나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경40271 [11] 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리 1125 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2024.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1-10)은 대구광역시 서구 내당동에 소재하는 "두류네거리" 북측 근거리에 위치하는 "제1층 제104호 외 9개호" 구분건물(근린생활시설)로서 부근일대는 노변 상가지대를 형성하고 있습니다.
본건(기호11-16)은 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리에 소재하는 "경서중학교" 남동측 인근에 위치하는 "벽진메디컬(현지명칭) 제2층 201호 외 5개호" 구분건물(집합상가)로서, 부근일대는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

기호(1-10): 본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장 및 근거리에 두류역(도시철도
2호선)이 위치하는 등 제반교통사정은 편리합니다.
기호(11-16): 본건까지 차량접근이 가능하여, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반교통
사정은 보통입니다.

건물의 구조

기호(1-10): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상8층건 중
기호1) 1층 104호, 기호2) 1층 105호, 기호3) 1층 106호, 기호4) 2층 201호,
기호5) 3층 301호, 기호6) 4층 401호, 기호7) 5층 501호, 기호8) 6층 601호,
기호9) 7층 701호, 기호10) 8층 801호 단위상가로서,

외벽: 외장석재 및 드라이비트 마감,
내벽: 콘크리트, 페인트 등 내장마감재 마감,
바닥: 콘크리트, 타일, 하드너 등 내장마닥재 마감,
천정: 콘크리트노출 및 택스 등 내장마감재 마감,
창호: 스텐새시 강화유리, 하이새시 복층유리 등 마감,



기호(11-16): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층건 중
기호11) 2층 201호, 기호12) 2층 202호, 기호13) 3층 301호,
기호14) 3층 302호, 기호15) 4층 401호, 기호16) 4층 402호,

외벽: 화강석 및 대리석타일 등 마감,
내벽: 몰탈위페인팅, 석고보드, 자기질타일 마감,
바닥: 콘크리트노출 및 바닥타일 등 마감,
창호: 로이복층유리 및 페어글라스 창호입니다.

이용상태

공부상 기호(1-3) 일반음식점, 기호(4) 사무소, 기호(5) 의원, 기호(6) 사진관, 기호(7) 기원, 기호(8) 학원, 기호(9) 독서실, 기호(10) 당구장, 기호(11-16) 근린생활시설
(학원,사무실,의원)이나, 현황은 기호(4) 음식점, 기호(8,10) 사무실로 이용 중이나 잔여부분은 공실 상태인 것으로 조사되었습니다.

설비내역

기호(1-10): 공히 공동 위생설비 되어 있으며, 소화전설비, 스프링쿨러설비, 주차타워,
승강기설비가 되어 있습니다.
기호(11-16): 위생설비 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 스프링쿨러설비,
승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1-10): 세로 장방형 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄하며 근린생활
시설 건부지로 이용 중입니다.
기호(11-16): 인접지대와 대체로 등고평탄하게 조성되어 있는 사다리형에 가까운 토지로서,
근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

기호(1-10): 서측으로 광대로, 동측으로 세로에 접합니다.
기호(11-16): 본건 북측으로 폭 약 25미터, 동측으로 폭 약 15미터, 남측으로 폭 약 12미터
내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-10): 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m-
40m)(주간선도로(1-4))(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-02)(경운
중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(달성고등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대구두류초등학교)<교육환경 보호에 관한
법률>,
기호(11-16): 제2종일반주거지역(2014-12-18), 지구단위계획구역(2016-12-19), 중로2류
(폭 15m-20m)(2014-12-18)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(2014-12-18)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구
(2016-12-19)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2016-04-08)(강림초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-08)(옥빛유치원)
<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

1) 본건 중(기호4: 2층 201호)는 집합건축물대장상 201호(308㎡), 202호(64.4㎡)로, 용도는
일반음식점으로 등재되어 있습니다.

2) 본건 중(기호13: 3층 301호)의 집합건물 등기사항전부증명서상에는 전유부분 180.16㎡로
등재되어 있으나, 집합건축물대장상에는 2022.4.12일자로 전유부분면적(180.16㎡) 및
공용부분면적(44.63㎡)에서 전유부분면적(198.82㎡), 공용부분면적(49.25㎡)로 변경
되었습니다.

