나이스옥션 법원경매 인천 2024타경522228 [1] 인천광역시 부평구 부평동 505-4 삼성캐슬아파트 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주 · 평가일 2024.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리오거리" 남동측 인근에 위치하며
주위로는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재한 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 전철부평역이 소재하여 대중교통여건은
양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물중 4층404호로서
외벽:드라이비트 마감.
창호:샷시창호.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비,급배수설비,난방시설,승강기설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의토지를 주거 및 업무시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 소로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구
가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

---

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경522228 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 505-4 삼성캐슬아파트 4층 404호

용도: 도시형생활주택

감정가: 191,000,000원

토지면적: 12.66㎡ (약 3.83평)

건물면적: 49.97㎡ (약 15.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축연도: 2013년 (사용승인일 기준)

1.2. 입지조건

1.2. 1.주변 환경

본 건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리오거리" 남동측 인근에 위치하며, 주변으로는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다. [cite: ]

1.2. 2.교통

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 전철 부평역이 가까이 있어 대중교통 이용 여건이 양호합니다. [cite: ]

1.2. 3.접근성

건물은 남측으로 소로의 포장도로에 접해 있습니다. [cite: ]

1.2. 4.토지이용계획

본 건의 토지는 일반상업지역, 방화지구에 해당합니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한 지역(건축법) 및 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 포함됩니다. [cite: ]

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부현황

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2023년 8월 8일에 접수된 근저당권(권리자: 배건조, 채권금액: 13,000,000원)입니다. [cite: ]

인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 을구 순위 3번 주택임차권등기(안아름)는 등기부상 말소로 기재되어 있고, 물건명세서 상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 권

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-04-03

확정일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-04-03

확정일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 안 (주택도시보증공사)

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-10

확정일자: 2020-11-13

배당신고일자: 2023-01-25

대항력: 없음

비고: 등기부상 을구 3번 주택임차권으로 등기되었으나, 말소 처리되었으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 3.인수 보증금 합계

0원

1.4. 상권분석

1.4. 1.최근 매매 사례

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 인근 부평동 지역의 다세대/빌라 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 해담캐슬 (2016년식, 43.31㎡): 2026년 7월 2일, 18,800만원에 거래. (평당 약 1,435만원)

* 해피팰리스 (2015년식, 49.26㎡): 2026년 7월 1일, 28,400만원에 거래. (평당 약 1,900만원)

("우진그린빌" 사례는 인천 서해구 소재로 본건과 직접 비교하기 어렵습니다.)

1.4. 2.시세 추정

본 건은 전용면적 49.97㎡(약 15.11평)으로, 2013년경 준공된 도시형생활주택입니다. 감정가는 191,000,000원입니다.

비교적 신축인 점과 부평역 인근의 입지 조건을 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

최근 거래 사례 중, 본건과 유사한 면적인 49.26㎡의 "해피팰리스"가 28,400만원에 거래된 점을 감안하면, 시세는 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

그러나 임차인 권리관계(대항력 있는 임차인 존재) 및 HUG 인수조건 변경 사항 등 특이사항을 고려하여 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주거환경

인천광역시 부평구 부평동에 위치하며, 공동주택 및 근린생활시설이 밀집한 주거 및 상업 복합지역입니다.

1.5. 2.편의시설

인근 버스정류장 및 전철 부평역 이용이 용이하며, 부평역 주변의 다양한 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 3.기타

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 중 4층에 위치하며, 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 위생, 급배수, 난방, 승강기 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. [cite: ]

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.임차인 관련

* 대항력 있는 임차인(권 , 이 )이 존재합니다. 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 해당 임차인의 실제 점유 관계 및 명도 과정에서의 잠재적 마찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* HUG(주택도시보증공사) 관련 주택임차권 등기가 말소될 예정이나, 관련 서류 확인 및 절차상 특이사항은 없는지 최종 확인이 필요합니다.

1.6. 2.건축/법규 관련

* 본 건은 일반상업지역, 방화지구에 속해 있어 향후 건축물의 용도 변경이나 증축 등에 제약이 따를 수 있습니다.

* 가로구역별 최고높이 제한 지역 및 과밀억제권역에 포함되어 건축 관련 규제를 받을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 역세권 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 인프라 접근성이 우수합니다. 감정가는 191,000,000원으로, 인근 최근 매매 사례를 볼 때 시세 상승 잠재력이 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 HUG 인수조건 변경 등 권리 분석 상 복잡한 요소가 있으므로, 철저한 현장 조사와 권리관계 재확인이 필수적입니다. HUG 임차권은 말소 예정으로 파악되나, 0원 보증금의 대항력 있는 임차인과의 명도 협의는 신중하게 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 입지: 부평역 역세권으로 대중교통이 편리하며, 주변 상업시설 이용이 용이합니다.

* 시세 상승 가능성: 최근 인근 유사 면적의 실거래가가 감정가를 상회하는 사례가 있어 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 권리관계 명확화: HUG 임차권의 말소 예정과 0원 보증금의 임차인으로 인해 인수 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 191,000,000원

인수되는 보증금: 0원

최근 인근 유사 면적(약 15평)의 매매 사례 가격이 28,400만원(해피팰리스)에 달하는 점을 고려할 때, 본 건의 시세는 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인과의 명도 과정에서 발생할 수 있는 비용 및 시간, 그리고 법규적 제한사항(일반상업지역, 방화지구 등)을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

보증금 0원의 대항력 있는 임차인 2명에 대한 명도 비용 및 협상 가능성을 고려하여, 잠재적인 위험 요소를 감안한 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

종합적인 시세 분석 및 권리관계, 명도 가능성 등을 고려하여 예상 입찰가는 170,000,000원에서 200,000,000원 사이로 제시합니다. 실제 입찰가는 현장 조사 결과와 개인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.