나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22273 [2] 부산광역시 연제구 거제동 1489-1 5층503호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 '부산지방법원' 남동측 인근에 위치하며 부근은 오피
스텔, 사무소, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 동해선(거제역)이 소재하여
제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

일련번호 (가), (나) : 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상9층, 지하2층 건물내
제5층 제502호 외 1개호로서,
외벽 : 알루미늄복합판넬 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 몰탈위페인팅 마감 등,
바닥 : 타일깔기 등,
창호 : 샷시 단창의 구조임.

이용상태

일련번호 (가), (나) : 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 승강기, 소화전, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 10m 및 북서측으로 폭 8m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)
, 택지개발지구<택지개발촉진법>, <추가기재>근린생활시설용지임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미 상 임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

현황조사서에 의하면 503호에는 호실 표식이 없으나 <선우 건축적산연구소> 간판이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22273 (2)

소재지: 부산광역시 연제구 거제동 1489-1 5층503호

신주소: 부산광역시 연제구 법원로32번길 18, 5층503호 (거제동)

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설, 제1종근린생활시설)

감정가: 288,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 22.39㎡ (약 6.77평)

토지지분: 22.393㎡ (약 6.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 101.64㎡ (약 30.74평)

건물지분: 101.64㎡ (약 30.74평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 구조 및 층수

본 건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕의 지상 9층, 지하 2층 건물입니다.

본건은 건물 내 지상 5층에 위치한 503호입니다.

건물 높이는 37.85m 입니다.

건물 주요 용도는 제2종근린생활시설이며, 제1종근린생활시설로도 이용 가능합니다.

사용승인일: 2002년 12월 06일

1.4. 채권자 정보

채권자: 이* (이영수)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 '부산지방법원' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 사무소, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.

또한, 동해선 거제역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지이며, 현재 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건은 북동측으로 폭 10m 내외, 북서측으로 폭 8m 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속해 있습니다.

소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)의 도로에 접해 있습니다.

또한, 택지개발지구(택지개발촉진법)에 해당하며, 근린생활시설 용지로 이용 중에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2015년 08월 26일 접수된 부산은행 근저당권 (을5) 입니다.

이 날짜 이후에 등기된 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 요약 (말소기준권리 이후 주요 권리)

* 2015년 08월 26일 접수:

* 정주호 소유권이전 (갑12)

* 선우엔지니어링주식회사 소유권이전청구권가등기 (갑18)

* 2024년 02월 02일 접수:

* 선우엔지니어링주식회사 근저당권 (을6, 금600,000,000원) - 말소

* 2025년 01월 21일 접수:

* 이영수 강제경매개시결정 (갑19, 금1,138,152,050원) - 말소

* 2025년 07월 04일 접수:

* 부산은행 임의경매개시결정 (갑20, 금424,182,067원) - 말소

* 2025년 07월 14일 접수:

* 이영수 6번근저당권가처분공동담보목록 (을6-1) - 말소

* 이영수 18번가등기소유권이전청구권가처분 (갑18-1) - 말소되지 않음 (주의 필요)

* 2025년 08월 19일 접수:

* 국민건강보험공단 압류 (갑21) - 말소

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 선우엔지니어링주식회사

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 사업자등록일: 2020년 07월 14일

* 확정일자: 2024년 02월 19일

* 대항력: 없음

* 권리분석: 대항력은 없으나, 해당 임차인은 소유권이전청구권가등기(갑18) 및 관련 가처분(갑18-1)과 연관이 있을 가능성이 있습니다.

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 11월 23일

* 대항력: 없음

* 권리분석: 보증금 및 차임이 미상이며 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

현황 조사서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 기재될 수 있으나, 본 건에서는 해당 사항이 없습니다.

그러나 등기부상 '말소: -'로 기재된 '갑18-1' (이영수 18번가등기소유권이전청구권가처분)은 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 있어, 인수 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다. (주의 필요)

4. 상권분석

4.1. 이용상태

본 건은 근린생활시설로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상업 시설

본 건은 부산지방법원 인근에 위치하여 법조 관련 종사자들을 대상으로 한 음식점, 카페, 사무실 등의 상가들이 다수 분포하고 있습니다. 또한, 오피스텔 및 주거 밀집 지역과 인접해 있어 배후 수요를 확보할 수 있는 입지입니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역을 검색한 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

동해선 거제역 및 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

법원, 검찰청 등 공공기관이 인접해 있으며, 병원, 은행, 각종 상업 시설 등 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

5.2. 교육시설

거제초등학교, 연제초등학교, 거제여자중학교, 부산진고등학교 등 다수의 교육 시설이 반경 1km 이내에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 의료시설

인근에 부산의료원, 부산백병원 등 종합병원 및 다수의 의원이 위치하여 의료 서비스 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차의 복잡성을 내포하고 있습니다.

* 503호에 호실 표식이 없어 실제 현장을 방문하여 정확한 호실 확인 및 이용 현황 파악이 필수적입니다. (현재 '<선우 건축적산연구소>' 간판 확인됨)

* 가장 큰 리스크는 등기부상 '갑18-1' (이영수 18번가등기소유권이전청구권가처분)이 말소되지 않고 인수될 가능성입니다. 이는 소유권 이전 및 추가적인 법적 분쟁을 야기할 수 있으므로, 반드시 관련 서류 검토 및 전문가 상담이 필요합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

* 선우엔지니어링주식회사는 대항력은 없으나, 보증금이 1억원에 달하므로 배당 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

* 최 임차인은 보증금 및 차임이 미상이며 대항력도 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산지방법원 및 관련 기관 밀집 지역에 위치하여 법조타운의 배후 수요를 기대할 수 있는 상가입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나며, 상권 발달 가능성이 높은 지역에 소재하고 있습니다.

다만, '갑18-1' 가처분 등기로 인한 권리 인수 가능성이 가장 큰 위험 요소로 작용할 것으로 보입니다. 해당 권리의 인수 여부 및 그 영향에 대한 철저한 분석 없이 입찰에 참여하는 것은 매우 위험할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 부산지방법원 등 법조타운 밀집 지역의 풍부한 배후 수요.

* 거제역 인근으로 교통 편리성 우수.

* 업무 시설 및 주거 시설과 인접하여 잠재적 임대 수익 창출 가능성.

* 적절한 권리 분석 및 리스크 관리를 통해 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 288,000,000원을 기준으로 하되, 인수될 수 있는 권리(특히 갑18-1 가처분)의 가치를 매우 신중하게 고려하여 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 권리 분석 결과, 유사 물건의 시세, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 분석한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

현재 시점에서는 잠재적 리스크가 크므로, 보수적인 접근이 필요하며, 권리 인수 리스크를 감안하여 감정가 대비 60~70% 수준에서 고려해볼 수 있으나, 이는 추가적인 조사 후 조정될 수 있습니다.

(주의: 상기 입찰가 산정은 단순 참고용이며, 법률 및 부동산 전문가와 상담 후 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.