나이스옥션 법원경매 인천 2024타경552816 [1] 인천광역시 부평구 부평동 222-3 에이치.비엘림캐슬 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루 · 평가일 2024.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "인천부흥초등학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(부평시장역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트브지붕 17층 건물 내 제7층 제702호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 업무시설 및 공동주택 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 25미터 내외, 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행하는 2024타경552816 (1) 사건의 부동산 강제경매 물건입니다.

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 222-3, H.B엘림캐슬 7층702호 (신주소: 인천광역시 부평구 시장로 65)

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

* 감정가: 242,000,000원

* 토지면적: 8.08㎡ (약 2.44평)

* 건물면적: 59.16㎡ (약 17.9평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 부평동 소재 "인천부흥초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 본건 주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다.

* 교통상황: 본건 건물까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장과 지하철 1호선 부평시장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본건은 남동측으로 약 25미터, 북서측으로 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)로 지정되어 있으며, 건축법상 가로구역별 최고높이 제한지역 및 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 이현봉 외 1인

* 공유자전원지분전부이전: 이루다

* 주택임차권: 이지영 (보증금 216,000,000원), 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (말소 기준 권리)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김종길

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-02-19

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 기재되지 않았으나, 대항력이 있어 금액 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(이지영)

* 보증금: 216,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-03-30

* 확정일자: 2020-02-19

* 배당신고일자: 2023-06-12

* 대항력: 있음

* 임차인: 주택도시보증공사(이지영)

* 보증금: 226,000,000원 (1차 보증금 증액분 10,000,000원 포함)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-03-30

* 확정일자: 2022-04-01

* 배당신고일자: 2023-06-12

* 대항력: 있음

* 비고: 2차 보증금 증액분

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 등기부상 을구 순위 3번 주택임차권은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 잔액을 인수할 수 있으므로, 잠재적 인수 부담이 존재합니다.)

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 인천 부평구의 주요 상업 및 업무 기능을 하는 지역에 위치하고 있습니다. 오피스텔, 공동주택, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

* 편의시설: 인근에 초등학교, 지하철역, 각종 상업 시설 및 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

* 수익성: 주변 상권의 활성화와 오피스텔 수요를 고려할 때, 임대 수익 창출 및 향후 가치 상승 잠재력이 있는 지역으로 평가됩니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 17층 건물 중 7층에 위치한 오피스텔입니다.

* 건축물 정보: 2019년 3월 11일 사용 승인되었으며, 총 122세대의 오피스텔이 입주 가능한 건물입니다.

* 내부 설비: 위생 설비, 급배수 설비, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있어 생활에 필요한 기본적인 시설을 구비하고 있습니다.

* 주변 환경: 인천부흥초등학교가 인접해 있으며, 부평시장역을 도보로 이용 가능하여 주거 환경 및 교통 여건이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 김종길 임차인은 보증금이 0원으로 미상이나 대항력이 있으며, 주택도시보증공사(이지영) 임차인은 총 226,000,000원의 보증금으로 대항력을 갖추고 있습니다. 이들의 권리 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

* 인수되는 권리: 등기부상 을구 3번 주택임차권(이지영, 216,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있더라도, 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우 매수인의 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역 등의 지정으로 인해 향후 건축이나 개발에 있어 법적인 제한이 따를 수 있습니다.

* 혐오시설 부재: 주변 지역에 대한 기본적인 검색 결과, 주거 및 상업 지역으로 주로 파악되며, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 중심 상업지에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 건축 연식이 비교적 짧아 건물 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인들의 존재, 특히 보증금이 미상이거나 매각 후 인수될 수 있는 권리가 있다는 점은 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이나 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정된 점도 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 부평구 핵심 상업 지구 내에 위치하여 배후 수요가 탄탄합니다.

* 교통: 지하철 부평시장역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 건물: 2019년 준공된 신축급 오피스텔로, 내외부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 미래 가치: 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 실거래가 자료에 따르면, 본건과 유사한 면적(59.16㎡)의 오피스텔은 2025년 12월 24일 175,000,000원(10층)에 거래되었습니다.

* 유사 면적(59.98㎡)은 2025년 5월 19일 170,000,000원(13층)에 거래되었습니다.

* 더 넓은 면적(78.88㎡)의 경우 2026년 6월 1일 245,000,000원(6층)에 거래된 바 있습니다.

* 이를 종합해 볼 때, 본건의 현재 시세는 약 175,000,000원 ~ 180,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 감정가 242,000,000원은 현 시세 대비 높은 편입니다.

* 인수되는 보증금: '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 주택임차권이 존재하여 잠재적인 인수 부담 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 현 시세(약 175,000,000원 ~ 180,000,000원)를 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인 존재로 인한 리스크와 감정가와의 괴리를 고려하여 보수적으로 접근합니다.

* 권리상 인수될 수 있는 부담을 염두에 두고, 시세 수준에서 약간의 프리미엄을 더한 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 본 건의 제반 사항을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 185,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.