나이스옥션 법원경매 인천 2024타경514173 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 58-33 신한아파트3차 103동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성 · 평가일 2024.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 석암초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 유사
형 아파트와 다세대주택 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등
제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 집합건축물대장 상 건축물사용승인일자는 2003.02.15인
철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 3층 302호로서
외 벽 : 사이딩붙임 마감 등
창 호 : 하이샷시창 등

이용상태

본건은 아파트로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 위생시설과 상하수도시설 및 가스설비와 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 사다리형의 토지로서 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건이 소재하는 부지는 남측으로 노폭 약6미터 내외의 도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2020-03-30), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구
가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구
역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경514173 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 58-33 신한아파트3차 103동 3층302호

* 용도: 아파트

* 감정가: 130,000,000원

* 토지면적: 18.13㎡ (약 5.48평)

* 건물면적 (전용면적): 49.80㎡ (약 15.06평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 건축물 사용승인일: 2003년 2월 15일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 석암초등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 유사형 아파트와 다세대주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 대체로 무난합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 12월 26일 잠실세무서장의 압류 (갑6) 입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (오 )

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 8월 9일

* 확정일자: 2021년 7월 26일

* 배당신고일자: 2023년 6월 15일

* 대항력: 없음

* 특이사항: 을구 순위 3번 주택임차권등기가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 인수되는 임차보증금은 없습니다.

* 등기부채권 총액: 2,140,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건은 주거지역과 상업지역이 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 신한아파트3차 내에는 공동주택 외 제2종 근린생활시설이 포함되어 있어 일부 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 석암초등학교가 있어 학생 관련 상권 및 주거 배후 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 주변 지역은 일반적인 도시 주거 환경으로, 검색된 정보에 따르면 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 주거지 내 및 주변에 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 석암초등학교가 남측 인근에 위치하여 자녀 교육에 접근성이 좋습니다.

* 의료시설: 현재 정보로는 특정 의료시설 정보 파악이 어렵습니다. 추후 별도 확인이 필요합니다.

* 공공시설: 현재 정보로는 특정 공공시설 정보 파악이 어렵습니다. 추후 별도 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 본건의 특이사항으로 HUG 인수조건 변경이 명시되어 있습니다. 이는 낙찰 후 인수 조건이나 절차에 변경이 발생할 수 있음을 의미하므로, 입찰 전 반드시 HUG 측과 상세 내용을 확인해야 합니다.

* 건축물 용도 혼재: 공동주택 외 제2종 근린생활시설 용도가 포함되어 있어, 해당 용도 관련 민원 발생 가능성 등을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 다수의 토지이용계획 및 제한이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다. 다만, 간혹 쓰레기 무단투기 문제가 제기된 지역이 있어, 실사 시 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 신한아파트3차 103동 302호로, 감정가는 1억 3천만원입니다. 교통 및 주거 환경은 무난한 편이며, 석암초등학교가 인접해 있어 교육 환경도 양호합니다. 권리관계는 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 복잡한 권리(가압류, 강제경매)가 존재하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다. 특히, 임차인 오영준 씨는 대항력이 없으며 HUG의 말소 동의로 인해 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 HUG와 세부적인 인수 조건을 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG 관련 권리 내역: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 엮여 있어, HUG와의 협의 및 조건 확인이 중요합니다. HUG의 인수조건 변경 사항을 면밀히 검토하여 낙찰 후 발생할 수 있는 변수를 파악해야 합니다.

* 저평가 가능성: 감정가 1억 3천만원은 해당 지역 아파트 시세 대비 잠재적 저평가 가능성을 내포하고 있을 수 있습니다. 주변 시세 조사를 통해 실제 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

* 실거주 및 임대 목적 모두 고려 가능: 대항력 있는 임차인이 없고, 주거 및 편의시설 접근성이 무난하여 실거주 목적뿐 아니라 임대 목적 투자로도 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 1억 3천만원을 기준으로, 주변 실거래가 및 유사 물건의 낙찰가율, 본건의 특이사항(HUG 인수조건 변경)으로 인한 위험 요인을 감안하여 산정해야 합니다. 또한, 명도 비용 및 추가적인 제반 비용을 고려해야 합니다. 본건은 HUG 인수조건 변경이라는 변수가 존재하므로, HUG와의 협의 결과를 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.