나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9097 [2] 경상북도 청도군 화양읍 진라리 238 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대승 · 평가일 2025.09.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

-일련번호 1): 본건은 경상북도 청도군 화양읍 삼신리 소재 ""청도소싸움장"" 북동측 근거리에
위치하는 토지로서, 부근은 임야, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
-일련번호 2,3): 본건은 경상북도 청도군 화양읍 진라리 소재 ""안진라마을"" 내(일련번호 2)
및 북서측 인근(일련번호 3)에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지, 임야
등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

-일련번호 1): 본건까지 차량 접근이 불가능하며, 제반 교통 상황은 불편시 됩니다.
-일련번호 2,3): 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

-일련번호 1): 북하향 경사 지대에 위치하는 부정형의 토지로서 '임야'입니다.
-일련번호 2): 남하향 완경사지대에 위치하는 부정형의 토지로서 '단독주택 건부지'입니다.
-일련번호 3): 남동하향 완경사지대에 위치하는 부정형의 토지로서 '작업장 및 창고 부지'입
니다.

인접 도로상태

-일련번호 1): 맹지입니다.
-일련번호 2): 본건 남측으로 폭 약 3m 내외, 북서측으로 폭 약3.5m 내외 포장도로에 접합니
다.
-일련번호 3): 본건 남측으로 폭 약 3~4m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

-일련번호 1): 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제
한구역(2020-12-30)(일부사육제한지역(소,말,양,사슴,젖소 사육가능))<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지(2017-12-04)(용암온천관광지)<관광
진흥법>, 준보전산지(준보전산지)<산지관리법>, 소하천구역(2020-01-02)(갑을
천)<소하천정비법>, 온천원보호지구<온천법> 도시관리계획 입안중.
-일련번호 2,3): 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거보호형(화양07)) 가축사육제한구역
(2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조(제시외건물 ㉠~㉪)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 기타 참고사항(Ⅱ-4.) 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 건물로서,
- 외벽 : 외장타일, 몰탈위 페인팅 등 마감
- 내벽 : 실내 인테리어, 벽지 및 타일 등 마감
- 바닥 : 바닥마감재 및 타일 등 마감
- 창호 : 샤시창호입니다.

나) 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층(일부 중이층) 건물로서,
- 벽체 : 판넬 노출 등 마감
- 바닥 : 콘크리트 등 마감
- 창호 : 샤시창호입니다.

다) 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,
- 외벽 : 판넬 노출 마감
- 내벽 : 우레탄뿜칠 마감
- 바닥 : 콘크리트 등 마감입니다.

이용상태

가): 단독주택
나): 작업장, 건조실, 숙성실, 사무실, 화장실 등
다): 냉동 및 냉장창고

설비내역

가): 위생, 급ㆍ배수설비 및 난방배관설비 등이 되어 있습니다.
나): 위생, 급ㆍ배수설비, 일부 건조설비 등이 되어 있습니다.
다): 냉동 및 냉장 설비가 되어 있습니다.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

일련번호 가) 공부상 지붕은 '슬라브지붕'이나 일부 '기와지붕'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 현장조사시 주택 및 작업장 내부는 거주인 부재 등으로 내부 마감상태 및 구
조를 확인하지 못하였으나, 동류형 건물의 일반적인 마감상태 등을 참고하여
감정평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
공부상지붕은 ‘슬라브지붕’이나 일부‘기와지붕’임
지상 연접 지번 소유건물(창고) 일부분이 침범(점유)하고 있는 바, 이를 감안한 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9097 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

소재지: 경상북도 청도군 화양읍 진라리 238

용도: 단독주택

토지 면적: 787.00㎡ (약 238평)

건물 면적: 195.03㎡ (약 59평)

제시외 건물 면적: 104.80㎡ (약 32평)

감정가: 416,164,900원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕 (슬라브)

사용승인일: 2006년 5월 1일

주요 건축물 용도: 단독주택 (2층)

추가 건축물: 작업장, 건조실, 숙성실, 사무실, 화장실 등 (단층, 일부 중이층), 냉동 및 냉장창고 (단층)

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재, 일괄매각 (제시외 건물 포함), 공부상 지붕과 실제 지붕 차이, 인접 건물 침범

2. 입지조건

위치: 경상북도 청도군 화양읍 진라리 238. "청도소싸움장" 북동측 근거리, "안진라마을" 내에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 임야, 농경지, 단독주택, 작업장, 창고 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 일부 토지(일련번호 1)는 차량 접근이 불가능하며 제반 교통 상황이 불편하나, 다른 토지(일련번호 2, 3)는 차량 접근이 가능하며 교통 상황이 보통입니다.

토지 형태: 북하향 경사(임야), 남하향 완경사(단독주택 건부지), 남동하향 완경사(작업장 및 창고 부지)의 부정형 토지로 구성되어 있습니다.

