나이스옥션 법원경매 인천 2024타경577716 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 627-334 성심빌라 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "옹진군청" 북서측에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 건 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2003.08.01.)

외벽 : 석재붙임 마감 등.
내부 : 벽지도배 및 일부타일 붙임 마감.
창호 : 섀시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

627-334,627-335 : 준주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 임차권 등기 사항 있음.
- 임차보증금 : (1)금120,000,000원,(2)금126,000,000원 임대차계약일자 : (1)2019.11.09, (2)2021.11.27 확정일자 : (1)2019.11.11 (2)2021.12.02

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경577716 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 627-334 성심빌라 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 128,000,000원

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

사용승인일: 2003년 08월 01일

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 지분

토지 면적: 29.32㎡ (약 8.87평)

토지 지분: 29.32㎡ (약 8.87평)

건물 면적: 58.75㎡ (약 17.77평)

건물 지분: 58.75㎡ (약 17.77평)

1.3. 건물 상세

외벽: 석재붙임 마감 등.

내부: 벽지도배 및 일부타일 붙임 마감.

창호: 섀시창호.

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "옹진군청" 북서측에 위치하고 있음.

주변 환경: 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 지역임.

교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

도로 상태: 본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활함.

토지이용계획: 준주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

본건은 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인, 공동담보 물건임.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기가 존재하며, 말소기준권리는 2024년 11월 29일 접수된 인천지방법원의 강제경매개시결정(2024타경577716)임.

등기사항전부증명서상 을구 5번 순위의 주택임차권(권리자: 이현종, 금액: 120,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높음. 이는 매수인이 해당 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 함을 의미함.

물건명세서상에서도 을구 순위 5번 주택임차권등기는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 잔액을 인수한다고 명시되어 있음.

임차인 현황:

* 김

보증금: 5,000,000원

차임: 600,000원

전입/확정/배당신고일: 2025년 02월 24일

대항력: 없음

비고: 현재 제공된 정보상 전입일자가 향후 날짜로 기재되어 있어, 대항력 없는 임차인으로 분석됨.

* 주택도시보증공사 (이현종)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 12월 05일

확정일자: 2019년 11월 11일

배당신고일자: 2024년 03월 22일

대항력: 있음

비고: 선순위 임차인으로, 보증금 120,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 높은 권리임. (인수 예상 금액: 120,000,000원)

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설과 학교가 있어 기본적인 상업 활동 및 교육 환경이 갖추어져 있음.

"옹진군청"이 인근에 위치하여 공공기관 접근성이 양호함.

5. 생활정보

편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됨.

교육시설: 인근 각급 학교 소재로 자녀 교육 환경이 양호한 편임.

교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

선순위 임차권 인수 위험: 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 선순위 임차인(이현종)의 보증금 120,000,000원 인수 가능성임. 이는 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 금액으로, 경매 물건의 수익성을 크게 저해할 수 있음.

향후 계약 임차인: 2025년 02월 24일 전입/확정/배당 신고된 김우람 임차인은 현재로서는 대항력이 없으나, 계약 내용을 면밀히 확인할 필요가 있음.

지역 제한: 가축사육제한구역 및 과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 건축, 개발 등에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 다세대주택으로 일반적인 주거 환경을 갖추고 있으나, 선순위 임차권 인수라는 중대한 권리 분석상의 위험을 안고 있음.

명확한 인수 금액(120,000,000원)이 존재하므로, 해당 금액을 포함한 총 투자 비용을 고려하여 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

안정적인 주거지역에 위치하여 꾸준한 수요가 예상됨.

인근 지역의 발전 가능성에 따른 시세 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

감정가: 128,000,000원

본 건의 경우, 선순위 임차권으로 인한 인수 보증금 120,000,000원이 존재하므로, 낙찰자가 인수해야 할 총 금액은 감정가를 초과할 가능성이 높음.

최근 실거래가 분석 시, 본건과 유사한 면적의 다세대주택은 약 6천만원에서 1억 1천만원 수준에서 거래되었음.

선순위 임차 보증금 120,000,000원을 고려하면, 매수인이 실제 부담하는 비용이 부동산의 가치를 초과할 위험이 매우 높음.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 매우 보수적으로 접근해야 하며, 실질적인 수익 확보는 어려울 수 있음.

보수적인 예상 입찰가: 70,000,000원 (본 금액은 매우 투기적인 관점이며, 추가 비용 발생 가능성을 충분히 인지해야 함.)

10. 추가 확인 사항

주변 혐오시설: 심층적인 주변 환경 조사가 필요하며, 잠재적 혐오시설(폐기물 처리 시설, 고압선 등) 존재 여부를 반드시 확인해야 함. 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 특이사항은 확인되지 않음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.