나이스옥션 법원경매 인천 2024타경521546 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 303-189 더프라임 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2024.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의오거리" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독
주택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으
로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있으며 근거리에 "숭의
역(지하철 수인분당선)"이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제10층 제1004호로서,
(사용승인일: 2017.05.17)

외벽: 시멘트몰탈위페인팅 및 석재붙임 마감 등
창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지
설비, 소화설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 주상용 건부지(더프라임)로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 8미터, 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한
에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육
청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(남부교육청평생
교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1.1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경521546 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 303-189 더프라임 10층1004호

건물 종류: 아파트

토지 면적: 9.13㎡ (약 2.76평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 58.91㎡ (약 17.82평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

감정가: 213,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2017년 05월 17일

아파트 전용 면적: 58.91㎡ (약 17.82평)

아파트 분양 면적: 해당 물건의 분양 면적 정보는 명시되어 있지 않으나, 일반적인 경우 전용 면적과 공용 면적을 합산한 값입니다. (건축물대장상 총 면적 8045.7684㎡)

1.2. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치하며, "숭의오거리" 서측 인근 지역입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 업무시설 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 여건: 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재합니다. 또한, 근거리에 수인분당선 "숭의역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로 및 토지 이용 상태: 토지는 인접 필지에 비해 대체로 평탄한 사다리형이며, 현재 주상복합 건물의 부지로 이용 중입니다. 남동측으로는 약 8미터, 남서측으로는 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 문제가 없습니다.

토지 이용 계획: 본건은 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 속해 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 10월 27일자 국민건강보험공단의 압류 (갑4) 입니다.

주요 권리 현황:

* 소유권 보존 및 이전 등기 다수

* 국민건강보험공단, 미추홀구(인천광역시) 등의 압류 등기

* 주식회사국민행복기금의 가압류 등기

* 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기

* 주택임차권 등기 (을3)

인수되는 권리: 등기부등본상 을구 3번 주택임차권 등기가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었고, 해당 임차인의 대항력이 없어 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다. 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 상세:

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 06월 18일

* 확정일자: 2021년 05월 26일

* 배당신고일자: 2023년 07월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 특수물건정보: HUG 인수조건 변경. 금액이 미상인 임차인은 없으나, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항으로 인해 인수 보증금은 없지만, 명도 진행 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

주변 상업 및 업무 시설 현황: 본건은 "숭의오거리" 인근 지역에 위치하며, 주위로 단독주택, 다세대주택, 아파트 등 주거시설과 함께 오피스텔, 업무시설, 그리고 다양한 종류의 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

지역 내 상권 특성: 숭의오거리라는 지역적 특성상 유동인구가 상당하며, 이에 따라 다양한 소매점, 식당, 서비스업 등 근린생활시설이 발달해 있어 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

교통 접근성: 지하철 수인분당선 숭의역을 도보로 이용 가능하며, 단지 인근을 지나는 다수의 시내버스 노선을 통해 인천 시내 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 차량 이용 시에는 인근 도로망을 통해 타 지역으로의 접근성도 양호합니다.

편의 시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 위치하여 일상생활에 필요한 쇼핑, 금융, 의료 등의 편의시설 이용이 편리합니다.

주변 환경: 주거, 상업, 업무 기능이 복합된 지역으로 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 구체적인 혐오시설 유무는 현장 방문 시 확인이 필요하며, 제공된 정보 및 초기 검색으로는 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 본건은 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 있는 것으로 명시되어 있습니다. 이는 낙찰 후 HUG와의 협의 또는 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포하므로, 관련 내용을 사전에 상세히 확인해야 합니다.

단수 예고 통고문 부착: 현황조사보고서상 본건 세대 출입문에 단수 예고 통고문이 부착되어 있다고 합니다. 이는 체납 등 미해결된 문제가 있을 수 있음을 시사하며, 명도 시 관련 비용 부담 또는 추가적인 해결 과정이 필요할 수 있습니다.

명도 관련 이슈: 대항력 있는 임차인은 없으나, 상기 HUG 관련 특이사항 및 단수 예고 등은 명도 과정에서 예상보다 많은 시간과 노력이 소요될 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 비교적 신축(2017년 사용승인) 아파트로, 숭의역 역세권에 해당하여 교통이 편리하고 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 권리상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 HUG 인수조건 변경 및 단수 예고 통고문 부착과 같은 특이사항은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 따라서, 본 물건에 대한 투자를 고려하신다면, 상기 리스크 요인에 대한 철저한 사전 조사와 명도 계획 수립이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 입지: 수인분당선 숭의역을 이용한 수도권 주요 지역 접근성이 뛰어나 임대 수요 확보에 유리합니다.

생활 편의성: 주변의 다양한 근린생활시설과 상업시설은 입주민의 생활 편의성을 높여줄 것입니다.

지역 개발 잠재력: 미추홀구 지역의 지속적인 개발 가능성을 고려할 때, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가 산정 가이드라인

예상 입찰가는 감정가 213,000,000원을 기준으로 하되, 최근 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율, 본건의 특이사항(HUG 인수조건 변경, 단수 예고)으로 인한 명도 비용 및 소요 기간 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 이를 제외한 입찰가 산정은 비교적 단순하나, 상기 리스크 요인으로 인해 통상적인 낙찰가율보다 낮은 금액을 고려해볼 수도 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 주변 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.