나이스옥션 법원경매 인천 2024타경539158 [1] 인천광역시 서구 왕길동 660-2 1동 7층706호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2024.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 왕길동 소재 "검단사거리역" 남동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 인근에 생활편익시설, 상업용부동산 및 학교, 공원 등이 소재하며 제반 입지여건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(검단사거리역)이 위치하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 7층건 중 제7층 제706호로서
외벽: 몰탈위 페인트 마감 및 석재 붙임 마감 등.
창호: 하이샤시 창호 등.

이용상태

도시형생활주택(원룸형연립주택)으로 이용중임.

설비내역

전기설비, 난방설비, 위생설비, 소화설비, 승강기설비.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 도시형생활주택-원룸형연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 진입로 외곽 공도와 접하며, 도로 포장 상태는 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경539158 (1)

소재지: 인천광역시 서구 왕길동 660-2, 1동 7층 706호

용도: 도시형생활주택 (원룸형연립주택)

감정가: 155,000,000원

토지면적: 16.86㎡ (약 5.1평)

건물면적: 49.94㎡ (약 15.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 서구 왕길동 소재 "검단사거리역" 남동측 인근에 위치합니다.

주변환경: 본건 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

편의시설: 인근에 생활편익시설, 상업용부동산, 학교, 공원 등이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(검단사거리역)이 위치하여 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 등기부등본상 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑5, 2024-06-21)이 말소기준권리가 됩니다. 이에 따라 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부상 주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 최소희(2015-07-10), 이홍순(2021-05-03), 주식회사응담말(2021-12-13) 등

* 주택임차권 (을3, 강은서): 보증금 150,000,000원, 전입 2021-04-01, 확정 2021-02-05. 등기부상 말소 예정이나, 물건명세서에 HUG의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 채권자인 HUG의 강제경매로 진행되므로 원칙적으로 소멸될 가능성이 높으나, 명확한 확인이 필요합니다.

* 강제경매 (갑5, 주택도시보증공사): 말소기준권리

* 압류 (갑6, 갑7, 갑8): 기흥세무서장, 서구(인천광역시) 등의 압류가 있으나 모두 말소 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인 1: 강

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-01

* 확정일자: 2021-02-05

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권 등기되었으나, 대항력 없음으로 명시되어 있으며 HUG의 말소동의가 있는 것으로 보입니다.

* 임차인 2: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-21

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로, 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 점유 현황 및 실제 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이므로)

1.3. 상권분석

주변 지역: 본건이 위치한 왕길동은 검단사거리역을 중심으로 상업, 주거, 업무 기능이 복합된 지역입니다. 다양한 아파트 단지와 다세대 주택, 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

건물 특징: 본건은 도시형생활주택(원룸형 연립주택)으로, 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합한 구조입니다.

최근 매매 사례 분석 (제공된 JSON 정보 기반, 약 2025년 3월 기준):

* 유현샤인빌2차 (2014년식, 55.66㎡): 128,000,000원 (약 2,299,676원/㎡)

* 로하스타운 (2019년식, 58.51㎡): 142,400,000원 (약 2,433,770원/㎡)

* 로하스타운 (2019년식, 58.51㎡): 200,000,000원 (약 3,418,407원/㎡)

분석: 제공된 매매 사례들은 본건과 유사한 면적 또는 조금 더 넓은 면적의 연립/빌라 물건들입니다. 본건 건물면적(49.94㎡)을 감안하여 면적당 가격을 역산하면, 유사한 조건의 물건은 약 115,000,000원에서 125,000,000원 사이의 시세를 형성하는 것으로 보입니다. (가장 보수적인 단가 적용 시)

1.4. 생활정보

주거 형태: 현재 도시형생활주택(원룸형 연립주택)으로 이용 중이며, 내부 설비(전기, 난방, 위생, 소화, 승강기)는 정상적으로 갖추어져 있습니다.

교통 및 편의: 검단사거리역 및 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 생활편익시설, 상업용부동산, 학교, 공원 등이 인접해 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

주변 환경: 본건 주변에 혐오시설은 특별히 확인되지 않으며, 주거 및 상업 시설이 조화롭게 분포되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 박 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 등재되어 있어, 명도 과정에서 특별한 금전적 요구는 없을 것으로 예상되나, 점유 관계에 대한 확인이 필요합니다.

HUG 인수조건 변경 및 임차권 문제: 채권자인 HUG의 인수조건 변경이 언급되어 있으며, 을구 3번 임차권(강 )에 대해 HUG의 말소동의 확약서가 제출된 점은 해당 권리가 말소될 가능성을 높입니다. 그러나 물건명세서에 '말소되지 않는 권리'로 명시된 부분은 혼란의 소지가 있으므로, 입찰 전 법원에 권리관계 최종 확인이 필수적입니다. 본 입찰가 산정 시에는 말소되는 것으로 가정하였습니다.

감정가 대비 시세: 감정가 155,000,000원 대비 최근 시세 분석 결과(약 115,000,000원 ~ 125,000,000원)를 고려할 때, 입찰가 산정에 신중함이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 왕길동 검단사거리역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권의 장점을 가지고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 없어 실질적인 권리 인수 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, HUG 관련 특이사항 및 임차권 등기 말소 여부에 대한 명확한 법적 확인이 중요합니다. 최근 매매 사례들을 고려할 때, 현재 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 검단사거리역 초역세권으로 향후 교통망 개선 및 지역 개발에 따른 시세 상승 기대.

소형 평형: 1인 가구, 신혼부부 등 실수요층에게 선호도가 높은 소형 면적.

주거 편의성: 주변에 생활편의시설, 상업시설, 공원 등이 잘 갖추어져 있어 쾌적한 주거 환경 제공.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 155,000,000원

최근 시세 분석 결과 (49.94㎡ 기준): 약 115,000,000원 ~ 125,000,000원

인수 보증금: 0원 (박 임차인, 강 임차인 모두 인수 보증금 없음으로 가정)

종합 고려사항: 대항력 있는 임차인(박 ) 존재하나 인수 부담 없음, HUG 관련 임차권 말소 가능성 높음, 역세권 소형 주택으로서의 잠재적 가치 등을 고려하여 보수적으로 접근합니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 130,000,000원

*주의: 상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 산정된 것으로, 실제 입찰 시에는 법원의 공고 내용을 재확인하고, 현장 답사를 통해 물건 상태 및 주변 환경을 면밀히 조사한 후 최종 결정해야 합니다. 특히, 권리관계(HUG 말소동의 확약서, 박 임차인 점유 현황 등)에 대한 법원 확인은 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.