나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경40271 [2] 대구광역시 서구 내당동 230-5 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2024.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1-10)은 대구광역시 서구 내당동에 소재하는 "두류네거리" 북측 근거리에 위치하는 "제1층 제104호 외 9개호" 구분건물(근린생활시설)로서 부근일대는 노변 상가지대를 형성하고 있습니다.
본건(기호11-16)은 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리에 소재하는 "경서중학교" 남동측 인근에 위치하는 "벽진메디컬(현지명칭) 제2층 201호 외 5개호" 구분건물(집합상가)로서, 부근일대는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

기호(1-10): 본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장 및 근거리에 두류역(도시철도
2호선)이 위치하는 등 제반교통사정은 편리합니다.
기호(11-16): 본건까지 차량접근이 가능하여, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반교통
사정은 보통입니다.

건물의 구조

기호(1-10): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상8층건 중
기호1) 1층 104호, 기호2) 1층 105호, 기호3) 1층 106호, 기호4) 2층 201호,
기호5) 3층 301호, 기호6) 4층 401호, 기호7) 5층 501호, 기호8) 6층 601호,
기호9) 7층 701호, 기호10) 8층 801호 단위상가로서,

외벽: 외장석재 및 드라이비트 마감,
내벽: 콘크리트, 페인트 등 내장마감재 마감,
바닥: 콘크리트, 타일, 하드너 등 내장마닥재 마감,
천정: 콘크리트노출 및 택스 등 내장마감재 마감,
창호: 스텐새시 강화유리, 하이새시 복층유리 등 마감,



기호(11-16): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층건 중
기호11) 2층 201호, 기호12) 2층 202호, 기호13) 3층 301호,
기호14) 3층 302호, 기호15) 4층 401호, 기호16) 4층 402호,

외벽: 화강석 및 대리석타일 등 마감,
내벽: 몰탈위페인팅, 석고보드, 자기질타일 마감,
바닥: 콘크리트노출 및 바닥타일 등 마감,
창호: 로이복층유리 및 페어글라스 창호입니다.

이용상태

공부상 기호(1-3) 일반음식점, 기호(4) 사무소, 기호(5) 의원, 기호(6) 사진관, 기호(7) 기원, 기호(8) 학원, 기호(9) 독서실, 기호(10) 당구장, 기호(11-16) 근린생활시설
(학원,사무실,의원)이나, 현황은 기호(4) 음식점, 기호(8,10) 사무실로 이용 중이나 잔여부분은 공실 상태인 것으로 조사되었습니다.

설비내역

기호(1-10): 공히 공동 위생설비 되어 있으며, 소화전설비, 스프링쿨러설비, 주차타워,
승강기설비가 되어 있습니다.
기호(11-16): 위생설비 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 스프링쿨러설비,
승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1-10): 세로 장방형 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄하며 근린생활
시설 건부지로 이용 중입니다.
기호(11-16): 인접지대와 대체로 등고평탄하게 조성되어 있는 사다리형에 가까운 토지로서,
근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

기호(1-10): 서측으로 광대로, 동측으로 세로에 접합니다.
기호(11-16): 본건 북측으로 폭 약 25미터, 동측으로 폭 약 15미터, 남측으로 폭 약 12미터
내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-10): 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m-
40m)(주간선도로(1-4))(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-02)(경운
중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(달성고등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대구두류초등학교)<교육환경 보호에 관한
법률>,
기호(11-16): 제2종일반주거지역(2014-12-18), 지구단위계획구역(2016-12-19), 중로2류
(폭 15m-20m)(2014-12-18)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(2014-12-18)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구
(2016-12-19)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2016-04-08)(강림초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-08)(옥빛유치원)
<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

1) 본건 중(기호4: 2층 201호)는 집합건축물대장상 201호(308㎡), 202호(64.4㎡)로, 용도는
일반음식점으로 등재되어 있습니다.

2) 본건 중(기호13: 3층 301호)의 집합건물 등기사항전부증명서상에는 전유부분 180.16㎡로
등재되어 있으나, 집합건축물대장상에는 2022.4.12일자로 전유부분면적(180.16㎡) 및
공용부분면적(44.63㎡)에서 전유부분면적(198.82㎡), 공용부분면적(49.25㎡)로 변경
되었습니다.

3) 본건 중(기호14: 3층 302호)의 집합건물 등기사항전부증명서상에는 전유부분 136.16㎡로
등재되어 있으나, 집합건축물대장상에는 2022.4.12일자로 전유부분면적(136.16㎡) 및
공용부분면적(33.73㎡)에서 전유부분면적(117.5㎡) 및 공용부분면적(29.11㎡)으로 변경
되었습니다.

4) 본건 중(기호13,14)는 집합건물 등기사항전부증명서 및 의뢰목록의 면적인 실제사실관계
에 따라 변경된 집합건축물대장상 면적과 상이하여 실제면적이 반영된 집합건축물대장상
면적을 기준으로 평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: ① 본건 중(기호4)는 집합건축물대장상 201호(308㎡), 202호(64.4㎡)로,
용도는 일반음식점으로 등재되어 있습니다.

