나이스옥션 법원경매 인천 2024타경514845 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 632-1 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루한 · 평가일 2024.03.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북측 인근에 위치하며,
부근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위 여건은
보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제14층 건내 제11층 제1103호로서
외벽: 몰탈위 마감등,
창호: 샷시 창호등임.

이용상태

"아파트"로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 1단의 부정형 토지로 "공동주택 및 업무시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

토지1,2,3,4 공히)
일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2020-03-30), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구
가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역(2016-07-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-11155)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2024타경514845 (1) 부동산 강제경매 사건입니다.

소재지는 인천광역시 미추홀구 주안동 632-1, 11층 1103호이며, 도로명주소는 인천광역시 미추홀구 한나루로573번길 9, 11층 1103호입니다.

본건은 아파트(공동주택)로 이용 중이며, 감정평가액은 173,000,000원입니다.

토지 면적은 9.05㎡ (약 2.74평)이며, 건물 면적은 49.95㎡ (약 15.11평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사이며, 특이사항 및 특수물건정보로는 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하는 것으로 확인되었습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하며, "인천기계공업고등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성된 주거 및 상업 복합 지역으로, 제반 주위 여건은 보통 수준입니다.

차량으로의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 북동측 및 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 9월 12일 접수된 신영자산관리대부유한회사의 가압류(갑6)입니다.

등기부채권 총액은 230,520,307원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 다음과 같습니다.

주택임차권 (을1): 임차인 민기수, 보증금 219,000,000원, 전입일자 2021년 12월 27일, 확정일자 2021년 11월 22일. 본 임차인은 대항력이 있어 매수인에게 인수됩니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있으나, 이는 다른 소멸되는 채무에 대한 합계로 보이며, 상기 대항력 있는 임차인의 보증금 219,000,000원은 매수인이 실질적으로 인수해야 하는 금액입니다.

그 외 등기부상 갑7, 갑8, 갑9의 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 인천광역시 미추홀구 주안동 일대는 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

인근에 학교(인천기계공업고등학교) 및 주거 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 존재할 것으로 보입니다.

특별히 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 주변 상권 분석 시 지역 내 상업시설의 활성화 정도 및 주거 환경의 특성을 추가적으로 고려할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조이며, 본건은 지상 14층 중 11층에 위치한 아파트입니다.

전용면적 49.95㎡ (약 15.11평)이며, 해당 면적은 일반적으로 분양면적보다 작을 수 있습니다.

내부에는 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 일상생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

주변 교통 상황은 보통 수준이며, 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 위험 요소는 선순위 임차인의 존재입니다.

임차인 민기수 씨는 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 219,000,000원이 매수인에게 인수됩니다.

이는 본건의 감정평가액 173,000,000원을 초과하는 금액으로, 매수인은 인수하는 보증금 전액을 별도로 부담해야 하므로 상당한 금전적 부담이 발생합니다.

임대 관계가 미상으로, 실제 임차인과의 명도 협의 시 추가적인 어려움이 발생할 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 용도 제한 및 규제가 적용되고 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 아파트로, 일반적인 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

그러나 2억 1,900만원에 달하는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금이 매수인에게 인수되는 점이 가장 큰 특징이자 치명적인 위험 요소입니다.

감정가보다 인수해야 할 보증금이 높은 상황이므로, 단순한 시세 차익을 기대하는 투자 관점에서는 접근이 매우 신중해야 하며, 실질적인 총 취득 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

본건의 투자 가치는 전적으로 입찰가를 어떻게 산정하느냐에 달려 있습니다.

인수해야 하는 보증금(219,000,000원)을 고려했을 때, 입찰가는 시세 대비 상당한 할인율을 적용해야만 금전적 손실을 최소화할 수 있습니다.

따라서, 현장 조사 및 주변 시세 조사 등을 통해 본건의 실질 가치를 면밀히 파악하고, 인수 보증금을 포함한 총 지출액이 시장 가치보다 현저히 낮을 경우에만 진입을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 173,000,000원 대비 인수 보증금 219,000,000원으로, 매수인이 추가로 부담해야 할 금액이 감정가를 초과하는 상황입니다.

'예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 원칙에 따라 계산 시, 173,000,000원 (감정가) - 219,000,000원 (인수 보증금) = -46,000,000원입니다.

이는 본 물건의 순수 가치가 인수해야 할 보증금보다 낮음을 의미하며, 정상적인 투자로는 수익을 기대하기 어려운 구조입니다.

따라서, 총 취득 비용 (입찰가 + 인수 보증금)이 주변 시세보다 현저히 낮아지는 경우에만 제한적으로 접근을 고려할 수 있습니다.

일반적인 투자 관점에서는 본 건에 대한 입찰을 보류하거나, 매우 보수적인 관점에서 접근하는 것을 권장합니다.

만약 투기적 목적으로 입찰을 진행한다면, 총 지출액이 감정가 이하로 낮아지도록 입찰가를 매우 낮게 산정해야 하나, 이는 실질적으로 매우 어려운 결정이며 상당한 손실 위험을 내포하고 있습니다.

따라서 본 건에 대한 구체적인 입찰가 제시보다는, 투자 위험성을 충분히 인지하고 신중한 결정을 내리시기를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.