나이스옥션 법원경매 인천 2024타경552960 [1] 인천광역시 서구 당하동 1040-3 삼익캐슬 504동 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "발산초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근은
아파트단지 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 등의 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통
이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호로서,
2011년 07월 20일 사용승인되었으며,
외 벽 : 벽돌 붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

대상물건은 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용중임.
(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) 부
지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북측 및 동측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(원당구획정리), 소로2류(폭 8m
-10m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률
>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경552960 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1040-3 삼익캐슬 504동 5층501호

용도: 도시형생활주택

감정가: 140,000,000원

토지면적: 40.45㎡ (약 12.23평)

토지 지분: 40.45㎡ (약 12.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 58.77㎡ (약 17.78평)

건물 지분: 58.77㎡ (약 17.78평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 해당 정보 없음

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "발산초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변 지역은 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통임.

건물의 구조

2011년 07월 20일 사용 승인된 철근콘크리트 경사슬라브 지붕 5층 건물 중 5층 501호임. 외벽은 벽돌 붙임 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창으로 구성되어 있음.

이용상태

대상 물건은 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로, 공동주택(도시형생활주택-단지형 다세대주택) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

대상 물건 북측 및 동측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있으며, 도로 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(원당구획정리), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타 참고사항

임대 관계는 미상임.

3. 권리분석

집합건물 등기부 요약

* 소유권 보존 (2011-07-28): 이경수 외 1명

* 공유자 전원지분 전부 이전 (2011-09-19): 윤치언

* 소유권 이전 (2019-06-04): 신봉식 (임의경매 관련)

* 주택임차권 (2023-10-10): 오 (보증금 140,000,000원, 말소 대상)

* 가압류 (2022-02-07): 주식회사 우리카드 (말소 기준 권리)

* 가압류 (2022-02-09): 한국캐피탈주식회사 (말소 대상)

* 가압류 (2022-02-11): 경기신용보증재단 (말소 대상)

* 가압류 (2022-08-03): 수협은행 (말소 대상)

* 강제경매 (2024-08-23): 주택도시보증공사 (본건 경매 개시 결정)

등기부채권 총액: 278,813,309원

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (오 )

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-09-02

확정일자: 2019-08-26

배당신고일자: 2023-10-10

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련, 말소동의 확약서 제출됨.

권리분석 요약

말소 기준 권리는 2022년 2월 7일자 주식회사 우리카드의 가압류임. 등기부상 을구 5번 주택임차권 등기(오 )는 말소 예정이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. 따라서 인수할 보증금은 0원임.

4. 상권분석

대상 물건은 인천광역시 서구 당하동에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역임. 발산초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 있으며, 상업시설 또한 분포하여 기본적인 상권 형성이 되어 있음.

5. 시세분석

최근 매매 정보 분석 (자료 출처: 제공된 JSON 데이터)

* 멤버스힐 (2017년 건축, 31.48m², 4층): 2025년 3월 13일, 12,300만원 거래

* 면적당 가격: 약 39.07만원/m²

* 성화리치빌 (2009년 건축, 74.19m², 3층): 2025년 3월 7일, 16,000만원 거래

* 면적당 가격: 약 21.57만원/m²

* 천우명가 (2012년 건축, 53.99m², 5층): 2025년 5월 6일, 22,800만원 거래

* 면적당 가격: 약 42.23만원/m²

감정평가액 대비 시장 시세 비교

대상 물건의 건물면적은 58.77㎡ (약 17.78평)이며, 감정평가액은 140,000,000원임. 이는 면적당 약 2.38만원/m²의 가격임.

주변 유사 물건의 거래 사례를 살펴보면,

* 2012년 건축된 53.99m² 규모의 '천우명가' 물건이 22,800만원에 거래되었으며, 면적당 약 42.23만원/m²임.

* 2017년 건축된 31.48m² 규모의 '멤버스힐' 물건이 12,300만원에 거래되었으며, 면적당 약 39.07만원/m²임.

대상 물건의 감정가 대비 면적당 가격이 주변 유사 물건들의 시세보다 현저히 낮게 평가되어 있어, 시세보다 저평가되었을 가능성이 있음. 특히 '천우명가'의 경우, 면적과 건축연도가 유사함에도 불구하고 거래가가 22,800만원으로, 대상 물건 감정가 대비 약 63% 높게 형성되어 있음.

6. 생활정보

본건은 발산초등학교와 인접하여 교육 시설 이용이 편리함. 주변에 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이한 편임. 주변에 인지된 혐오시설은 없는 것으로 파악됨.

7. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 관련: HUG(주택도시보증공사)와의 인수 조건 변경 및 관련 절차가 진행 중인 점은 추가적인 확인 및 주의가 필요함. 다만, 임차인의 대항력이 없으며 말소 동의 확약서가 제출된 점은 긍정적 요인임.

총 채무액: 등기부상 총 채무액(278,813,309원)이 감정가(140,000,000원)를 상회하므로, 낙찰 후 채무 정리가 명확히 이루어져야 함.

8. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 당하동에 위치한 도시형생활주택으로, 발산초등학교 인근에 자리하여 입지 조건이 양호함. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 낙찰자가 깨끗한 권리를 확보할 수 있음. 그러나 감정평가액이 주변 시세 대비 낮게 평가된 것으로 판단되며, HUG 인수조건 변경이라는 특수 사항이 존재함. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됨.

9. 투자 포인트

감정평가액 대비 저평가 가능성: 주변 유사 물건의 최근 거래가와 비교했을 때, 본건의 감정가는 상대적으로 낮게 책정되어 있어 시세 차익 실현 가능성이 높음.

안전한 권리 관계: 말소기준 권리 이하의 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 복잡한 권리관계로 인한 위험 부담이 적음.

양호한 입지 조건: 초등학교와 인접하고 주거 밀집 지역에 위치하여 지속적인 수요가 기대됨.

10. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 시세 분석 결과, 본건의 시장 가치는 감정가(140,000,000원)보다 높은 수준으로 형성될 것으로 예상됨. 특히 2012년 건축된 53.99m² 물건이 22,800만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건(58.77m², 2011년 건축)의 적정 가치는 190,000,000원에서 220,000,000원 사이로 추정됨. HUG 인수조건 변경 등의 특수 상황을 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 190,000,000원을 예상 입찰가로 제안함. (인수 보증금 0원 기준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.