도로: 일련번호 1 토지는 맹지이며, 일련번호 2, 3 토지는 각각 약 3~4m 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

채권자: 김OO (강제경매 신청)

말소기준권리: 2021년 4월 23일자 김희정의 가압류 (토지 갑4, 건물 갑2)

현재 진행 경매: 2025년 8월 27일자 김희정의 강제경매 (토지 갑7, 건물 갑5)

소유권: 최초 소유자는 홍동표이며, 이후 홍성대에게 증여 이전되었습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 홍동표

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2006년 12월 21일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 금액이 0원으로 기재되어 있더라도 명도 과정에서 예상치 못한 변수 발생 가능성에 유의해야 합니다.

인수되는 권리: 인수 보증금 합계 0원. 말소기준권리 이하 모든 권리는 경매 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

주변 시설: "청도소싸움장" 인근 지역으로, 관광 및 휴양 시설과 연계될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. "안진라마을" 내에 위치하여 지역 커뮤니티와 함께 형성되어 있습니다.

토지 이용 계획: 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 관광지, 온천원보호지구 등 다양한 용도 지역으로 지정되어 있어 개발 가능성이 있습니다.

주변 환경: 임야, 농경지, 단독주택, 창고 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 소규모 사업 용도로 활용될 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 일부 진입로의 차량 접근이 불편하나, 마을 내 주택까지는 접근성이 보통입니다. 대중교통 이용 편의도는 낮을 것으로 예상됩니다.

편의시설: 마을 내 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있을 수 있으나, 대규모 상업 시설이나 편의 시설 이용을 위해서는 인근 도시 지역을 이용해야 할 수 있습니다.

주변 환경: 농경지와 임야가 많아 자연 친화적인 환경을 제공합니다. "청도소싸움장" 등 관광 시설이 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 홍동표 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수나 분쟁이 발생할 가능성에 유의해야 합니다.

제시외 건물: 104.80㎡ 규모의 제시외 건물이 존재하며 매각에 포함됩니다. 이 건물의 법적 문제(불법 건축물 여부, 철거, 이행강제금 등)를 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

공부상 지붕과 실제 지붕 차이: 공부상 '슬라브지붕'이나 일부 '기와지붕'으로 되어 있어, 건축물의 실제 상태와 차이가 존재합니다. 유지보수 및 하자 관련 사항을 확인해야 합니다.

건물 침범: 연접 지번 소유 건물(창고)의 일부가 본 물건지를 침범(점유)하고 있습니다. 이는 감정가 산정에 반영되었으나, 향후 사용 및 처분 과정에서 민사상 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

맹지 (일부 토지): 일련번호 1 토지는 맹지로, 건축 등 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

차량 접근성: 일부 토지의 차량 접근이 어렵다는 점은 이용 가치를 제한할 수 있습니다.

혐오시설: 제공된 자료만으로는 주변에 혐오시설이 있는지 파악하기 어렵습니다. 외부 지도 서비스나 검색 사이트를 통한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구지방법원 2025타경9097(2) 사건으로, 경상북도 청도군 화양읍 진라리에 위치한 단독주택입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다. "청도소싸움장" 인근 및 "안진라마을" 내에 위치하여 지역 특색과 함께 개발 잠재력을 보유하고 있습니다. 주요 리스크로는 대항력 있는 임차인(보증금 0원), 제시외 건물, 공부와의 지붕 차이, 인접 건물 침범 등이 있으며, 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 일부 맹지 및 차량 접근의 어려움은 입지 조건의 단점으로 작용할 수 있습니다. 토지 이용 계획상 다양한 용도 지역으로 지정되어 있어 향후 활용 방안에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

토지 및 건물 일괄 매각으로 취득 시 유리합니다.

"청도소싸움장" 등 관광 시설 인근 지역으로, 향후 관광 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이므로, 권리상 인수 부담이 적습니다.

감정가 대비 시세 차익을 통해 수익을 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 416,164,900원

주변 시세 분석: 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 파악이 어렵습니다. 특히, 유사 단지나 건물의 매매/임대 정보가 부족하여 직접적인 비교 분석이 제한적입니다.

본 물건은 특수 물건(대항력 있는 임차인, 건물 침범, 맹지 일부)을 다수 포함하고 있어, 일반적인 시세 조사만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다.

현장 조사를 통해 건물의 실제 상태, 마감재, 구조, 하자 여부, 제시외 건물 및 인접 건물과의 관계를 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.

대항력 있는 임차인의 명도 과정에서 발생할 수 있는 추가 비용(이사비 등) 및 시간 소요를 고려해야 합니다.

건물 침범 부분에 대한 법적, 금전적 해결 방안 모색이 필요합니다.

현 시세 분석 정보 부족으로 인해, 보수적인 접근을 권장합니다.

예상 입찰가:

감정가 416,164,900원을 기준으로, 현장 조사 및 시세 확인 후 약 70% ~ 80% 수준에서 접근을 고려해 볼 수 있습니다.

잠정적 입찰 범위: 300,000,000원 ~ 370,000,000원

주의: 위 입찰가는 매우 추정적인 수치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문, 전문가 상담, 주변 시세 조사 등 충분한 사전 조사를 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.