나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50756 [1] 서울특별시 은평구 응암동 34-2 아너스카운티 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정 · 평가일 2026.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "녹번역(지하철3호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 녹번역(지하철3호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층건 중 제5층 제501호로서, (사용승인일 : 2019.04.10) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용중이며, 후첨 "내부구조도" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 주차장, 승강기 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대), 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북동측으로 광대로, 북서측으로 폭 약 4m 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(산골마을,자세한 사항 별도 확인:주택과), 도로(접합), 도시철도(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)), 건축선 기호 2) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(산골마을,자세한 사항 별도 확인:주택과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)), 건축선

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50756 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 34-2, 아너스카운티 5층501호

용도: 도시형생활주택

건축년도: 2019년 04월 10일 사용승인

건물구조: 철근콘크리트구조, 6층 건물 중 5층

토지면적: 16.50㎡ (약 5.0평) / 토지지분: 16.50㎡

건물면적: 27.16㎡ (약 8.2평, 전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 248,000,000원

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "녹번역(지하철 3호선)" 남동측 인근에 위치합니다.

주위에는 아파트 단지, 오피스텔, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상 물건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 녹번역(지하철 3호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로상태

대상 물건 북동측으로 광대로, 북서측으로는 폭 약 4m 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

2026년 7월 6일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(채권금액 200,823,944원)가 말소기준권리가 됩니다.

등기부 요약

* 소유권보존: 양창석 (2019.04.30)

* 소유권이전2번신탁등기말소: 양창석 (2019.08.30)

* 주택임차권: 이승수 (2025.09.08 등기, 보증금 195,000,000원, 말소 대상)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026.07.06)

인수되는 권리

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

임차인 현황

* 임차인: 이승수

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-25

* 확정일자: 2023-07-27

* 배당신고일자: 2025-09-08

* 대항력: 없음

권리분석 특이사항

본 건 매각은 "임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"으로 진행됩니다. 임차인의 대항력이 없으므로, 상기 조건이 이행될 경우 보증금 관련 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계

0원 (상기 조건부 포기 및 말소 조건 전제)

1.3. 상권분석

주변 시세 분석 (2026년 5월 실거래가 기준)

* 응암동 120-2번지 "인산엘르빌" (2018년 건축, 6층, 29.83㎡): 290,000,000원 (약 972만원/㎡)

* 응암동 42-53번지 (1991년 건축, 1층, 35.08㎡): 130,000,000원 (약 37만원/㎡)

* 응암동 701-11번지 (1989년 건축, 1층, 32.16㎡): 278,000,000원 (약 864만원/㎡)

시세 분석

본건(2019년 준공, 27.16㎡)의 감정가(248,000,000원, 약 913만원/㎡)는 비교적 신축인 "인산엘르빌"(29.83㎡, 2018년 건축)의 2026년 5월 실거래가(290,000,000원, 약 972만원/㎡)와 유사한 수준을 보이고 있어, 현재 시세 대비 적정하게 평가된 것으로 판단됩니다.

연식이 오래된 다세대 주택과의 거래가는 본건과 직접 비교하기 어렵습니다.

1.4. 생활정보

주거 편의시설

대상 물건은 도시형생활주택으로, 주변에 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교통 및 접근성

지하철 3호선 녹번역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

주변 환경

아파트 단지, 오피스텔, 다세대주택 등 다양한 주거 형태가 혼재된 지역으로, 주거 환경이 형성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역

본 물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (기존 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 2025.10.20.~2026.12.31.)

현재 일부 지정 기간은 만료되었으며, 일부는 만료 예정이거나 현재 유효합니다. 취득 시 외국인 등 특정 대상에 대한 허가 요건이 적용될 수 있으므로, 거래 전에 반드시 확인해야 합니다.

HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG) 인수 조건 변경에 대한 내용이 명시되어 있으나, 구체적인 변경 내용은 별도 확인이 필요합니다.

임차인 관련 조건

임차인이 보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행되므로, 이 조건의 이행 여부가 낙찰 후 발생할 수 있는 분쟁의 소지가 있습니다. 임차인의 대항력은 없으나, 조건 충족 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

기타

* 건물 노후화: 2019년 준공으로 비교적 신축이나, 장기적인 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 부동산 시장 변동성: 향후 부동산 시장의 침체 또는 규제 변화에 따른 시세 변동 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 녹번역 인근에 위치한 2019년식 도시형생활주택으로, 신축성이 있고 교통이 편리한 입지를 갖추고 있습니다.

권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이어서 인수되는 권리 부담은 없습니다. 다만, 임차인의 보증금 관련 조건부 포기 및 임차권등기 말소 조건부 매각이므로, 해당 조건의 명확한 이행 여부 확인이 필수적입니다.

토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경 등 추가 확인이 필요한 사항이 존재합니다.

최근 실거래가를 고려했을 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단되며, 해당 조건들이 충족될 경우 안정적인 투자 또는 실거주가 가능할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 즉각적인 대규모 수리 비용 부담이 적습니다.

* 지하철 3호선 역세권으로 우수한 교통 접근성을 자랑합니다.

* 말소되는 권리가 많아 낙찰자의 추가 권리 인수 부담이 낮습니다. (임차인 조건 충족 시)

* 은평구 지역의 지속적인 개발 및 생활 인프라 확충으로 향후 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 248,000,000원

주변 시세 (유사 물건, 2026년 5월): 약 290,000,000원

본 건은 임차인의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건이 충족된다는 전제 하에, 낙찰 후 인수되는 보증금은 없는 것으로 간주합니다.

주변 시세와 감정가를 종합적으로 고려하고, 본 건의 특수 물건 정보(토지거래허가구역, HUG 조건 등)를 감안할 때, 보수적인 접근은 감정가 수준, 적극적인 접근은 시세 대비 소폭 할인된 가격에서 결정될 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가 범위: 225,000,000원 ~ 255,000,000원

최적 입찰 희망가: 235,000,000원 ~ 245,000,000원

본 물건의 특수 조건 및 토지거래허가구역 지정 상황을 면밀히 검토한 후, 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

1.9. 주변 혐오시설 유무

제공된 주소지를 기준으로 주변 지역을 탐색한 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 언급되거나 알려진 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 주변은 주거 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.