마감,



기호(11-16): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층건 중
기호11) 2층 201호, 기호12) 2층 202호, 기호13) 3층 301호,
기호14) 3층 302호, 기호15) 4층 401호, 기호16) 4층 402호,

외벽: 화강석 및 대리석타일 등 마감,
내벽: 몰탈위페인팅, 석고보드, 자기질타일 마감,
바닥: 콘크리트노출 및 바닥타일 등 마감,
창호: 로이복층유리 및 페어글라스 창호입니다.

이용상태

공부상 기호(1-3) 일반음식점, 기호(4) 사무소, 기호(5) 의원, 기호(6) 사진관, 기호(7) 기원, 기호(8) 학원, 기호(9) 독서실, 기호(10) 당구장, 기호(11-16) 근린생활시설
(학원,사무실,의원)이나, 현황은 기호(4) 음식점, 기호(8,10) 사무실로 이용 중이나 잔여부분은 공실 상태인 것으로 조사되었습니다.

설비내역

기호(1-10): 공히 공동 위생설비 되어 있으며, 소화전설비, 스프링쿨러설비, 주차타워,
승강기설비가 되어 있습니다.
기호(11-16): 위생설비 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 스프링쿨러설비,
승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1-10): 세로 장방형 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄하며 근린생활
시설 건부지로 이용 중입니다.
기호(11-16): 인접지대와 대체로 등고평탄하게 조성되어 있는 사다리형에 가까운 토지로서,
근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

기호(1-10): 서측으로 광대로, 동측으로 세로에 접합니다.
기호(11-16): 본건 북측으로 폭 약 25미터, 동측으로 폭 약 15미터, 남측으로 폭 약 12미터
내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-10): 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m-
40m)(주간선도로(1-4))(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-02)(경운
중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(달성고등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대구두류초등학교)<교육환경 보호에 관한
법률>,
기호(11-16): 제2종일반주거지역(2014-12-18), 지구단위계획구역(2016-12-19), 중로2류
(폭 15m-20m)(2014-12-18)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(2014-12-18)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구
(2016-12-19)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2016-04-08)(강림초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-08)(옥빛유치원)
<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

1) 본건 중(기호4: 2층 201호)는 집합건축물대장상 201호(308㎡), 202호(64.4㎡)로, 용도는
일반음식점으로 등재되어 있습니다.

2) 본건 중(기호13: 3층 301호)의 집합건물 등기사항전부증명서상에는 전유부분 180.16㎡로
등재되어 있으나, 집합건축물대장상에는 2022.4.12일자로 전유부분면적(180.16㎡) 및
공용부분면적(44.63㎡)에서 전유부분면적(198.82㎡), 공용부분면적(49.25㎡)로 변경
되었습니다.

3) 본건 중(기호14: 3층 302호)의 집합건물 등기사항전부증명서상에는 전유부분 136.16㎡로
등재되어 있으나, 집합건축물대장상에는 2022.4.12일자로 전유부분면적(136.16㎡) 및
공용부분면적(33.73㎡)에서 전유부분면적(117.5㎡) 및 공용부분면적(29.11㎡)으로 변경
되었습니다.

4) 본건 중(기호13,14)는 집합건물 등기사항전부증명서 및 의뢰목록의 면적인 실제사실관계
에 따라 변경된 집합건축물대장상 면적과 상이하여 실제면적이 반영된 집합건축물대장상
면적을 기준으로 평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: ① 본건 중(기호4)는 집합건축물대장상 201호(308㎡), 202호(64.4㎡)로,
용도는 일반음식점으로 등재되어 있습니다.

② 본건 중(기호4-8,10)은 건축물현황도상 각각 분할표시가 되어 있습니다.

물건 비고

대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권 가격 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 대구서부지원 2024타경40271 (12)

감정가: 316,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 나OO

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리 1125 2층 202호

건물 용도: 근린상가 (집합상가)

1.3. 면적 정보

토지 면적 (건물 전체 대지): 726.40㎡ (약 219.76평)

건물 면적 (전유 면적): 136.16㎡ (약 41.17평)

1.4. 경매 정보

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 대지권미등기, 공동담보

주의사항: 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권 가격 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리에 소재하며, 경서중학교 남동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 단지 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

등기부상 말소기준 권리는 2017년 06월 02일 접수된 대구경북능금농업협동조합의 근저당권입니다.