3) 본건 중(기호14: 3층 302호)의 집합건물 등기사항전부증명서상에는 전유부분 136.16㎡로
등재되어 있으나, 집합건축물대장상에는 2022.4.12일자로 전유부분면적(136.16㎡) 및
공용부분면적(33.73㎡)에서 전유부분면적(117.5㎡) 및 공용부분면적(29.11㎡)으로 변경
되었습니다.

4) 본건 중(기호13,14)는 집합건물 등기사항전부증명서 및 의뢰목록의 면적인 실제사실관계
에 따라 변경된 집합건축물대장상 면적과 상이하여 실제면적이 반영된 집합건축물대장상
면적을 기준으로 평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: ① 본건 중(기호4)는 집합건축물대장상 201호(308㎡), 202호(64.4㎡)로,
용도는 일반음식점으로 등재되어 있습니다.

② 본건 중(기호4-8,10)은 건축물현황도상 각각 분할표시가 되어 있습니다.

물건 비고

대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권 가격 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대구서부지원 2024타경40271 (11)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 나OO

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리 1125, 2층 201호 (벽진메디컬 건물)

용도: 근린상가

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 대지권미등기, 공동담보

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 426,000,000원

토지면적: 726.40㎡ (약 219.77평)

건물면적: 180.16㎡ (약 54.50평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리에 위치하며, 경서중학교 남동측 인근에 소재합니다.

주변 일대는 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 밀집하여 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 접근성

본건은 북측으로 폭 약 25미터, 동측으로 폭 약 15미터, 남측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 등기부상 말소기준권리는 대구경북능금농업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

그 외 이종수 소유권보존(갑1), 신용보증기금의 가압류(갑4), 주식회사영산기업의 가압류(갑6) 등이 등기되어 있습니다.

강제경매 신청 채권자는 나윤수(채권자: 나OO)입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 확인되지 않았으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 949,305,830원입니다.

3.3. 임차인 현황

임대관계는 미상으로 조사되었습니다.

인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 지역은 제2종일반주거지역으로 지구단위계획구역에 포함되어 있으며, 주변에 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 기대됩니다.

4.2. 업종 현황

건축물대장상 본건 건물(11)의 주 용도는 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설입니다.

다만, 평가 요약에 따르면 본 건물 내 일부 호실은 공실 상태로 조사되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반 시설

본건 인근에 경서중학교, 강림초등학교, 옥빛유치원이 소재하는 등 교육 시설이 인접해 있습니다. 또한, 주변의 아파트 단지 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

소방, 스프링클러, 승강기 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

본건의 가장 큰 리스크 요인은 대지권 미등기 상태라는 점입니다. 대지권의 유무 및 정확한 내용은 알 수 없으며, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있으나, 이로 인한 소유권 이전 과정에서의 불확실성이 존재합니다.

6.2. 복합적인 권리관계

중복병합사건, 중복사건, 공동담보 등의 표시는 해당 물건의 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있음을 시사합니다. 이는 명도 및 소유권 이전 과정에서 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있습니다.

6.3. 정보의 불확실성

건축물대장과 등기사항전부증명서상 면적 차이에 대한 언급이 다른 호실에서 발견되었으며(기호 13, 14), 본건(201호)에 대한 명확한 면적 정보나 공부와의 차이 유무가 구체적으로 명시되지 않아 확인이 필요합니다. 또한, 임대 관계가 미상으로 조사되어 실제 점유 현황 파악이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 옥포읍에 위치한 근린상가로, 아파트 단지와 인접하여 배후 수요가 예상되는 입지입니다. 하지만 대지권 미등기, 복잡한 권리 관계, 정보의 불확실성 등 상당한 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 대지권 문제는 향후 소유권 행사 및 재산 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 지역 개발 잠재력: 아파트 단지 인근 상권으로, 향후 지역 발전 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 감정가 대비 메리트: 명확한 리스크 요인으로 인해 경매가 진행되는 만큼, 시장 가치 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 실수요자 접근 가능성: 적절한 권리 분석 및 위험 감수를 전제로, 해당 상가를 직접 운영하고자 하는 실수요자에게도 고려 대상이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가, 주변 시세, 물건의 현 상태, 그리고 앞서 언급된 여러 잠재적 리스크(특히 대지권 미등기)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 대지권 미등기 및 기타 복합적인 권리 관계로 인한 불확실성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사와 법률 자문을 통해 위험 요소를 면밀히 검토한 후 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.