② 본건 중(기호4-8,10)은 건축물현황도상 각각 분할표시가 되어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대구광역시 서구 내당동에 위치한 근린상가로, 아래와 같은 기본 정보를 가지고 있습니다.

* 사건번호: 대구서부지원 2024타경40271 (2)

* 소재지: 대구광역시 서구 내당동 230-5 1층105호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 573,000,000원

* 토지면적: 10.74㎡ (약 3.25평)

* 토지지분: 10.7422㎡ (약 3.25평)

* 건물면적: 46.60㎡ (약 14.10평)

* 건물지분: 46.6㎡ (약 14.10평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 나OOOOO

* 특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

본 물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 서구 내당동에 소재하는 "두류네거리" 북측 근거리에 위치하는 집합건물(근린생활시설)로서, 부근 일대는 노변 상가지대를 형성하고 있습니다.

* 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 있고 근거리에 두류역(도시철도 2호선)이 위치하는 등 제반 교통 상황이 매우 편리합니다.

* 토지 형상 및 이용 상태

본건 토지는 세로 장방형 토지로서 인접지와 등고 평탄하며 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태

본건은 서측으로 광대로, 동측으로 세로에 접하고 있습니다.

* 주변 시설

주변 일대가 노변 상가지대를 형성하고 있으며, 두류네거리와 같이 유동인구가 많은 지역에 인접해 있어 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리 관계는 아래와 같습니다.

* 등기부 요약

* 말소기준권리: 을5 근저당권 (대구은행, 2022-03-11, 360,000,000원)

* 말소되는 권리: 을5 근저당권, 을6 근저당권, 갑8 가압류, 갑12 가압류, 갑14 강제경매, 갑15 가압류, 갑16 임의경매, 을7 근저당권, 갑19 압류, 갑20 가압류 등 경매로 인해 소멸되는 모든 권리.

* 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보에 따르면 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 라고 명시되어 있으나, 등기부 요약상 지상권은 확인되지 않습니다.

* 채권자 정보

강제경매 신청 채권자는 나OOOOO입니다.

* 임차인 현황

* 본 건에 대한 임차인 현황 정보는 "미상"으로 확인되며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건의 상권 특성은 다음과 같습니다.

* 주변 상업 시설

본건은 두류네거리 인근에 위치하며, 노변을 따라 다양한 근린생활시설이 밀집한 상가지대를 형성하고 있습니다.

* 주요 업종

공부상 기호(1-3) 일반음식점, 기호(4) 사무소, 기호(5) 의원, 기호(6) 사진관, 기호(7) 기원, 기호(8) 학원, 기호(9) 독서실, 기호(10) 당구장 등으로 등재되어 있습니다. 현황은 일부 호실이 업종으로 이용 중이며, 잔여 부분은 공실 상태인 것으로 조사되었습니다.

* 상권 특징

역세권(두류역) 및 주요 네거리 인접지로 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주변 생활 편의성은 다음과 같습니다.

* 교육 시설

본건 주변으로 경운중학교, 달성고등학교, 대구두류초등학교, 강림초등학교, 옥빛유치원 등 다수의 교육 시설이 분포하고 있어 상대보호구역으로 지정된 지역이 있습니다.

* 편의 시설

두류네거리 인근의 상업지대 특성상 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 의료 시설

인근 지역에 의원 등의 의료 시설이 소재할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 다음과 같은 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

* 건축물 대장과의 차이

* 본건 중(기호 4: 2층 201호)는 집합건축물대장상 201호(308㎡), 202호(64.4㎡)로, 용도는 일반음식점으로 등재되어 있습니다.

* 본건 중(기호 13: 3층 301호) 및 (기호 14: 3층 302호)는 집합건물 등기사항전부증명서상 면적과 집합건축물대장상 면적이 상이하며, 실제면적이 반영된 집합건축물대장상 면적을 기준으로 평가되었습니다. 따라서 실측 면적과의 차이가 있을 수 있습니다.

* 이용 현황

일부 호실은 공실 상태인 것으로 조사되었습니다.

* 중복병합/공동담보

본건은 중복병합, 중복사건, 공동담보 물건으로, 복수의 채권과 관련되어 있어 경매 절차 및 소멸 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 혐오시설 인근 가능성

대구광역시 서구 일부 지역은 과거부터 폐기물 처리 시설 등 환경 관련 시설이 밀집하여 주민 민원이 발생했던 이력이 있습니다. 본건 소재지 인근의 환경 관련 시설 현황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. (검색 결과)

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 서구 내당동의 두류네거리 인근에 위치한 근린상가로, 교통 여건 및 상업지로서의 입지적 장점을 갖추고 있습니다. 하지만 공부와의 면적 차이, 일부 공실, 중복병합 및 공동담보 물건이라는 점, 그리고 과거 서구 지역의 환경시설 관련 이슈는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 우수한 교통망

두류역(2호선) 인근의 편리한 교통 환경을 제공합니다.

* 상업지 입지

두류네거리와 인접한 노변 상가지대에 위치하여 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 일괄 매각

토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악되나, 정확한 산정을 위해서는 현장 조사, 임대차 현황 재확인, 주변 시세 분석, 물건의 현 상태 및 향후 활용 가치 등 종합적인 심층 분석이 필요합니다. 제공된 정보만으로는 적정 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.