본 경매로 인해 말소기준 권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부 채권 총액은 969,305,830원이며, 말소기준 권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

따라서 경매 낙찰 시 인수되는 권리(선순위 임차인, 유치권 등)는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 사단법인 더함께새희망 (마스킹 처리: 사 )

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 880,000원

* 전입일자(사업일자): 2022년 06월 02일

* 배당신고일자: 2024년 11월 05일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 사 는 대항력이 없으며, 보증금 20,000,000원에 대해 배당을 통해 변제받을 예정입니다. 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 기타 권리 사항

* 등기부상 소유권 보존, 근저당권, 가압류, 강제경매, 전세권설정 등 다양한 권리들이 등기되어 있으나, 모두 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 대구광역시 달성군 옥포읍에 위치한 집합상가 건물 내 일부 호실입니다.

주변이 아파트 단지와 다양한 근린생활시설로 구성되어 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설로서의 입지를 가집니다.

4.2. 주변 시설

* 교육 시설: 경서중학교, 강림초등학교, 옥빛유치원 등이 인접하여 학원, 교습소 등 교육 관련 업종의 잠재력이 있습니다.

* 상업 시설: 아파트 단지 및 인근 근린생활시설의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

경서중학교, 강림초등학교, 옥빛유치원 등 교육 시설이 인근에 위치하고 있어, 해당 지역의 교육 환경을 이용할 수 있습니다.

5.2. 주변 편의 시설

아파트 단지 및 상가 밀집 지역으로, 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/등기 관련 리스크

* 대지권 미등기: 본 건은 대지권이 등기되지 않은 상태이며, 대지권의 유무 및 범위 확인이 어렵습니다. 이는 향후 건물 관리 및 재건축 등에서 복잡한 문제가 발생할 소지가 있습니다. 다만, 감정평가 시 대지권 가격이 최저매각가격에 포함되어 있으므로 낙찰자의 권리를 고려한 것으로 보입니다.

6.2. 현황 관련 리스크

* 공실 가능성: 일부 호실이 공실 상태로 조사되었으며, 임대 관계가 미상입니다. 낙찰 후 즉시 임대 수입 발생이 불확실하며, 임차인 확보를 위한 노력이 필요할 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 집합건축물대장과 등기사항전부증명서 간 면적 차이가 존재하는 호실이 있어, 실제 이용 면적과 공부상 면적 간의 불일치 가능성을 염두에 두어야 합니다. (본 건 202호에 대한 직접적인 면적 차이 언급은 없으나, 동일 건물 내 유사 사례 존재)

6.3. 기타 리스크

* 중복 병합 사건: 경매 절차가 복잡하게 진행될 수 있는 가능성이 있으나, 일반적으로 효율적인 처리를 위한 조치입니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

대구광역시 달성군 옥포읍 소재의 근린상가 물건으로, 주변 아파트 단지 및 상가 밀집 지역에 위치하여 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다. 경서중학교 등 교육 시설이 인접해 있어 특정 업종에 유리할 수 있습니다.

7.2. 주요 고려사항

가장 큰 리스크 요인은 대지권 미등기 상태이며, 이로 인한 권리 관계의 복잡성을 인지해야 합니다. 또한, 현재 공실 및 임대 현황이 불분명하므로 투자 결정 시 실질적인 수익률 분석이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 매력적인 요소

* 저평가 가능성: 대지권 미등기 등 복합적인 요인으로 인해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 안정적인 배후 수요: 아파트 단지 및 지역 주민을 기반으로 하는 근린생활시설로서, 장기적인 관점에서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 인수되는 권리 없음: 모든 등기부상 권리가 소멸되므로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 물건을 취득할 수 있습니다.

8.2. 주목할 점

* 대지권 문제 해결: 향후 대지권 확보 절차 및 예상 비용을 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

* 임대 활성화 방안: 공실 해소 및 임대 수익 극대화를 위한 적극적인 임대 마케팅 전략이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가는 316,000,000원입니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 낙찰가의 결정은 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 잠재적 가치, 그리고 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

9.2. 제언

본 물건은 대지권 미등기라는 명확한 리스크 요인을 안고 있습니다. 따라서 보수적인 접근이 필요하며, 해당 리스크 해소에 드는 비용과 시간을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 현명합니다. 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세 조사를 통해 보수적인 수익률 분석 후 입찰가를 결정하시기를 제언합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.