나이스옥션 법원경매 인천 2024타경568675 [1] 인천광역시 계양구 효성동 197-1 하늘빌리지 2동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해림 · 평가일 2024.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 "효성남초등학교"남동측 인근에 위치하며 주위는 동유형의 공동주택및 아파트,근린생활시설등이 혼재함.

교통상황

본건인근에 노선버스정류장등 위치하여 대중교통사정은 무난한편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건내 2층 201호로서

외벽: 인조석붙임등 마감
창호: 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비,기본 위생설비,난방설비,소화전설비등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 다세대주택부지로 이용종임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 인접 공도로 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역
가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경568675 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 효성동 197-1 하늘빌리지 2동 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 3천 2백만원

토지면적: 23.12㎡ (약 7.00평)

건물면적: 46.94㎡ (약 14.20평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 정보

건물명: 하늘빌리지 2동 201호

건축연도: 2001년

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 2층

외벽: 인조석붙임 등 마감

창호: 샤시 창호

내부 설비: 급배수, 위생, 난방, 소화전 설비 등

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 "효성남초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 동유형의 공동주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 생활에 적합한 환경입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 건 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 단지 내 도로를 통해 인접 공로와 연결되어 있어 차량으로의 접근성도 무난합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 건이 속한 지역은 제3종일반주거지역입니다. 다만, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당하여 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부 상으로는 소유권 이전, 근저당권, 주택임차권, 가등기, 강제경매, 압류 등 다수의 권리 관계가 존재하며, 이 중 일부는 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 약 1억 3천 4백만원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리: 신유선)

보증금: 90,000,000원 (등기부상 임차금액 95,000,000원)

차임: 0원

전입일자: 2018-01-23

확정일자: 2018-01-19 (등기부상 확정일자 2020-01-29)

배당신고일자: 2022-03-03

대항력: 있음 (전입일자 및 확정일자가 근저당권 등 말소기준권리보다 선순위)

비고: 해당 임차인은 보증금 95,000,000원에 대한 대항력을 갖추고 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

* 임차인: 정집권

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-06-10

대항력: 없음

비고:

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

본 경매의 말소기준권리는 을구 3번 순위 근저당권 (접수일자: 2021-03-03, 권리자: 조중헌, 금39,000,000원)입니다. 이보다 선순위인 을구 4번 순위 주택임차권 (신유선, 95,000,000원)은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

입력된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대 및 연립주택 시세는 다음과 같습니다.

- 2026년 7월 7일 거래: 효성동 172-3번지 남양연립 (1979년식, 49.49㎡) 80,000,000원

- 2026년 7월 2일 거래: 효성동 272-6번지 향림대궐빌라 (1994년식, 41.67㎡) 69,700,000원

- 2026년 7월 1일 거래: 효성동 547-7번지 청하빌라 (1993년식, 56.1㎡) 90,000,000원

본 건과 유사한 면적(46.94㎡) 및 건축연도(2001년)를 고려할 때, 현재 시장 시세는 약 7천만원대 후반에서 8천만원대 초반으로 추정됩니다.

4.2. 감정가 대비 시세 분석

본 건의 감정가는 1억 3천 2백만원입니다. 그러나 최근 인근 유사 물건들의 매매 시세가 7천만원대 후반에서 8천만원대 초반임을 감안할 때, 감정가와 실제 시장 시세 간에 상당한 괴리가 존재합니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 95,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점을 고려하면, 현재 감정가는 시장 현실을 반영하지 못하고 있을 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 건은 주택가 밀집 지역에 위치하여 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다. 버스정류장이 인접해 있어 쇼핑몰이나 마트 등 더 큰 규모의 편의시설 이용 시 대중교통을 활용할 수 있습니다.

5.2. 교육 환경

단지 남동측 인근에 효성남초등학교가 위치하여 자녀들의 통학에 편리합니다. 인근에 다른 학교들도 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 신유선의 보증금 95,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 경매 낙찰가의 상승 요인이 되며, 총 투자 비용에 직접적인 영향을 미칩니다.

6.2. 감정가와 시장 시세 괴리

감정가가 1억 3천 2백만원으로 책정되었으나, 실제 시장 시세는 8천만원 내외로 추정됩니다. 이로 인해 예상보다 높은 가격에 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대하기 어렵거나 손실이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 법적 제한

토지이용계획 상 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 건축 행위나 재건축 등에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 효성동에 위치한 다세대주택으로, 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되었으며, 특히 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 95,000,000원을 인수해야 하는 부담이 매우 큰 물건입니다. 입지 조건이나 건물 상태 자체는 일반적인 주거용 부동산으로서 무난하나, 권리 분석 상의 인수 부담과 시세 괴리가 투자 결정에 있어 핵심적인 고려사항이 됩니다.

8. 투자 포인트

* 주거용 부동산으로서 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다.

* 만약 임차인과의 협상을 통해 인수 보증금 부담을 일부라도 줄일 수 있다면 투자가치가 상승할 수 있습니다. (단, 현재 정보로는 인수 확정)

* 향후 지역 개발 및 부동산 시장 상황 변화에 따른 시세 상승 잠재력은 존재합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인의 보증금 95,000,000원을 인수해야 하는 점과 현재 시장 시세(약 7천만원대 후반 ~ 8천만원대 초반)를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

총 인수해야 할 보증금 (95,000,000원)을 제외한, 물건 자체의 순수 가치가 시세보다 낮아야 투자 수익을 기대할 수 있습니다. 현재 시장 시세가 8천만원 수준임을 감안할 때, 보증금 인수액만으로도 시세 수준을 초과하므로, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

감정가 132,000,000원에서 인수 보증금 95,000,000원을 제외한 금액인 37,000,000원을 상회하는 입찰가는 총 투자 비용이 감정가보다 높아져 위험 부담이 큽니다. 현재 파악된 시장 시세(약 8천만원)와 인수 보증금(9500만원)을 합산하면 총 예상 투자 비용이 1억 7천 5백만원에 달하므로, 시세 차익을 고려한 낙찰은 현실적으로 어렵습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 매우 보수적으로 접근해야 하며, 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 주변 시세(약 8천만원)를 넘지 않는 선에서 결정되어야 하므로, 약 30,000,000원 ~ 40,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 투자 위험이 매우 높으므로 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.