나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경112163 [1] 부산광역시 서구 암남동 271-27 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.12.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 서구 암남동 소재 고신대학교 복음병원 남동측 인근에 소재하며, 부근은 고지대 내지는 경사지의 단독주택 및 송도해수욕장 노변 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 제반교통시설 보통입니다.

형태 및 이용상태

완경사지대 내 자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 고지로서 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 지적도상 노폭 30m 내외의 도로와 접하나 고저차이로 인하여 차량의 진입은 불가하며 본건 남동측으로 노폭 1-2m 내외의 진입도로(계단도로)가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-06-06), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
<추가기재>가축사육제한구역 입니다.

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 소재하는 제시 외 물건은 부합물 또는 종물로서 토지의 사용수익에 미치는 영향 별무할 것으로 사료되나, 제시 외 건물 ㄹ(골프연습장)은 독립된 건축물로 취급될 수 있으니 만약 제시 외 건물 "ㄹ"이 독립된 건축물로서 경매에 제외될 경우 이를 감안한 가격은 감정평가명세표에 별도 표시하였으니 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 스라브지붕 2층 건물로서
외벽: 치장석재마감
내벽: 벽지마감 및 타일붙임
창호: 샤시창의 구조입니다.

이용상태

주택으로 이용중입니다.

설비내역

건물 내 기본적인 위생설비 갖추었으며, 유류보일러에 의한 난방설비 되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
2026.01.28.자로 제시외 건물들에 대한 처분각서(동의서)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경112163 (1) 부산서부지원

부산광역시 서구 암남동 271-27

용도: 단독주택

토지면적: 848.00㎡ (약 256.52평)

건물면적: 161.98㎡ (약 49.00평)

건물 제시외면적: 75.30㎡ (약 22.78평)

감정가: 1,265,541,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

부산광역시 서구 암남동 소재 고신대학교 복음병원 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 고지대 및 경사지에 형성된 단독주택 지역이며, 송도해수욕장 인근의 근린생활시설 지역과도 인접해 있습니다.

차량 접근은 가능하나, 인접 도로의 고저차로 인해 서측 30m 도로에서의 직접적인 차량 진입은 어렵습니다. 남동측으로는 폭 1-2m 내외의 계단식 진입도로가 개설되어 있어 차량 접근성에 제약이 있습니다.

제반 교통시설은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 7월 19일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당 (780,000,000원)입니다.

이하 모든 권리(후순위 근저당, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

토지 등기부채권 총액 및 건물 등기부채권 총액은 900,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권 개요가 있으나, 구체적인 내용은 현재 파악되지 않고 있습니다. (추가 확인 필요)

임차인은 윤종완(보증금 25,000,000원), 임수연(보증금 27,000,000원), 황보국(보증금 20,000,000원) 총 3명입니다.

모든 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고일자를 기준으로 법원의 배당을 통해 보증금을 회수할 예정입니다.

따라서 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

본 물건은 송도해수욕장 인근으로, 관광 및 상업시설이 혼재된 지역에 위치합니다.

주변으로 단독주택이 밀집해 있어 배후 주거 수요가 존재합니다.

고신대학교 복음병원 등 의료시설이 인접하여 관련 유동인구 및 상업적 가치 또한 예상됩니다.

제시된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵지만, 지역의 주택 거래 동향을 간접적으로 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주거 환경은 주변의 단독주택들과 함께 고지대 및 경사지라는 지형적 특성을 가집니다.

생활 편의시설로는 송도해수욕장을 비롯하여 각종 상업시설 및 고신대학교 복음병원이 인접해 있습니다.

교통은 차량 접근이 제한적이며, 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어 주변 교육시설의 보호가 요구되는 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

차량 접근성의 한계: 서측 30m 도로와 접함에도 불구하고 고저차로 인해 차량 진입이 불가하며, 남동측 1-2m의 계단 도로만 이용 가능한 점은 주거 편의성 및 향후 활용에 있어 단점으로 작용할 수 있습니다.

지형적 특성: 완경사지대 내 평탄 조성된 고지이나, 경사지라는 점은 건축, 유지보수, 배수 등에 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

제시외 건물: 제시외 건물 중 골프연습장(ㄹ)은 독립된 건축물로 취급될 가능성이 언급되었습니다. 다만, 2026년 1월 28일 자로 처분각서(동의서)가 제출되어 일괄매각 대상에 포함된 것으로 보입니다. 이에 대한 정확한 법적 판단 및 감정가 반영 여부는 감정평가명세표를 참고해야 합니다.

임대관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않은 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있으나, 대항력 있는 임차인이 없어 이 부분은 비교적 적은 리스크로 판단됩니다.

혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 주변 지역 검색 결과, 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (출처: 자체 분석 및 공개 정보 검색)

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 서구 암남동에 위치한 넓은 토지(848㎡)를 가진 단독주택입니다. 감정가는 12억 6천만 원대로, 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정으로 깨끗한 편입니다. 대항력 있는 임차인은 없으나, 제시외 건물(골프연습장)의 처리 및 지형, 도로 접근성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 송도해수욕장 및 병원 인근이라는 입지적 장점과 넓은 대지 면적을 바탕으로 한 잠재적 가치를 보유하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 대지 면적: 848㎡의 토지 면적은 신축, 증축, 개발 등 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리 없이 명도가 가능합니다.

지역 개발 잠재력: 송도해수욕장 일대의 지속적인 관광 및 상업 개발 기대감을 고려할 수 있습니다.

일괄 매각: 제시외 건물(골프연습장)까지 포함한 일괄 매각으로, 처분각서 제출로 인한 명확한 처리 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,265,541,000원입니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본건과 같은 대형 단독주택과는 직접 비교하기 어렵습니다. (예: 48.6㎡ 다세대 5.2억, 65.16㎡ 다세대 8억, 113.64㎡ 연립 16.4억)

따라서 본 건의 가치는 주로 넓은 대지 면적(848㎡, 약 256.5평)의 잠재력과 지역 개발 가능성, 그리고 감정가의 타당성을 기반으로 판단해야 합니다.

차량 접근성의 제약 및 지형적 특성은 가격에 일부 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

또한, 제시외 건물(골프연습장)의 실제 활용 가치 및 처리 비용은 입찰가 산정에 고려될 수 있습니다.

인수 보증금이 없으며 권리 인수 사항도 없는 점을 감안할 때, 감정가 수준에서 경쟁이 이루어질 가능성이 있습니다.

보수적으로는 감정가의 80~90% 수준, 적극적으로는 감정가 이상도 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 1,100,000,000원 ~ 1,300,000,000원

(이는 현재 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 낙찰가는 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 입찰자의 투자 성향 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.