나이스옥션 법원경매 인천 2025타경500119 [1] 인천광역시 부평구 삼산동 80-6 삼산리드빌 1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔버 · 평가일 2025.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 삼산동 소재 "부일중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 내 제3층 제301호로서,
외벽 : 드라이비트 마감 등
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 토지이며 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

감정평가 대상인 건축물현황도 상 제301호는 현장조사 결과 출입문의 호 표식이 제302호임. 건축물현황도 상 제302호의 출입문에 제301호라고 표시되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경500119 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 정보

소재지: 인천광역시 부평구 삼산동 80-6 삼산리드빌 1동 3층 301호

건물명: 삼산리드빌 1동

층수: 3층 (총 5층 중)

1.3. 물건 정보

용도: 다세대주택

감정가: 99,000,000원

토지면적: 24.37㎡ (약 7.38평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 46.20㎡ (약 13.97평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 건축물 정보

건축년도: 2002년 3월 2일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

건물총괄표제부 정보:

총 대지면적: 442㎡

총 건축면적: 225.56㎡

총 연면적: 972.6㎡

총 세대수: 16세대

총 주차 대수: 7대 (기계식 7대 포함)

해당 동 정보: 1동, 지상 5층, 건물높이 14.5m

1.5. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 임대관계 미상.

감정평가서요약 요향표 상, 공부상 301호이나 현황은 302호로 호별 위치가 상이함. (단, 301호와 302호의 감정평가액 차이는 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 부평구 삼산동 소재 "부일중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 건물 상태

토지는 사다리형 평지의 토지이며 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트구조로 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샤시 창호 등으로 마감되어 있으며, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 (한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022-05-09 접수된 부평세무서장의 압류(갑5)입니다.

3.2. 등기부현황 (말소예정 권리 포함)

* 갑2: 윤동윤 소유권이전 (2002-06-20)

* 갑3: 주식회사 에스엠주택 소유권이전 (2019-10-01)

* 을7: 최윤지 주택임차권 (2023-11-28 접수, 110,000,000원, 2019-12-30 전입, 2019-12-17 확정일자) - 말소예정 (HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출)

* 갑4: 백상훈 소유권이전 (2019-12-30)

* 갑5: 부평세무서장 압류 (2022-05-09) - 말소기준권리

* 갑6: 주택도시보증공사 강제경매 (2025-01-03 접수, 110,000,000원) - 말소예정

* 갑7: 국민건강보험공단 압류 (2025-01-13) - 말소예정

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정해영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: -

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (최윤지)

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-12-30

확정일자: 2019-12-17

배당신고일자: 2023-11-28

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음. 해당 보증금은 HUG 인수조건 변경으로 인해 인수되지 않을 것으로 예상됨 (인수 보증금 합계: 0원).

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 지역 내 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월 26일: 인천광역시 부평구 삼산동 377-5번지, 연립, 37.14㎡, 3층, 60,000,000원 거래. (평단가 약 161.55만원)

* 2025년 12월 10일: 인천광역시 부평구 삼산동 375-14번지, 다세대, 35.05㎡, 1층, 45,000,000원 거래. (평단가 약 128.38만원)

* 2025년 12월 11일: 인천광역시 부평구 삼산동 375-2번지, 다세대, 44.15㎡, 2층, 105,000,000원 거래. (평단가 약 237.83만원)

본건의 감정가는 99,000,000원으로, 면적 46.20㎡ (약 13.97평)에 대한 평당 감정가는 약 214.29만원입니다.

최근 실거래가 중 가장 높은 사례(105,000,000원, 44.15㎡)는 평당 약 237.83만원으로, 본건의 면적과 감정가를 고려할 때, 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다. 특히, 105,000,000원 거래 사례는 본건과 유사한 면적임에도 불구하고 더 높은 평당가를 기록하여 시장의 수요를 보여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

인근에 부일중학교가 위치해 있습니다.

5.3. 환경 정보

지속적인 개발과 주거지 확대로 인해 주거 환경은 양호한 편입니다. 다만, 토지이용계획 상 '과밀억제권역', '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역' 등으로 지정되어 있어 추가적인 개발이나 시설 설치에 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 정보와 현황의 차이

본 물건은 공부상 301호로 등재되어 있으나, 실제 현황 조사 결과 호실 표식이 302호인 것으로 확인되었습니다. 또한, 건축물현황도 상 302호의 출입문에 301호라고 표시되어 있어, 호별 위치가 상이한 점을 유의해야 합니다. 다만, 감정평가액 상으로는 301호와 302호의 차이가 없어 큰 영향은 없을 것으로 보입니다.

6.2. HUG 인수 조건

HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 권리분석 상 인수 보증금은 0원으로 확인되었습니다. 다만, 경매 절차 진행 및 최종 낙찰 시점에 따라 변동 가능성이 있는지 확인이 필요합니다.

6.3. 폐기물매립시설 설치 제한지역

본건 토지가 '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역'에 포함되어 있어, 추후 토지 활용이나 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 삼산동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 정보에 따르면 유사 면적의 거래가 감정가 이상으로 이루어지고 있어 시세 상승 여력이 있는 것으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인은 없으며, HUG 관련 채권은 말소 처리될 예정으로 권리 관계가 비교적 명확합니다. 다만, 공부상의 호실 표기와 현황의 차이, 폐기물매립시설 설치 제한 지역이라는 점은 유의할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지 및 교통망: 부일중학교 인근에 위치하며 대중교통 이용이 편리합니다.

* 최근 실거래가 상승세: 주변 다세대주택의 거래가 활발하며, 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없고, HUG 관련 권리가 말소될 예정이어서 인수 부담이 없습니다.

* 활발한 재건축/재개발 가능성: 삼산동 일대는 꾸준한 주거 수요와 개발 압력이 존재하는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 감정가는 99,000,000원입니다. 가장 최근의 유사 면적 거래 사례가 105,000,000원에 이루어졌으며, 이는 평당 약 237.83만원에 해당합니다. 본건의 면적(46.20㎡)과 평당 감정가(약 214.29만원)를 적용하면 약 99,000,000원이 됩니다.

HUG 관련 채권은 말소될 예정이며 인수 부담금이 0원이므로, 시장 가치를 기반으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 최근 최고가 거래 사례를 반영하여, 본 건의 예상 입찰가는 약 105,000,000원으로 산정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다. 다만, 최종 입찰가는 경매 당일 현장 분위기, 경쟁 입찰자 수, 본인의 자금 계획 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.