나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4768 [2] 경기도 부천시 소사구 옥길동 775-7 옥길지식산업센터 1층108호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 옥길동 소재, '옥길산들초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 각종 근린생활시설 및 지식산업센터, 아파트 등이 소재하는 지역으로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트조지붕 10층 건내 제1층 제107호~ 제115호로서, 외벽 : 외장 석재 마감 등. 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 하이샷시 창호 마감 등임.

이용상태

(기호1)~(기호9)는 집합건축물 대장상 근린생활시설(판매시설(상점))로 등재되어 있으며 현황 SPORTS 'GROUP SSC GROUND'가 사용중임. 또한 기호(4)~기호(9)는 호수 구분없이 사용하고 있음.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급, 배수설비,승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 천정 부착 형 에어컨 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형토지로서, 공장(지식산업센터)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약15m내외의 포장도로 및 남측으로 보행자도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구 지구단위계획구역), 소로1류(폭 10m~12m)( 접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거 래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대( 2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 부천시 소사구 옥길동 775-7번지 옥길지식산업센터 1층 108호에 위치한 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경4768 (2)이며, 감정가는 795,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

토지 면적은 19.01㎡ (약 5.75평)이며, 건물 면적은 65.74㎡ (약 19.89평)입니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 입니다.

본 물건은 토지거래허가구역, 유동화물건, 공동담보에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 소사구 옥길동 소재 '옥길산들초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 각종 근린생활시설, 지식산업센터, 아파트 등이 소재하는 지역으로서 일반적인 주거 및 상업/업무 복합 지역으로 파악됩니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

건물 동측으로는 노폭 약 15m 내외의 포장도로, 남측으로는 보행자도로에 접하고 있어 차량 및 보행 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획상 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로2류에 해당하며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역 내에 속합니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 8월 24일 접수된 국민은행의 근저당권 (채권금액 4,620,000,000원)입니다.

본 경매 신청은 2025년 11월 18일 접수된 국민은행의 임의경매 (채권금액 3,926,124,519원)에 의한 것입니다.

이 외에도 옥길테크노벨리의 가압류 (채권금액 1,384,605,168원)가 존재했으나, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 6,004,605,168원입니다.

집합건물 등기부상 소유권 이전 1번 신탁등기 말소 기록이 2023년 7월 31일에 있습니다.

집합건축물대장(전유부)상 용도는 판매시설(상점)로 등재되어 있으나, 본 건물은 지식산업센터 내에 위치하고 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 옥길지식산업센터는 복합 용도로 조성된 지역 내에 위치하며, 인근에 아파트 단지 및 상업 시설이 밀집해 있어 배후 수요가 기대됩니다.

현재 건물은 SPORTS 'GROUP SSC GROUND'로 사용 중이며, 일부 호수는 구분 없이 사용되고 있습니다. 이는 해당 공간의 활용도가 높음을 시사합니다.

상권 분석 시, 지식산업센터 내 상가 또는 공장의 특성상 업종의 연관성, 입주 기업의 동향, 유동인구 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

본건은 '옥길산들초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변에 각종 근린생활시설 및 상업 시설이 소재하고 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

대중교통 이용이 가능한 점, 차량 접근성이 양호한 점 등을 고려할 때 일상생활 및 비즈니스 활동에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 외국인 등의 토지거래 시 허가를 받아야 합니다 (허가 기간 2025.8.26.~2026.8.25.). 이는 특정 투자자에게 제약이 될 수 있습니다.

* 유동화물건, 공동담보: 해당 물건이 유동화되었거나 공동 담보로 묶여 있는 경우, 추가적인 권리 관계나 처분 시 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 공부상 용도와 현황 용도 차이: 집합건축물대장상 용도는 판매시설(상점)로 등재되어 있으나, 건물의 주용도는 공장(지식산업센터)으로 파악됩니다. 현황 'SPORTS GROUP SSC GROUND'로 사용 중이라는 점은 현황과 일치하지만, 추후 용도 변경이나 관련 규제에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 확인되지 않아, 명도 시 발생할 수 있는 변수를 사전에 파악해야 합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 매우 높은 편이나, 이는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시 옥길동의 지식산업센터 내 1층 상가/공장으로, 초등학교 인근의 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

현황 'SPORTS GROUP SSC GROUND'로 사용 중이며, 공부상 용도와 큰 차이 없이 활용되고 있는 것으로 보입니다.

인수해야 할 임차인의 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다.

다만, 외국인 토지거래허가구역 지정, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성과 임대 관계 미확인 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

주변 상권 및 지식산업센터의 전반적인 수요를 파악하여 공실 위험 및 향후 수익성을 면밀히 분석해야 합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.7. 투자 포인트

* 1층 상가/공장으로서 접근성 및 활용도가 높음.

* 인근에 주거 및 상업 시설이 혼합된 개발 지역으로 배후 수요 기대.

* 명도 관련 부담 (인수 보증금 없음)이 적음.

* 교통 접근성이 양호함.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 795,000,000원이며, 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다.

권리 관계상 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되므로, 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태를 인수하게 됩니다.

다만, 본 물건은 외국인 토지거래허가구역에 해당하며, 유동화 및 공동담보 물건이라는 점을 고려해야 합니다.

일반적인 경매 물건의 경우 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가가 형성되는 점을 감안할 때, 본 물건의 가치와 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

보수적인 관점에서 감정가의 80% 내외를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 6억 3천 6백만원에서 7억 1천 5백만원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 본건의 실제 가치 평가, 경쟁률 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.