나이스옥션 법원경매 인천 2024타경575093 [1] 인천광역시 남동구 간석동 123-19 대준블루인 9층906호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루한 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석오거리역(인천1호선)" 남동측 인근에 위치하고,
주위는 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철(인천1호선-간석오거리역)이
소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건 내 제9층 제906호로서,
외벽: 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 구비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 "업무시설 및 공동주택 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 7-8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-
2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경575093 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 123-19 대준블루인 9층906호 (도로명 주소: 인천광역시 남동구 용천로153번길 30)

* 건물 용도: 아파트 (건축물대장상 주 용도는 업무시설이며, 기타 용도로 공동주택이 기재되어 있음)

* 감정가: 322,000,000원

* 토지 면적: 11.17㎡ (약 3.38평)

* 건물 면적: 71.05㎡ (약 21.49평) (전용면적 기준)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, 인천지하철 1호선 간석오거리역 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 있고 인천지하철 1호선 간석오거리역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 인접 도로 상태: 본건은 남서측으로 약 7-8미터 폭의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑7 압류 (남동구, 2023-09-14 접수)

* 등기부채권 총액: 355,000,000원 (을1 주택임차권 보증금 기준)

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-03-08

* 대항력: 없음

* 주의사항: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (이강현)

* 보증금: 355,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-23

* 확정일자: 2021-02-09

* 배당신고일자: 2023-06-01

* 대항력: 없음

* 권리분석: 을구 1번 주택임차권 등기는 말소 대상이나, "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 존재합니다. 이로 인해 해당 주택임차권이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로, 정확한 인수 여부 및 조건을 반드시 확인해야 합니다.

* 인수 보증금 합계 (요약표 기준): 0원 (단, HUG 임차인 관련 인수 가능성 상존)

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 간석동 지역은 인천지하철 1호선 간석오거리역을 중심으로 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 역세권을 따라 오피스텔과 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 지역 내 유동 인구가 비교적 풍부합니다.

* 상업 시설: 인근에 다수의 상업 시설 및 편의 시설이 분포하여 주민들의 생활 편의성이 높습니다. 마트, 병원, 식당 등이 밀집해 있어 기본적인 생활 활동이 활발합니다.

* 혐오시설: 현재까지 주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인천지하철 1호선 간석오거리역이 도보 거리 내에 위치하여 서울 및 인천 주요 지역으로의 접근성이 매우 뛰어납니다. 또한, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용에 매우 편리합니다.

* 편의시설: 단지 주변에 대형마트, 병원, 은행, 다양한 음식점 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 일상생활에 불편함이 없습니다.

* 교육 시설: 간석초등학교, 부평서중학교, 인천고등학교 등 다수의 초, 중, 고등학교가 단지와 비교적 가까운 거리에 위치하여 교육 환경 또한 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 본 물건의 가장 큰 리스크 요인은 "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항입니다. 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차보증금 355,000,000원에 대한 인수 여부, 그리고 HUG가 제출한 말소 동의 확약서의 법적 효력 등에 대한 면밀한 법률적, 계약적 검토가 필수적입니다.

* 임차인 권리 관계: 비록 임차인들의 대항력이 없다고 기재되어 있으나, HUG 임차인의 보증금액이 상당하므로 인수 시 예상치 못한 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

* 건물 용도 혼재: 건축물대장상 건물의 주 용도는 업무시설이며, 기타 용도로 공동주택이 기재되어 있습니다. 이러한 복합적인 용도 지정은 향후 건물 관리나 이용에 있어 예상치 못한 문제점을 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 1호선 간석오거리역 역세권에 위치한 아파트(복합 용도 건물 내)로, 교통 및 생활 편의성이 우수하다는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 "HUG 인수조건 변경"이라는 중대한 특이사항이 존재하여, 해당 조건에 대한 철저한 검토 없이는 투자가 어렵습니다. 낙찰 후 인수해야 할 보증금이나 추가적인 법적 문제가 없는지 최종 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 역세권 입지: 간석오거리역을 도보로 이용 가능한 초역세권 단지로, 편리한 교통망을 통해 지역 내외 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 활성화된 주변 상권: 오피스텔 및 상업 시설이 밀집한 지역으로, 풍부한 배후 수요와 편리한 상권 이용이 가능합니다.

* 미래 가치 상승 잠재력: 지속적인 도시 개발 및 인프라 확충 가능성이 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 322,000,000원을 기준으로 하되, "HUG 인수조건 변경" 사항과 관련된 정확한 인수 보증금 액수 및 법적 해석 결과에 따라 크게 변동될 수 있습니다. 만약 HUG의 보증금 355,000,000원이 매각으로 인해 완전히 소멸된다고 명확히 확인될 경우, 시장 상황 및 물건의 특성을 고려하여 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 그러나 HUG 보증금 인수 가능성이 남아있다면, 해당 보증금액을 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 하므로, 투자자는 반드시 법률 전문가와 함께 인수 여부를 명확히 확인한 후 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 따라서 현장 조사 및 권리관계 재확인을 통한 면밀한 분석 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.