나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50743 [1] 서울특별시 마포구 신공덕동 5-75 갑을명가시티1 4층405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼상 · 평가일 2026.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 공덕동 소재 "한겨례신문사" 서측 인근에 위치함. 주위는 단독주택,업무시설(오피스텔),근린생활시설,신공덕삼성래미안2차,3차아파트 단지 등 아파트단지와 공덕초등학교 등 교육기관이 혼재하고 이는 일반상업,제2종일반주거지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 남서측 근거리에 지하철5호선 및 6호선 환승역(공덕역)이 위치 하며, 남동측으로 접해있는 만리재로를 운행하는 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 이용은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조,철근콘크리트지붕 19층건 내 4층 405호로서 외벽:일부 화강석판재 붙임. 기타면은 몰탈위페인트마감 등. 내벽:조이벽지 및 내장용 타일마감. 창호:칼라샷시창호 복층유리임.

이용상태

2016.11.04일자로 사용승인되고, 업무시설(오피스텔 주거용)으로 이용중임.

설비내역

위생,급배수시설 완비되고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방,승강기시설,옥내소화전시설, 화재탐지 및 경보기시설,CCTV,지하주차장 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

7필지 일단의 부정형의 완만한 경사지대에 조성된 지반으로 갑을명가시티1 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약25미터, 포장도로(만리재로)에 접하며, 남서측으로 노폭 2~3미터의 완경사 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<마포구 신공덕동 5-75소재> 일반상업지역(2024-05-30), 제2종일반주거지역(2024-05-30), 대로3류(폭 25m~30m)(2003- 10-29)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2015-08-27)(상업지역)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선(2019-03-14) <마포구 신공덕동 1-42소재> 일반상업지역(2024-05-30), 대로3류(폭 25m~30m)(2003-10-29)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2015-08-27)(상업지역)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선(2019-03-14) <마포구 신공덕동 5-73소재> 일반상업지역(2024-05-30), 제2종일반주거지역(2024-05-30) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2015-08-27)(상업지역)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) <마포구 신공덕동 5-74소재> 일반상업지역(2024-05-30), 제2종일반주거지역(2024-05-30) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2015-08-27)(상업지역)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) <마포구 신공덕동 5-94소재> 일반상업지역(2024-05-30) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2015-08-27)(상업지역)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) <마포구 신공덕동 5-95소재> 일반상업지역(2024-05-30), 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2015-08-27)(상업지역)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선(2019-03-14) <마포구 신공덕동 1-159소재> 일반상업지역(2024-05-30), 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2015-08-27)(상업지역)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (용도:

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50743 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 신공덕동 5-75 갑을명가시티1 4층405호

용도: 업무시설 (오피스텔)

감정가: 144,000,000원

토지 면적: 3.54㎡ (약 1.07평)

건물 전용 면적: 19.73㎡ (약 5.97평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 사용승인일: 2016년 11월 4일

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 19층 (본건 4층)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 마포구 공덕동에 위치하며, "한겨례신문사" 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 신공덕삼성래미안2차 및 3차 아파트 단지 등이 혼재된 지역입니다.

교통망으로는 남서측 인근에 지하철 5호선 및 6호선 환승역인 공덕역이 위치하며, 남동측으로 접한 만리재로를 지나는 버스 노선도 이용이 편리합니다.

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 남동측으로는 노폭 약 25미터의 만리재로, 남서측으로는 노폭 2~3미터의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역 및 제2종일반주거지역에 속하며, 대로 3류에 접해 있어 도시 계획상으로도 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

인근에 특별히 언급할 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

주요 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (김 ):

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-08-28

* 확정일자: 2020-08-07

* 배당신고일자: 2023-09-06

* 대항력: 없음

등기부상 권리 분석:

* 말소기준권리: 2022년 10월 6일자 임수영의 가압류 (300,000,000원).

* 모든 권리(주택임차권, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 특히, 주택도시보증공사의 주택임차권(을5)은 등기부상 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

특이사항: 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 본건 취득 시 임차인 관련 추가 부담이 없을 가능성이 높음을 시사합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 마포구 신공덕동은 공덕역을 중심으로 서울의 주요 업무 및 교통의 요충지로 기능하고 있습니다.

인근에 다수의 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 직장인 및 배후 주거 수요를 모두 확보할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

공덕역은 5, 6호선뿐만 아니라 공항철도, 경의중앙선까지 환승 가능하여 서울 전역으로의 접근성이 매우 뛰어납니다.

다양한 프랜차이즈 식당, 카페, 편의시설 등이 형성되어 있어 상권의 활성화 정도가 높습니다.

1.4. 생활정보

편리한 교통: 공덕역을 도보로 이용 가능하며, 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변 편의시설: 단지 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 쇼핑, 외식, 문화생활 등을 쉽게 누릴 수 있습니다.

교육환경: 공덕초등학교 등 교육기관이 인근에 위치하고 있어 자녀가 있는 경우 고려해볼 만합니다.

직주근접: 마포구 및 여의도, 광화문 등 주요 업무지구로의 출퇴근이 용이한 위치입니다.

건물 내 편의시설: 위생, 급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지기, CCTV, 지하주차장 등 오피스텔로서 필요한 기본 설비를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

주택도시보증공사(HUG) 관련 조건: 임차인 HUG가 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각이 진행된다는 점은 긍정적이나, 해당 조건이 매각 과정에서 명확히 이행되는지 최종 확인이 필요합니다.

높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 약 4.6억원으로 감정가 대비 상당한 규모입니다. 이는 경매 개시의 근본 원인이 될 수 있습니다.

작은 면적: 19.73㎡의 전용면적은 1인 가구 또는 소규모 임대에 적합하나, 활용도가 제한적일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 마포구 공덕역이라는 최상의 입지에 위치한 소형 오피스텔입니다.

뛰어난 교통망과 풍부한 생활 편의시설, 그리고 우수한 상권을 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

권리 분석상 임차인 관련 부담이 매각 조건으로 해소될 가능성이 높아 명도 관련 리스크가 적을 것으로 판단됩니다.

다만, 높은 채무 총액과 제한적인 전용면적은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 공덕역 역세권으로, 교통 및 업무지구 접근성이 매우 뛰어납니다.

안정적인 임대 수익: 수요가 꾸준한 소형 오피스텔로, 공실 위험이 낮을 것으로 예상됩니다.

명도 리스크 최소화: HUG의 보증금 반환청구권 포기 조건으로 인해 명도 과정에서의 분쟁 소지가 적습니다.

개발 호재: 공덕동 일대의 지속적인 개발 및 인프라 확충으로 인한 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건과 유사한 면적(19.73㎡)의 최근 실거래가 평균은 약 1억 4천 7백만원에서 1억 5천만원 수준입니다. (2024년 8월, 2025년 12월 거래 사례 기준)

감정가는 1억 4천 4백만원입니다.

본건의 4층이라는 점과, HUG 관련 조건이 명확히 이행된다는 전제 하에, 시장가치와 감정가를 고려하여 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가는 1억 5천 5백만원 ~ 1억 6천 5백만원 수준으로 판단됩니다.

따라서, 합리적인 예상 입찰가는 1억 6천만원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.