나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경112927 [1] 부산광역시 사하구 장림동 566-7 강남아파트 5동 11층1107호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2024.12.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 송정동 소재 "옥포소류지" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 마을회관, 농경지 및 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 불가능하며, 본건 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

남서하향 경사지대에 형성된 부정형의 토지로서, 자연림 상태임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 인접지를 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용상지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, <추가기재> 하천 및 하천에 인근한 지역인 경우 안전도시과(☎970-4682-4685) 별도확인요

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타

① 본건 토지 중 일부(109㎡)는 선하지 부분이나 그 저촉비율이 미미하여 본건 토지에 미치는 영향이 미미한 것으로 판단되는 바 이에 구애없이 토지를 평가하였으니, 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

② 본건은 등기사항전부증명서상 구분지상권설정이 되어 있는 바, 경매진행 및 응찰시 반드시 재확인하시기 바람.
·등기원인: 2011년12월22일 설정계약
·목적 : 전기공작물(철탐 및 송전선)의 건설과 소유
·범위 : 토지의 북쪽 선하지 지표면 109㎡의 상방 22미터에서 66미터의 공중공간
·존속기간 : 송전선로가 존속하는 기간까지
·지료 : 일금719,400원정
·지상권자 : 한국전력공사

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 장림동 소재 효림초등학교 남서측 인근에 위치하는 강남아파트 5동 11층 1107호로서, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 공장 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "신장림역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 11층 1107호로서,
(사용승인일자:1992.06.30)

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 샷시창임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 및 옥내소화전설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 동측으로 세로와 접하며, 단지 진출입로 및 단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2019-12-18), 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 비협조 등으로 인하여 내부확인이 불가능하여, 외부관찰, 인근 탐문 등에 의하여 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매진행 및 응찰시 유의하시기 바람.

물건 비고

현칭 강남아파트 105동 1107호 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경112927 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 사하구 장림동 566-7 강남아파트 5동 11층 1107호

용도: 아파트

건축물 정보: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 11층 1107호 (사용승인일자: 1992.06.30)

면적:

토지 지분: 51.3373㎡ (약 15.54평)

건물 면적: 84.94㎡ (약 25.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 권리관계 요약

감정가: 134,000,000원

등기부채권 총액: 876,788,321원

말소기준권리: 2022년 4월 22일자 이홍길의 근저당권 (금200,000,000원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 사하구 장림동 소재 효림초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 공장 및 임야 등으로 형성되어 있습니다. 아파트 단지는 총 5개 동, 447세대로 구성되어 있으며, 지상 주차 4대, 지하 주차 15대로 총 267대의 주차가 가능합니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설 등이 있습니다.

2.2. 교통 환경

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 부산도시철도 1호선 "신장림역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소되는 권리

말소기준권리인 2022년 4월 22일자 근저당권보다 후순위인 가압류, 압류 등은 매각으로 모두 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있어, 지상권이 인수될 수 있습니다. 이 지상권의 구체적인 내용과 영향 범위는 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 토지 및 건물 감정평가요항표에 "임대관계 : 미상임"으로 기재되어 있어, 현재 임차인 또는 점유자의 유무 및 임대차 관계에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 용도 및 개발 계획

본건이 소재한 지역은 준공업지역(2019-12-18)으로 지정되어 있으며, 비행안전구역에 해당합니다.

4.2. 최근 시세 동향

최근 실거래 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(84.945㎡)의 5동 8층 물건이 2026년 4월 29일 120,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건 감정가 134,000,000원보다 낮은 수준입니다. 77.425㎡ 면적의 다른 동 물건들은 2026년 2월 27일 98,000,000원, 2026년 6월 5일 98,000,000원에 거래되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 효림초등학교가 있으며, 시내버스정류장, 신장림역 등 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 아파트 단지 내 시설

관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설이 단지 내에 마련되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 분묘기지권: 특수물건정보 및 감정평가서요약에 "분묘기지권"이 명시되어 있습니다. 이는 토지의 사용·수익·처분이 제약될 수 있는 중대한 권리이므로, 해당 분묘의 존재 여부 및 관련 권리관계를 반드시 확인해야 합니다.

* 건물 동수 오류 가능성: 물건명세서상의 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 비고란과 주의사항에 "현칭 강남아파트 105동 1107호 임"이라고 기재되어 있으나, 소재지에는 "5동 11층 1107호"로 명시되어 있습니다. 이는 실제 물건의 위치와 관련된 중대한 오류 가능성이 있으므로, 현장 조사 및 등기부 확인을 통해 반드시 명확히 해야 합니다.

* 내부확인 불가: 현장조사 시 이해관계인의 비협조로 내부 확인이 불가능하여 외부관찰 및 탐문에 의해 감정평가가 이루어졌습니다. 실제 내부 상태는 감정가와 다를 수 있으며, 수리 및 보수 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

* 지상권 인수: 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있어, 해당 지상권이 낙찰자에게 인수될 수 있습니다. 이로 인한 재산권 행사 제한 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 폐기물 처리 시설 인근 가능성: 조사된 자료에 따르면 부산 사하구 장림동 일대는 과거 폐기물 무단 방치 사례가 있었고, 현재도 폐기물 처리 시설 확장 논란이 있는 지역입니다. 혐오 시설의 존재 여부는 거주 환경에 영향을 미칠 수 있으므로, 상세한 주변 환경 조사가 필요합니다.

6.2. 건축물 노후화

본건 아파트는 1992년 사용승인되어 건축된 지 30년 이상 경과하였으므로, 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 사하구 장림동 소재 강남아파트 5동 11층 1107호로, 비교적 양호한 교통 및 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 분석 결과, 동일 면적의 8층 물건이 120,000,000원에 거래되어 감정가 대비 시세가 낮은 편입니다. 그러나 분묘기지권, 동수 오류 가능성, 내부 확인 불가, 인수되는 지상권, 잠재적 혐오 시설 인근 가능성 등 다수의 중대한 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 위험 요인들을 면밀히 검토하고 해결 방안을 마련해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 낮은 최근 시세: 유사 면적의 최근 거래가(120,000,000원)가 감정가(134,000,000원)보다 낮아, 리스크 해소 시 시세 차익 기대가 가능합니다.

* 양호한 입지 및 편의시설: 신장림역 인근에 위치하며 초등학교, 마트 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 84.94㎡ 면적에 대해 2026년 4월 29일 5동 8층이 120,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 같은 5동에 더 높은 11층에 위치하여 층수 프리미엄을 고려할 수 있으나, 분묘기지권, 건물 동수 오류 가능성, 미확인 내부 상태, 미소멸 지상권 등 중대한 권리 및 물건 관련 위험 요인이 존재합니다. 이러한 위험 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 최근 실거래 사례와 다수의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 122,000,000원으로 제안합니다. 이는 유사 면적의 실거래가보다 소폭 높은 수준으로, 층수 프리미엄을 반영하되 중대한 위험 요인을 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.