나이스옥션 법원경매 서산 2024타경54674 [3] 충청남도 태안군 안면읍 승언리 95-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2024.09.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 본건은 충청남도 태안군 안면읍 승언리 소재 "방포초등학교" 남측 인근, 안면읍 승언리 소재 "안면도자연휴양림 매표소" 북측 인근, 안면읍 중장리 소재 "중장6리노인정" 근거리에 위치하고, 주위환경은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 (1) : 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 현황 "답"으로 이용중임.

일련번호 (2) : 인접지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형 토지로서 현황 "답"으로 이용중임.

일련번호 (3) : 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 현황 "도로"로 이용중임.

일련번호 (4) : 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 현황 "답"으로 이용중임.

일련번호 (3) : 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 현황 "도로"로 이용중임.

일련번호 (5) : 인접지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형 토지로서 현황 "단독주택" 건부지로 이용중임.

일련번호 (7) : 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 현황 "전기타", "도로"로 이용중임.

일련번호 (8) : 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 현황 "전기타", "도로"로 이용중임.

일련번호 (9) : 인접지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형 토지로서 현황 "상업용" 건부지로 이용중임.

일련번호 (11) : 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 현황 "전기타"로 이용중임.

일련번호 (12) : 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 현황 "답" 및 "도로"로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 (1) : 본건 북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

일련번호 (2) : 본건 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 비포장도로를 이용중임.

일련번호 (3) : 본건이 도로로 이용중임.

일련번호 (4) : 본건 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로를 이용중임.

일련번호 (5) : 지적도상 맹지이나, 본건 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로를 이용중임.

일련번호 (7), (8) : 본건 일부가 도로로 이용중임.

일련번호 (9) : 본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 비포장도로를 이용중임.

일련번호 (11) : 지적도상 맹지이나, 본건 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 비포장도로를 이용중임.

일련번호 (12) : 지적도상 맹지이나, 본건 일부가 도로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1), (2) : 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(방포병설유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(방포초등학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

일련번호 (3), (7) : 농림지역(2022-03-30), 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

일련번호 (4) : 농림지역(2022-03-30), 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

일련번호 (5), (8), (9) : 농림지역(2022-03-30), 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 중점경관관리구역(2016-03-10)

일련번호 (11), (12) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

일련번호 (5), (9) : 지상 위 제시외건물 ㉠-㉥이 소재함.

일련번호 (11) : 지상 위 제시외수목 ㉦이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 (3) 토지는 공부상 지목이 "대"이나, 현황 "도로"로 이용중임.

일련번호 (9) 토지는 공부상 지목이 "창고용지"이나, 현황 "상업용 건부지"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 (6) : 시멘트벽돌조 평슬래브지붕 지상1층 건물로서,
(사용승인일 : 1999.04.17)
외벽 : 벽돌쌓기 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

일련번호 (10) : 경량철골조 샌드위치판넬지붕 지상1층 건물로서,
(사용승인일 : 1998.04.01)
외벽 : 사이딩 판넬 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 (6) : 단독주택으로 이용중임.

일련번호 (10) : 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함, 냉동창고는 제외
- 목록7 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수), 현황 일부 도로
- 목록9 공부상 지목이 창고용지이나 현황 상업용 건부지로 이용중임, 현황 일부 도로
- 목록10 일반건축물대장상 위반건축물, 현황 186㎡

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2024타경54674 (3)

* 소재지: 충청남도 태안군 안면읍 승언리 95-1

* 용도: 단독주택 및 근린생활시설 (일부)

* 감정가: 530,499,500원

* 토지면적: 2174.00㎡ (약 657.6평)

* 건물면적:

* 건물(6) - 단독주택: 119.35㎡ (약 36.1평)

* 건물(10) - 근린생활시설: 186.00㎡ (약 56.3평)

* 총 건축물 등록 면적: 305.35㎡ (약 92.4평)

* 제시외 건물: 소재 (일부 제외)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함, 냉동창고 제외)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 안OOOO

* 특이사항: 농지취득자격증명 필요, 대항력 있는 임차인 존재, 위반건축물 존재

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 태안군 안면읍 승언리 소재 "방포초등학교" 남측 인근에 위치하며, "안면도자연휴양림 매표소" 북측 인근, "중장6리노인정" 근거리에 위치함. 주위 환경은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

* 토지 이용 상태: 총 12개 일련번호의 토지로 구성되어 있으며, 현황 답, 도로, 단독주택 건부지, 전기타, 상업용 건부지 등으로 이용 중임.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 대부분의 토지가 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 따름. 일부 계획관리지역 포함.

