나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경109365 [1] 부산광역시 사하구 하단동 604-34 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2024.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 "하단초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 하단역이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층 지상13층 건물 내 6층 602호로서,
(사용승인일:2020.03.26)
외벽 : 대리석 및 드라이비트 등 마감,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사지 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 승강기설비, 주차설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

하단동 604-34 : 준주거지역, 도로(접합) 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-02-05)<문화재보호법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

현칭 '크라운 34'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 사하구 하단동에 소재하는 오피스텔로, 2024타경109365 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

건물 면적은 53.02㎡ (약 15.99평)이며, 토지 지분 면적은 12.97㎡ (약 3.92평)입니다.

2020년 3월 26일에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물에 해당합니다.

감정가는 245,000,000원 (2억 4,500만원)이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOO (주택도시보증공사)입니다.

현재 건물 명칭은 '크라운 34'로 알려져 있습니다.

특이사항으로는 중복사건 및 공동담보 물건임을 명시하고 있습니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 "하단초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어, 일반적인 도시 주거 및 상업 지역의 특성을 보입니다.

교통 여건으로는 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 부산도시철도 1호선 하단역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

물건이 속한 토지는 인접 토지 및 도로와 등고 평탄한 세장형의 토지이며, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

동측으로는 폭 약 8m의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역에 해당하며, 도로, 비행안전구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 역사문화환경보존지역(문화재보호법)으로 지정되어 있습니다.

주변 시설 조사 결과, "하단초등학교"가 인접하여 교육 환경이 양호하며, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근 지역에 특별히 혐오시설이 부각되는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOOOO (주택도시보증공사)입니다.

말소기준권리는 2021년 12월 8일 접수된 장림동새마을금고의 근저당권 (을2)입니다.

이하 등기된 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황을 살펴보면, 장성호 (주택도시보증공사) 씨가 주택임차인으로 등록되어 있으며, 보증금 130,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2021년 12월 8일, 확정일자는 2021년 11월 12일입니다.

그러나 이 임차인은 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권(을5) 역시 말소 예정으로 분류되어 있습니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

집합건물 등기부 요약 결과, 신탁등기 말소, 근저당권 말소, 강제경매 개시결정 말소, 임의경매 개시결정 말소, 압류 말소 등 모든 후순위 권리가 정리되는 것으로 나타납니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 부산 도시철도 1호선 하단역 인근의 역세권에 위치하여 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

하단동 일대는 주거용 오피스텔과 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 풍부한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

건축물대장상 주 용도는 업무시설이나, 공동주택으로도 이용 가능하다고 명시되어 있어 주거용 오피스텔로서의 가치도 높습니다.

"하단초등학교" 인접으로 학생 및 학부모 수요층도 확보 가능하며, 주변 상업 시설 또한 잘 갖추어져 있습니다.

다만, 해당 지역 내 오피스텔 공급 현황 및 경쟁 오피스텔과의 시세 비교 분석은 추가적으로 필요합니다.

5. 생활정보

교통 측면에서 부산 도시철도 1호선 하단역이 도보 또는 단거리 대중교통으로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 전반으로의 이동이 매우 편리합니다.

교육 환경으로는 "하단초등학교"가 인접해 있어 자녀가 있는 가구에 유리합니다.

생활 편의시설의 경우, 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 쇼핑 및 서비스를 이용할 수 있습니다. 더불어 하단역 주변 상권을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보: 제공된 정보에 중복사건 및 공동담보라는 언급이 있어, 경매 진행 과정에서 복잡한 권리 관계나 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성이 있습니다. 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 제약: 본 건 토지는 비행안전구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위, 증축, 개축, 재건축 시 법적인 제한을 받을 수 있습니다.

건물 내부 조사 미비: 이해관계인 부재로 인해 건물 내부의 마감재, 상태, 실제 이용 현황 등을 확인하지 못했습니다. 이는 실제 명도 과정이나 건물 상태에 예상치 못한 문제가 발생할 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

임대 관계 미확인: 현재 임대차 관계가 명확히 파악되지 않은 부분이 있어, 만약 임대 중이라면 명도 과정에서 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다. (단, 본 건의 경우 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구 하단동의 최적 입지에 위치한 준신축 오피스텔로서, 역세권 프리미엄과 함께 양호한 교통, 교육, 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 등기 및 명도 절차가 순조롭게 진행될 가능성이 높으며, 인수되는 부담금이 없는 점은 큰 장점입니다.

다만, 토지이용계획상의 제약, 건물 내부 상태 미확인, 그리고 중복사건 및 공동담보와 같은 특이사항은 잠재적 리스크 요인으로 반드시 고려해야 합니다.

최근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 시장 가치와 부합하거나 다소 낮은 수준으로 판단되므로, 투자가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 하단역 역세권 입지: 부산 도시철도 1호선 하단역 인근으로 교통 편리성 및 우수한 입지 조건 확보.

* 준신축 오피스텔: 2020년 사용승인 건물로, 연식에 비해 노후도가 적어 즉시 활용 및 임대 수익 창출 가능.

* 다목적 활용 가능: 업무시설 및 공동주택 용도로 활용 가능하여 다양한 수요층 공략 가능.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 인수되는 권리 부담 없음.

* 안정적인 임대 수요: 하단동 지역의 지속적인 개발 및 유동인구로 인해 안정적인 임대 수요 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 245,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적 (53.02㎡)의 오피스텔이 2024년 2월 250,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 비슷한 시기에 55.66㎡ 면적이 260,000,000원에 거래되었습니다.

감정가가 최근 실거래가와 유사한 수준이거나 약간 낮은 편에 속합니다.

인수되는 보증금이 없고, 건물 연식이 5년 이내인 점을 고려할 때, 감정가 이상에서 입찰이 이루어질 가능성이 높습니다.

다만, 중복사건, 공동담보, 토지이용계획상 제약 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가 대비 100% ~ 105% 수준에서의 입찰가를 예상합니다.

예상 입찰가 범위: 245,000,000원 ~ 257,000,000원

권장 입찰가: 약 248,000,000원 (2억 4,800만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.