나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경107468 [1] 부산광역시 사하구 하단동 604-34 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 "하단초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 중소형공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 관련 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 하단역 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상13층건물내 제2층 제203호로서
외벽:치장석재돌붙임, 스톤코트마감 등
내벽:벽지 마감 등
창호:플라스틱창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차설비, 소화전설비, 화재경보설비, 도시가스난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택)건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약8미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로접합, 비행안전구역, 역사문화환경보존지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:없 음.

물건 비고

현칭 '크라운 34'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경107468 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 604-34, 2층203호 (현칭 '크라운 34')

용도: 다세대주택 (건축물대장상 업무시설, 공동주택 복합 용도)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 13층 건물 중 제2층 제203호

토지면적: 13.98㎡ (약 4.23평)

건물면적: 57.11㎡ (약 17.27평) (전용면적)

감정가: 330,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 "하단초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 중소형 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 관련 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 하단역이 소재하여 교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2021년 10월 25일자 장림동새마을금고 근저당권(을3)입니다.

등기부등본상 채권 총액은 274,950,000원입니다.

임차인 현황:

* 박 (주택도시보증공사)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 27일

* 확정일자: 2021년 10월 18일

* 배당신고일자: 2023년 11월 8일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원. 임차인의 전입일자가 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없으며, 보증금 전액을 배당받을 예정이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

본건 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서상 지상권 개요 없음)

4. 상권분석

본건이 위치한 하단동은 주거와 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

인근에 하단초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권을 형성하고 있습니다.

토지는 업무시설 및 공동주택으로 이용되는 건부지로 활용되고 있습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 1호선 하단역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의시설: 인근 상업시설 및 마트, 병원 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육: 하단초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리합니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보: 본건은 중복사건으로 분류되며 공동담보로 경매가 진행되는 등 사건 처리에 복잡성이 있을 수 있으나, 본건은 토지와 건물이 일괄매각되어 낙찰자는 하나의 부동산을 취득하게 됩니다.

건물 용도 복합: 업무시설과 공동주택이 혼합된 건물로, 층별 또는 호별 이용 목적 및 특성이 상이할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 준주거지역이나, 비행안전구역 및 역사문화환경보존지역에 해당하여 향후 건축 또는 개발 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

감정가와 실거래가 괴리: 감정가(330,000,000원) 대비 유사 건물(크라운9)의 최근 실거래가(46.01㎡ 기준 144,000,000원)는 약 1.5배 이상의 큰 차이를 보입니다. 이는 감정평가 시점과 현재 시장 상황, 또는 해당 건물의 개별적 가치 차이(층, 향, 상태 등)에 기인할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 시세 분석이 필수적입니다.

주변 혐오시설: 제공된 정보 및 관련 검색 결과상 본건 물건지 인근에 부동산 가치에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 사하구 하단동의 편리한 교통과 생활 인프라를 갖춘 입지에 위치한 다세대주택입니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 되는 권리나 임차인 보증금은 없는 것으로 확인되어 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다.

다만, 감정가와 유사 물건의 실거래가 간의 큰 차이가 존재하므로, 낙찰가를 결정함에 있어 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

입지: 지하철 1호선 하단역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리합니다.

생활권: 학교 및 각종 생활 편의시설이 인접하여 주거 환경이 우수합니다.

권리관계: 인수할 권리 및 임차 보증금이 없어 명도 및 권리 확보에 용이합니다.

토지이용 계획: 준주거지역으로 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보 분석 결과, 인근 유사 건물인 '크라운9'(2020년 준공, 46.01㎡, 4층)이 2026년 3월 144,000,000원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 313만원 수준입니다.

본건은 57.11㎡ 면적을 감안할 때, 동일한 단가 적용 시 약 178,800,000원 수준의 시장 가격으로 추정할 수 있습니다.

이는 감정가 330,000,000원과는 큰 차이를 보입니다.

감정가와 실거래가 간의 괴리, 본건의 2층이라는 층수, 그리고 권리관계의 명확성을 종합적으로 고려하여, 보수적인 시각에서 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.