나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11219 [3] 경상북도 구미시 도량동 240 미도프라자 1층38호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유상 · 평가일 2025.11.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 선산읍 동부리 소재 "선산터미널" 북동측 근거리에 위치하며, 부근 일대는 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 부근까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정 불편시됨.

형태 및 이용상태

본건 주위일대는 북하향등의 경사지대로 대부분의 토지가 부정형의 자연림임.

인접 도로상태

본건까지 출입이 곤란한 "맹지"임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,5): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의 )), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립승인지역임. 기호(2): 자연녹지지역, 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환 경관리과문의)), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역임. 기호(3,4): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의 )), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역임. 기호(6): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의)), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 영농여건불리농지임. 기호(7): 계획관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환 경관리과문의)), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: -

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 도량동 소재 "도량초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근일대는 단독주택, 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 중 제1층 제38호, 39호 단위세대로서, 외벽: 외장타일, 몰탈위페인팅 등 마감 내벽: 드라이비트, 벽지 및 타일마감 등 창호: 샷시 창호임.

이용상태

기호(8): 점포(공실) 기호(9): 점포(공실)

설비내역

승강기설비, 위생설비, 급배수설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 "상업용부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 4차선 포장도로, 북측으로 폭 약 15미터 포장도로, 동측으로 폭 약 4미터 내 외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20M~25M)(접합), 중로2류(폭 15M~20M)(접합), 가축사육제한 구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: -

물건 비고

일괄매각. 38호와 39호 상호간 및 복도와 구분없이 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 김천지원 2025타경11219 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (권리분석 참조)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 구미시 도량동 240 미도프라자 1층 38호 (도로명주소: 경상북도 구미시 송동로 88)

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설, 학원 등)

감정가: 20,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.57㎡ (약 2.59평) (토지 지분)

건물면적: 19.14㎡ (약 5.79평) (전용 면적)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 38호와 39호 상호간 및 복도와 구분없이 이용중임.

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 도량동에 소재하며, 주변으로는 단독주택, 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 도량초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근 도로망을 통해 시내 접근성이 양호한 편입니다. 본건 건물은 서측으로 왕복 4차선 포장도로, 북측으로 폭 약 15미터 포장도로, 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태 (건물 부지 기준)

본 건물 부지는 제2종일반주거지역에 속하며, 중로1류(폭 20M~25M) 및 중로2류(폭 15M~20M) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 일부 지역은 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2018년 2월 23일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을3, 채권액 200,000,000원)입니다.

3.2. 등기부상 권리 현황

말소기준권리보다 후순위 권리인 갑구의 가압류 (신보2023제11차유동화전문유한회사, 한국무역보험공사, 서울보증보험주식회사) 및 을구의 근저당권 일부 이전, 그리고 본 경매 개시 결정 (갑5, 중소기업은행) 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

본 건의 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도로 명시된 임차인은 없습니다. 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본 건물은 미도프라자로, 총 5층 건물이며, 본 건은 1층 38호로 점포로 이용되고 있습니다. 건물 전체에 총 95개의 호실이 있습니다. 건물 등기부상 건물 용도는 제2종근린생활시설이며, 건축물대장에는 제1, 2종 근린생활시설 및 교육연구시설(학원)로도 기재되어 있어 다양한 용도로의 활용이 가능합니다.

4.2. 점포 이용 상태

본 건(1층 38호) 및 인접한 39호는 현재 공실 상태입니다.

4.3. 주변 상권

본건이 위치한 도량동 일대는 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 상권의 안정성은 보통 수준으로 판단됩니다. 도량초등학교 인근에 위치하여 유동인구 확보에 일부 이점이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건 인근에 도량초등학교가 위치하고 있어 교육 관련 접근성이 있습니다. 또한, 주거 밀집 지역으로 아파트 단지 및 주택가가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 지도 및 검색 사이트 조사 결과, 본 건과 인접하거나 직접적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용상의 문제

본 건은 38호와 39호가 상호간 및 복도와 구분 없이 이용 중이라는 점은 주요 현황으로, 이는 내부 구조 변경, 점유권 분쟁, 또는 원상복구 등에 대한 잠재적 리스크를 내포할 수 있습니다. 실제 이용 상태에 대한 정확한 파악이 필요합니다.

6.2. 공실 상태

본 건은 현재 공실 상태이므로, 공실 장기화 시 임대 수익 발생에 공백이 생길 수 있습니다.

6.3. 유동화 및 공동담보 물건

유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 점은 경매 절차의 복잡성이나 추가적인 이해관계자의 존재 가능성을 시사할 수 있으나, 등기부상으로는 모든 권리가 말소 예정이므로 매수인에게 직접적인 권리 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 구미시 도량동에 위치한 미도프라자 1층 상가 점포로서, 약 19.14㎡(약 5.79평)의 아담한 면적을 가지고 있습니다. 감정가는 2천만원으로 책정되어 있습니다. 주변 주거 지역과 학교가 있어 기본적인 유동인구 확보가 가능하며, 제2종근린생활시설 및 학원 등으로 활용 가능한 업종에 적합합니다.

권리 관계는 중소기업은행의 근저당권을 말소기준으로 하여 모든 후순위 권리가 소멸 예정이므로 권리상 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 38호와 39호가 복도 등과 구분 없이 함께 사용되고 있다는 점, 그리고 현재 공실 상태라는 점은 명확히 인지하고 접근해야 할 부분입니다. 임대 관계는 미상으로 확인되어, 입찰 전 해당 물건의 정확한 이용 현황 및 내부 상태에 대한 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 소액 투자 가능한 소형 상가 물건

* 근린상가 및 학원 등 다용도 활용 가능성

* 도량초등학교 인근, 주거 지역 배후 상권

* 권리 관계가 명확하여 인수되는 부담이 적음

9. 예상 입찰가

감정가는 20,000,000원입니다. 본건은 소형 면적의 상가로서 현재 공실 상태이며, 인접 호실과의 이용상 불분명한 점이 있습니다. 이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하여 감정가 수준 또는 소폭 상승한 금액으로 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 20,000,000원 ~ 25,000,000원

본 예상 입찰가는 일반적인 시장 상황 및 권리 관계 분석에 따른 것이며, 실제 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황, 향후 시장 전망 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.