* 인접 도로 상태: 일부 토지는 지적도상 맹지이나 인접 도로를 이용 중이며, 일부 토지는 현황 도로로 이용 중임.

* 공부와의 차이: 일부 토지의 지목(대, 창고용지)과 현황(도로, 상업용 건부지)이 상이함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1, 2022년 06월 02일 접수된 안면도농업협동조합의 근저당권 (36,000,000원). 본 경매 절차로 인해 말소될 예정임.

* 임차인 현황:

* 권영순: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-05-06, 배당신고일자 2024-10-23. 대항력이 있음.

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음. 명확한 인수 금액은 없으나, 법적 절차 확인 및 대항력 유무에 대한 철저한 검토가 필요함.

* 인수 가능한 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임 (지상권 없음).

4. 상권분석

* 위치적으로 안면읍 소재지로 관광지 접근성이 양호하며, 주변에 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역임.

* 일부 토지(9번) 및 건물(10번)이 상업용 또는 근린생활시설로 이용되고 있어 지역 내 상업 활동 가능성을 시사함.

* 안면도 관광객 수요를 고려할 때, 상업시설의 잠재적 가치는 존재하나, 농림지역 등 개발 제한으로 인해 상권 활성화에는 한계가 있을 수 있음.

5. 생활정보

* 인근 편의시설: 방포초등학교가 소재하며, 안면도자연휴양림 등 관광 자원이 인접함.

* 주거 환경: 주위 환경은 농경지 및 단독주택이 혼재하여 조용하고 한적한 분위기임.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능한 수준임.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 목록 7번 토지(전기타, 일부 도로)에 대해 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있음.

* 위반건축물: 건물(10번)은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 철거, 이행강제금 부과 등 행정 조치 및 추가 비용 발생 가능성이 있음.

* 대항력 있는 임차인: 권영순 임차인의 경우 대항력이 있어, 명도 과정에서 복잡성이 야기될 수 있음.

* 토지 이용 제한: 농림지역, 가축사육제한구역 등 다수의 법적 규제 사항이 있어 토지 활용 및 개발에 제약이 큼.

* 현황 도로 이용: 일부 토지가 현황상 도로로 이용되고 있어, 해당 부분의 사용 및 소유권 행사에 제약이 따를 수 있음.

* 제시외 건물: 냉동창고를 제외한 제시외 건물이 매각에 포함되나, 정확한 현황 파악 및 명도 대상 포함 여부 등 추가 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 태안군 안면읍에 위치한 대규모 토지와 단독주택 및 근린생활시설이 혼합된 부동산임. 안면도라는 관광지 내에 위치하며 넓은 토지 면적을 활용할 수 있다는 장점이 있으나, 농림지역 지정, 가축사육 제한, 위반건축물 존재, 대항력 있는 임차인, 일부 토지의 현황 도로 이용 등 다수의 법적, 행정적, 명도 관련 리스크를 내포하고 있음. 특히 농지취득자격증명과 위반건축물 문제는 추가적인 비용 및 시간 소요를 야기할 수 있으므로, 이에 대한 충분한 사전 검토가 필수적임.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (약 657.6평)을 활용한 다양한 개발 가능성.

* 안면도 관광지 내 위치하여 관광 수요와 연계한 상업 시설(근린생활시설)의 잠재력.

* 감정가 대비 저가 매수 기회 가능성.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보는 본건과 같이 대규모 토지를 포함한 단독주택 및 상업 시설과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건의 감정가는 530,499,500원이며, 다수의 리스크 요인(위반건축물, 농지취득자격증명 필요, 대항력 있는 임차인, 토지이용 제한 등)을 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 점을 감안하여, 잠재적 리스크를 반영한 적정 입찰가는 감정가의 약 70% 수준으로 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 370,000,000원 수준으로 판단됩니다. 다만, 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있으므로 최종 입찰 결정은 신중하게 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.