나이스옥션 법원경매 제주 2023타경31329 [1] 제주특별자치도 제주시 한림읍 협재리 598-1 네스트힐콘도미니엄 제3층 제308호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 지역 분석

제공된 정보에 따르면 물건의 소재지는 제주특별자치도 제주시 한림읍 협재리 598-1 네스트힐콘도미니엄 제3층 제308호입니다. 이곳은 제주도의 서쪽에 위치하며, 협재 해수욕장과 금능 해수욕장 등 아름다운 해변과 인접해 있어 관광객들에게 매우 인기 있는 지역입니다. 주변은 주로 휴양 콘도미니엄, 펜션, 카페, 음식점 등 관광객을 위한 시설로 구성되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

네스트힐콘도미니엄은 제주시 외곽에 위치하나, 제주 시내 및 주요 관광지로 연결되는 도로망을 이용할 수 있습니다. 대중교통 이용 시에는 해당 지역을 경유하는 버스 노선을 확인해야 하며, 자가용 이용 시 제주국제공항에서 약 1시간 내외의 거리에 있습니다. 주변 도로 상태는 관광 성수기에는 다소 혼잡할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 12월 13일 접수된 네스트힐콘도미니엄관리단의 강제경매 개시결정(갑6)입니다. 이는 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높으며, 해당 권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

본 건에는 대항력 있는 임차인 박 이 거주 중입니다.

* 임차인: 박

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 3,500,000원

* 전입일자: 2023-10-17

* 확정일자: 2024-02-14

* 배당신고일자: 2024-02-14

* 대항력: 있음

주의사항: 임차인 박 은 전입일자를 기준으로 대항력을 갖추고 있습니다. 그러나 등기부상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 임차인의 보증금 1,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 존재합니다. 따라서 임차인의 실제 보증금 및 배당 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

해당 물건은 제주 서부 해안의 대표적인 관광지인 협재 해변 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로 다수의 관광객 대상 식당, 카페, 편의점, 기념품 판매점 등이 밀집해 있어 관광 상권이 발달해 있습니다. 숙박시설로서 임대 수익을 고려할 때, 관광객 수요가 꾸준한 지역입니다.

4.2. 상권 특징

주변 상권은 관광 시즌에 따라 유동인구가 크게 변동하는 특징을 보입니다. 특히 여름철 성수기에는 방문객이 많아 활기를 띠지만, 비수기에는 다소 한산할 수 있습니다. 다양한 관광 콘텐츠와 연계된 소비가 주로 이루어집니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

인근 협재리 및 한림읍 소재지에 마트, 병원, 약국 등 기본적인 생활 편의 시설이 분포하고 있습니다. 다만, 대형 쇼핑몰이나 종합병원 등은 제주시내로 이동해야 이용 가능합니다.

5.2. 문화/레저 시설

주변 협재 해변, 금능 해변 등 천혜의 자연경관을 즐길 수 있으며, 다양한 해양 레포츠 활동이 가능합니다. 또한, 한림공원 등 인근 관광 명소와 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 박 의 존재입니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있으나, 임차인의 보증금 1,000,000원이 배당 우선순위에 따라 전액 변제받지 못할 경우 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 권리 분석이 선행되어야 합니다.

6.2. 물건 특이사항

본 물건은 휴양 콘도미니엄으로 이용 중이며, 집합건물 등기부상 여러 차례 소유권 이전 및 공유 지분 변동이 있었습니다. 휴양 콘도미니엄의 특성상 일반 아파트와는 다른 관리 규약이나 운영 방식이 있을 수 있으므로, 입찰 전 관리 사무소 등을 통해 관련 내용을 확인하는 것이 좋습니다.

6.3. 기타 리스크

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 현재 특별한 혐오시설이나 민원 발생 가능성이 높은 시설은 확인되지 않았습니다. 하지만 실제 현장 방문 시 주변 환경에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주도 서부의 대표적인 관광지인 협재 해변 인근에 위치한 숙박시설(휴양 콘도미니엄)입니다. 아름다운 자연환경과 관광 인프라를 갖추고 있어 투자 가치가 잠재적으로 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 '인수 보증금 합계'의 불명확성은 가장 주의 깊게 살펴보아야 할 리스크 요인입니다. 권리 분석 및 임차인과의 협의, 배당 절차에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 감정가 4,200만 원은 해당 입지를 고려할 때 비교적 낮은 수준으로 보이나, 이는 물건의 구체적인 상태, 면적, 그리고 임차인 리스크를 반영한 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 제주 서부 관광 중심지인 협재 해변 인근에 위치하여 관광객 수요가 풍부합니다.

* 휴양 콘도미니엄으로서의 잠재력: 임대 수익 또는 개인 휴양 시설로 활용 가능성이 있습니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 시장 가치 대비 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있어, 권리 리스크 해소 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가: 42,000,000원

인수 보증금 (합계): 0원 (보고서상 기재 기준)

본 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가 42,000,000원을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 1,000,000원 인수 여부 및 배당 여부, 그리고 협재리 지역의 부동산 시세, 물건의 향후 활용 방안(임대 수익률, 직접 사용 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재된 점을 감안하면, 임차인 관련 리스크를 충분히 해소할 수 있다는 전제 하에 감정가 이상으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 하지만 임차인 인수 리스크가 현실화될 경우, 이를 감안하여 입찰가를 조정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.