나이스옥션 법원경매 고양 2024타경74129 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 108동 18층1801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루리얼티 · 평가일 2024.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 "탄현역" 동측 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 근린생활시설이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 탄현역이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상51층 중 제1801호로서

외벽: 돌붙임, 판넬마감 등
창호: 로이복층유리 이중창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 열병합에 의한 지역난방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 "아파트 등" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

4면각지 토지로 북측, 서측으로 주거용, 동측으로 상업용 차량진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(탄현주상), 대로2류(폭 30m-35m)(2023-01-19)(저촉), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 사회복지시설(저촉), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 청소년수련시설(저촉) 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상탄초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 고양지원 2024타경74129 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한화손해보험주식회사

1.2. 물건현황

소재지: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640, 일산두산위브더제니스 108동 18층 1801호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 785,000,000원

토지면적: 21.81㎡ (약 6.6평)

토지지분: 21.8053㎡ (약 6.6평)

건물면적: 120.78㎡ (약 36.5평)

건물지분: 120.7818㎡ (약 36.5평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 "탄현역" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설이 소재하는 주택지대로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 단지 인근에 버스 정류장과 탄현역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 4면 각지의 토지로, 북측 및 서측으로는 주거용, 동측으로는 상업용 차량의 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

접수일자 2018-02-28: 소유권이전(매매) - 황광수

접수일자 2018-02-28: 근저당권 (말소기준권리) - 한국자산관리공사, 채권금액 418,910,000원

접수일자 2022-02-08: 근저당권 - 김광호, 채권금액 56,000,000원 (말소)

접수일자 2024-02-01: 주택임차권 - 김광호, 채권금액 400,000,000원 (말소)

접수일자 2022-12-28: 압류 - 고양시 (말소)

접수일자 2024-02-01: 임의경매개시결정 - 한화손해보험주식회사, 채권금액 358,710,319원

접수일자 2025-02-27: 압류 - 고양세무서장 (말소)

등기부상 모든 권리는 말소기준권리인 한국자산관리공사의 근저당권보다 후순위에 있어, 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리분석

임차인: 김광호

보증금: 400,000,000원 (2018-03-05 전입 및 확정)

보증금 증액분: 64,000,000원 (2022-01-26 확정)

총 보증금: 464,000,000원

차임: 0원

배당신고일자: 2024-02-01

대항력: 없음

김광호 임차인은 전입일자 및 확정일자를 확보하였으나, 등기부상 '주택임차권'으로 등재되어 있고 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 이는 경매 매각으로 인해 임차인의 권리가 소멸됨을 의미하며, 임차인이 보증금을 반환받기 위해서는 별도의 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

본 건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들로만 구성되어 있어, 매수인이 인수해야 할 권리는 없습니다. (단, 건물등기부상 별도 등재된 권리나 현황조사 시 파악되지 않은 유치권 등이 존재할 가능성은 있습니다.)

4. 상권분석

4.1. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(탄현주상)에 속하며, 대로2류, 대로3류, 중로2류 도로 저촉 및 접합 사항이 있습니다. 또한, 사회복지시설, 청소년수련시설, 가축사육제한구역, 각종 보호구역(상대, 절대), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

4.2. 복리시설 정보

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

4.3. 주변 시설

주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

현재까지 파악된 정보와 주변 지도 검색 결과, 해당 아파트 단지 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 일산두산위브더제니스

사용승인일: 2013년 4월 26일

총 동수: 8개동

총 세대수: 2,700세대

최고층: 59층 (본건 건물 최고층 51층)

주차대수: 총 123대 (지하 71대, 지상 12대 - 자료상 상이하나, 총 주차대수는 4911대(총괄표제부)로 확인되며, 지하주차 용량이 충분함)

전기차 충전기: 지하 46대

5.2. 교육 환경

본건은 '상탄초등학교' 및 '자연유치원' 등과 관련된 교육환경 보호구역 내에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

김광호 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 반환에 대한 부담은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이나 지연이 발생할 가능성은 상존합니다.

6.2. 권리관계 복잡성

등기부상 다수의 근저당, 압류, 임차권 등이 설정되어 있었으나, 대부분 말소 예정으로 권리 관계 자체의 복잡성은 크지 않습니다. 다만, 서류상 누락된 유치권 등 특수 권리 발생 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

6.3. 기타

감정평가서상 "임대관계 등 미상임"이라는 문구가 있으나, 김광호 임차인이 특정되어 있어 현재 거주 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동에 위치한 신축급 대단지 아파트입니다. 탄현역 역세권에 해당하며, 주변 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

감정가는 7억 8,500만원이며, 최근 유사 면적 및 층수의 거래 사례를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

주요 권리 관계는 말소 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 매수인이 인수하는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 120.78㎡의 전용면적에 비해 토지 지분 면적이 다소 작다는 점은 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 대단지 아파트: 탄현역 인근의 편리한 교통과 대단지의 이점을 누릴 수 있습니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리만 존재하여 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 인수 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 인해 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 양호한 주거 환경: 아파트 단지로서 안정적이고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 785,000,000원입니다.

최근 동일 단지 18층 145.82㎡(약 44.1평) 매물이 775,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 전용면적 120.78㎡(약 36.5평)를 고려할 때, 시장 가치는 6억 6천만원에서 7억 2천만원 사이로 추정됩니다.

권리 관계상 명확한 인수 부담이 없고, 입지 및 단지 조건 등을 종합적으로 고려하여 670,000,000원 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가의 약 85.3% 수준으로, 시장 가치 범위 내에서 경쟁력 있는 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.